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考虑到经济实力，在无奈之下我于当年8月与开发商签了一份《商品房买卖合同》补充协议，个人一直未得到房屋使用权

更新时间：2018-09-20 11:50:37人浏览

问题描述：

律师，您好，我于2010年4月18日在南宁市某小区买了一套商品房，购房合同明确是20%的首付，但在我按合同付完20%首付款后正赶上国家调控首付款必须达30%，开发商以此为由叫我再付10%才能办理银行按揭，考虑到经济实力，我在4个月内先后3次递交退房报告，但开发商要扣除我几万元首付款，在无奈之下我于当年8月与开发商签了一份《商品房买卖合同》补充协议，其中明确由开发商借款于我帮垫付10%办理完银行按揭手续，并要求在半年内还清借款才能交房使用。因个人经济方面的原因，开发商帮垫付的资金未能还清，个人一直未得到房屋使用权，无法入住和租赁，致使经济上更加陷入困境，现银行按揭已断供大半年，被开发商以拖欠借款为由起诉到当地法院。经协商，由我在近期内将拖欠款还掉后撤诉。由于当前该小区房屋产权证未在规定的时限办理下来，引发了小区内其他住户与开发商之间的纠纷，直接影响了变卖产权时的声誉。去年3月至今，我先后多次委托低价出售，在房产交易市场低迷的情况下一直未能如愿。现法院开庭在即，处于我这种现状，有哪些法律法规能维护我的合法权益，减少损失。特咨询，谢谢。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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为了使业主的权利能得到最大程度的保障，建议在签订补充协议时，最好将以下内容纳入其中，如：《房屋所有权证》的办理期限及违约责任；发生法定退房或依合同约定退房，购房款、利息、装修费、相关费用(保险费、律师费、契税及物业管理费等)及已支付银行利息等项目的处理办法；由于房屋质量问题(含附属物，如暖气管、热水器、电磁炉等)造成购房人及他人人身和财产损害的赔偿问题；室内空气质量标准问题；房屋或空气质量检测费用承担问题；停车位问题；小区绿化率、会所、儿童游乐园问题；面积差异的处理办法；开发商行使外墙面使用权和屋顶使用权对业主生活产生影响的补偿问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光问题等等，做到有备无患。

2018-09-20 11:26:03

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根据《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：　　
(一)开发商违约。　　如果开发商存在下列问题，购房者可以根据法律的规定要求退房：　　
1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。　　
2、开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。　　
3、开发商未取得预售许可或者房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的该房屋权属有争议，也会导致购房合同无效，购房者可以要求退房并赔偿损失。　　
4、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。　　
5、开发商开发手续不全导致合同无效，依照我国《民法通则》、《合同法》相关规定开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。　　
6、在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。　　
7、如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。　　
8、房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。　　
9、迟延办理房屋所有权登记的，根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。　　
(二)购房者违约。　　如果购房者违约，比如不想买、买不起或者因为个人原因导致贷款不能无法付清房款的，如果开发商同意的话可以解除购房合同，但需要承担违约责任，赔偿开发商损失。　　但是，如果是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。　　另外，如果开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。以上就是可以退房的情形，如果存在上述情况您可以选择退房，同时是否交纳违约金也要注意查看您合同中关于退房的约定。如果双方在合同中约定了关于网签时间推迟是否退房的事项，需要按照合同中的约定处理。具体也要和开发商进行沟通协商，并提出退房申请。

2018-09-20 11:28:35

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商品房如何退房，　　
一、商品房可以退房的八种情形　　
(一)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;　　
(二)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;　　
(三)开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;　　
(四)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);　　
(五)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;　　
(六)不能或不能按期办理产权过户的;　　
(七)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;　　
(八)合同中约定的其他退房条件出现时。　　
二、商品房退房的具体程序　　如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，并按照以下程序进行：　　
(一)购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出;　　
(二)办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续;　　
(三)开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。　　相关知识延伸阅读：　　第一步，买房人发出退房通知　　买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。　　第二步，15天内办好各种手续　　买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。　　第三步，开发商退还房款　　开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

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