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我想询问这样子合法吗？他们都没有说要回去，在土地管理法里面我们应该如何处理才算合法？

更新时间：2018-10-06 15:20:45人浏览

问题描述：

律师您好！我家是农村户口，有一块地在20年前跟同村的人对换，这20年来都一直是我们在使用，虽然我们没有使用证，但是我们跟他们对换的另一块地是有使用证的，现在他们想要把这块地卖掉可以吗？而这块地就在我们家的附近，我们每天进出都要从这块地经过，现在他们要卖掉，而且还开出了18万元人民币才肯卖，而这块地不仅是我们每天进出需要经过，有另外2家邻居也需要经过的，所以我们打算合资共同买这块地，我想询问这样子合法吗？还有就是这块地我们已经使用了20年，他们都没有说要回去，现在他们家因为需要钱重新盖房子，才说要卖掉这块地，那我们使用了20年的时间，在土地管理法里面算不算我们的，我们要不要合资这18万元人民币买下这块地呢？请律师哥哥姐姐帮我们想想一个合法的办法好吗？我们应该如何处理才算合法？（备注：当时说换的那个人已经去世了，现在是她的儿子想要换回去）

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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盖房子发生土地纠纷，目前的法律法规规定：农业用地在未改变土地性质和土地用途的前提下是不可以用作建筑用地的。如果要在自家田地盖房屋那就是属于违章建筑了，有关部门有权拆除的。

2018-10-06 15:02:03

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一、土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租，而房屋是固定于土地的地上物，房屋的流转势必会造成土地使用权的流转。即使根据“一户一宅”的原则，如果受让人为农村村民，只要出让人和受让人除买卖房屋占有的宅基地之外，没有其他宅基地，房屋买卖就不违反“一户一宅”原则，应当认定有效。如果受让人为城镇居民，其虽然不能享有集体土地使用权，但是宅基地可以被征用为国有土地，只要受让人支付国有土地使用权出让金，即可享有国有土地使用权，在此前提下也不能认定房屋买卖行为无效。

2018-10-06 15:05:12

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没有权利，卖房需要复杂的程序：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2018-10-06 15:20:45