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但未签订书面合同,现尚未办理产权过户,产权人是其父,是否可以申请认定买卖关系无效.谢谢!

更新时间：2018-09-23 19:44:26人浏览

问题描述：

我朋友的母亲在其父亲过世后未与其子女商量私自将房屋买了,但未签订书面合同,买房人未付清五分之一房款但以入住10年,现尚未办理产权过户,产权人是其父,也未经过财产继承,是否可以申请认定买卖关系无效.谢谢!

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赠与房产是赠与人将自己的房产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的一种行为。这种行为实际上就是房产所有权的转移，一般通过签订赠与合同来实现。赠与房产过户费用包括需缴纳以下税费：
一、营业税
依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，原则上，赠与人是需要缴纳营业税的，缴纳营业税的税率是5%。
1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。
2、其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将购买满2年的住房对外赠与的，可免征收营业税。
二、附加税
附加税是有赠与人负担的，只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收，按应缴纳营业税的一定比例缴纳，具体比例为：城建税(7%)、教育费附加(3%)。
三、契税
赠与房产的领受人需要全额缴纳契税，按照3%的比例缴纳。
四、印花税
印花税，是需要全额缴纳的，由订立合同的双方当事人，按照
0.05%的比例缴纳。
五、个人所得税
近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。

2018-09-23 19:17:03

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在赠与人转移赠与财产权前(动产交付前，不动产过户登记前)，赠与人可以行使任意撤销权。但下列三种合同除外：
1〕救灾、扶贫等社会公益性质的;
2〕道德义务性质的;
3〕公证的。
二、赠与合同可撤销的情形
合同生效合同无效可变更、撤销合同合同效力纠纷效力待定合同
1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
2、赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。
3、赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
4、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;
(三)不履行赠与合同约定的义务。
特别注意：赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
5、因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
特别注意：赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
6、撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。
案例：因赠与人行为能力欠缺而导致赠与合同无效
1、基本案情：
张女士与丈夫育有一子一女，丈夫多年前已去世，现张女士名下有个人住房一套。
2004年，张女士患脑血管病及脑栓塞等疾病。2005年2月份，张女士与女儿张甲签署赠与合同一份，表示将名下房屋赠与女儿张甲，并办理了赠与公证，同年6月，张甲办理了房屋产权过户手续。
2009年8月，张女士去世。张女士的儿子张乙在张女士去世后对该赠与合同提出异议，并表示，张女士在2006年的时候即被法院判决宣告为限制行为能力，且在案件审理期间经过司法鉴定也被确认“于2005年全年为限制行为能力”，因此张女士与张甲所签署的赠与合同无效。
2、审理判决：
法院认为，张女士在2005全年期间被评定为限制民事行为能力，故2005年全年范围内，张女士可以进行与她的精神健康状况相适应的民事活动。但张女士与张甲签署《赠与合同》及办理赠与合同公证的民事行为，均已超出张女士当时的精神健康状况可适应的民事活动范围，故张女士独立实施的上述民事行为无效，其所签订的赠与合同无效。
3、法官释法：
限制民事行为能力是指当事人的民事行为能力不完全，在法定范围内，当事人具有民事行为能力，可以独立地实施民事行为，但在法定范围之外，其民事行为能力有所欠缺，不能独立地实施民事行为。
限制行为能力人所订立的两种合同是有效的，一种是与其精神健康状况相适应所订立的合同，另一种是纯获利益的合同。本案中，张女士与张甲订立赠与合同超出了其当时的精神健康状况可适应的民事活动范围，对张女士而言，该合同也非纯获利益合同，因此该赠与合同依法应属于效力待定的合同，需要张女士监护人的追认方能有效。
但本案中，张女士生前并无明确的监护人，因此，张女士与张甲所所签订的赠与合同无效。

2018-09-23 19:24:41

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根据相关法律规定，房屋赠与的双方当事人应订立书面的赠与合同，这份合同并不是签订之后就立即生效，而是必须等赠与人把赠与房屋实际交付给受赠人，受赠人接受赠与房屋后，房屋赠与的民事法律行为才完成，合同才算生效。　　
一、房屋赠与子女过户手续怎么办　　
1、房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与一定要采用书面形式。　　
2、房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。　　
3、办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。　　
4、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记。　　
5、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。　　
二、房屋赠与公证手续　　
(一)办理赠与公证由赠与人住所地或赠与行为发生地公证处受理。赠与不动产的，也可由不动产所在地公证处受理。　　
(二)办理赠与公证申情人应提交下列证件和材料：　　
1、赠与人的身份证件(居民身份证、户口簿、护照、通行证复印件);　　
2、赠与书;　　
3、赠与物清单及所有权证明，如房产证、存单等;　　
4、赠与物为共有财产的，应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见;赠与物为集体所有的，应提交该集体组织成员同意赠与的书面意见;赠与物为全民所有的，应提交国有资产管理部门批准赠与的文件。　　
(三)出具双方签订的赠与协议，赠与协议的主要内容应包括：　　
1、赠与人与受赠人的姓名、性别、出生日期和家庭住址;　　
2、赠与人与受赠人的关系;　　
3、赠与的理由;　　
4、被赠与标的物的名称、数量和基本状况、座落地点;　　
5、赠与人对赠与行为的意思表示;　　
6、赠与人在赠与书上签名或盖章、签名日期。

2018-09-23 19:44:26