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我想咨询一个问题：是否能主张要求开发商按本次书面收房通知送达时间作为延期交房的赔偿期限，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二支付违约金。

更新时间：2018-10-03 18:03:29人浏览

问题描述：

各位专家好！我想咨询一个问题：我在一小区购买一套房子，合同约定2011年12月31日交房，开发商是在2012年3月28日电话通知可以收房，我也按约定期限去办理收房手续，但开发商未按合同约定提交三房一表和相关手续，我没有收房；我们约定几个业主去交涉，并递交（非特快专递或挂号信发出）书面的拒收通知书，联名签字，经多次交涉后未果。于2012年6月28日开发商在我们多次要求下按合同约定以挂号信的形式给我们寄出“再次催收房通知书”，但之前并未以书面形式寄过，合同附件4：合同补充协议中明确写明相互传达与本合同有关的书面文件，须以挂号信或特快专递的形式送达，市区送达时限为3天视为已送达。至此我是否能主张要求开发商按本次书面收房通知送达时间作为延期交房的赔偿期限，且按合同约定交房逾期超过30天的，继续履行合同的，自合同预定交房日期第二天起至实际交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二支付违约金。其中这个已付房款存在争议，开发商主张为购房首付，我认为应为总房款（不含其他税费等），开发商已按总房款开具发票，在合同约定交房前，我已办理完购房按揭合同，并按月正常还贷。恳请专家老师给出处理建议。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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1、一般开发商延迟交房的违约金，按每日2%—5%计算，法律没有强制规定违约金的额度，这个是一般性的操作；
2、法律依据《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

2018-10-03 17:36:47

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很多开发商在交房的过程中都会出现延期交房的情况，可以说，说延时交房就是交房过程中的流行性感冒，非常普遍。和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往处于“弱势群体”的地位。
　　开发商延期交房怎么办?　　原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。开发商逾期交房，购房人权要求解除合同。
按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。
　　当然，我们也发现，很多开发商往往将市政施工作为不可抗力来推托自己的逾期交房责任，但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件(如战争、车祸等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等)，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。
如果开发商延迟交房的理由不属于不可抗力，那么，购房人有权起诉解除合同或提起仲裁。法院诉讼时效自合同规定的交房之日起计算两年，业主应在此诉讼时效内主张权利，协商不成的可以向法院起诉。
　　开发商延期交房怎么赔偿?　　实践中，购房者在遇到延期交房的情况时，大部分人都选择接受开发商赔偿的违约金，以此来解决问题。但是违约金该赔多少，相应的计算标准又是什么呢?　　《合同法》第一百零七条“违约责任”中规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。　　第一百一十五条“定金”中也有规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。需要注意的是，定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则。
　　逾期交房的违约金比例，国家并没有一个统一的标准。一般情况下，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行。合同上没有约定的，应该按照同期银行贷款利率为准。
　　在房屋买卖纠纷案件当中，一般情况下，出现纠纷时，法院往往会根据合同双方的约定来处理纠纷，因此我们建议，购房人在同开发商签订合同时，最好事先约定违约责任，这样产生纠纷之后处理起来还能做到有据可依。

2018-10-03 17:39:50