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取得房屋租赁凭证（原承租人为父亲的公房租赁凭证在我处）2.现在我准备向法院起诉动迁公司，将开发商列为被告还是第三人？

更新时间：2018-10-04 14:21:43人浏览

问题描述：

1.2002年开始动迁，承租人父亲（2009年去世）。2.2011年7月兄私自到物业变更承租人（企业自管房），取得房屋租赁凭证（原承租人为父亲的公房租赁凭证在我处）。3.信访听证时动迁公司承认2011年7月13日房屋门窗、楼梯板被拆除。其后18日动迁组与兄以2002年估价的价格标准进行房屋安置，协议安置人口7人都在其中（我兄说他拿的拆迁款在拆迁协议之外，拆迁协议一点没有履行，采用的是阴阳合同。）。4.2012年我向法院起诉拆迁许可证期限(2011年11月1日至2012年10月30日）延长，主管部门和开发商对我未签协议和承租人为父亲的租赁凭证予以了确认。问题：1. 我在2012年行政案中主管部门和开发商对我未签协议和承租人为父亲的租赁凭证予以确认的事实的法律效力大于动迁组所为的拆迁协议和变更的租赁凭证吗？ 2.现在我准备向法院起诉动迁公司，要求恢复原状，胜诉的可能大吗？将开发商列为被告还是第三人？（我的目的不是恢复原状，而是迫使他们主动要求协商，因为他们以已签协议为由不愿协商。） 3.有什么其他办法吗？

3位律师解答

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房屋买卖合同的违约条款主要有以下几种：
1、预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：
(1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。
(2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。
2、实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。
迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定，债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。
3、不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。
在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。
4、其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。
购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定

2018-10-04 14:02:04

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拆迁协议签字后还能反悔吗　　拆迁安置补偿协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迁人的房屋，而对被拆迁人予以补偿和对房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。　　
一、理论上可以反悔，致使合同无法履行。但需向履约方承担违约金。　　
二、《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”如果你所签订的补偿协议中评估事务所的委托未经双方协商，而房屋评估并未按市场价格进行，则你完全有理由向人民法院提起民事诉讼，请求重新进行房屋拆迁价格评估，以维护合法的民事权益。　　
三、屋拆迁协议是由亲属代签我的名字，是否有效?我没有出具委托书。　　
1、一般来说协议需要由本人亲笔签名或者授权他人代签;　　
2、如果你认为补偿合理，你也接受了该笔补偿款，可以视为你以实际行动追认了该份协议的效力;　　
3、你不认可的话，可以申请法院撤销该份协议，并重新与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议

2018-10-04 14:08:47