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要签商品房买卖合同了,合同继续履行；出卖人有权解除合同。你不同意，是不是霸王条款？我该怎么处理？

更新时间：2018-10-04 13:41:33人浏览

问题描述：

要签商品房买卖合同了,发现房产商提供的合同有这样的表述:买受人如未按合同规定的时间付款,按以下方式处理:1、逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。........出卖人如未按合同规定的时间付款,按以下方式处理:1、逾期390日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。......看了这条，向房产商提出异议，答复说：这是我们设置的条件，不存在协商，你不同意，可以不买。请问，这样的条款是不是不平等？是不是霸王条款？我想买房子，可这样的条款实在无法接受，我该怎么处理？有部门管么？

3位律师解答

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购房者逾期付款违约金的计算方法是：违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
合同约定延期交房的，违约方每日应支付购房人已付房款万分之三的违约金，所以开发商就应每日支付总房款的万分之三我国《合同法》对违约金的规定基本沿袭了大陆法系的传统，强调违约金赔偿性的理念，同时承认违约金的惩罚性。
按照这一理念，我国的违约金可分为“补偿性”违约金和“惩罚性”违约金。根据《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金即属惩罚性违约金。此处的“就迟延履行约定违约金”应当解释为针对迟延履行的纯粹的惩罚性违约金。
惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。最高人民法院关于逾期付款违约金的相关规定1994年3月12，《最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函》规定:根据当时央行〔1990〕97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》第九条关于银行计扣逾期付款滞纳金的规定，经济合同法及其有关条例中规定的逾期付款的违约金，应按逾期付款金额每日万分之三计算 1996年5月16日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》规定:逾期付款违约金，应当按照逾期付款金额每日万分之五计算。
1999年2月12日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定:对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

2018-10-04 13:27:03

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针对商品房买卖合同中逾期违约的情形，最高法有以下解释：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2018-10-04 13:33:32

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买房逾期付款要交违约金吗，　　买房逾期付款，需不需缴纳要交违约金，主要看双方的合同。双方签订的合同中，有关于，买房逾期付款需要缴纳违约金的条款，违约后就需要缴纳违约金。　　根据最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　买受人逾期付款的违约责任，分为两种：　　
1、逾期期限在双方的约定期限内的，应当支付逾期付款及其利息，合同继续履行。　　
2、逾期期限超过约定期限的，可选择：　　
(1)合同继续履行，买受人应当支付逾期付款、逾期付款利息、违约金;　　
(2)解除合同的，买受人应当支付违约金;　　
(3)双方另地约定。　　相关知识延伸阅读：逾期付款开发商能拒绝交房吗　　
1、开发商行使后履行抗辩权　　开发商以逾期付款为由行使后履行抗辩权拒绝交付房屋。即所谓的后履行抗辩权，是指在双务合同中，负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或不适当履行义务时，后履行义务的一方当事人享有的可拒绝对方履行或相应履行要求的权利。所谓双务合同，是指双方当事人的义务互为对待给付或对价关系的合同。商品房买卖合同就是双务合同。买房人有付款义务，开发商有交房义务，买卖双方履行义务的期限分别届满、届至。后履行抗辩权实质上是对先履行义务一方违约的抗辩。　　
2、开发商行使后履行抗辩权不成立的情况　　如果买房人未能在约定期限内支付大部分的购房款，那么开发商就可根据《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权拒绝交房;如果买房人已经在约定期限内支付大部分的房款，那么开发商拒绝交房抗辩不予成立。　　
3、买房人以卖房人不具备房屋交付条件的情况，行使不安抗辩不成立　　买房人可否以卖房人不具备房屋交付条件，而依据《合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权而拒交购房款呢?其实这是不可以的。《合同法》规定的不安抗辩权行使条件，必须是有确切证据证明卖房人经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金，以逃避债务;丧失商业信誉;有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。房屋不具备交付条件不属于以上四种情形。

2018-10-04 13:41:33