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导致平均单价超出国家规定，不适应购房合同条例。不适用本条约定）如果开发商不同意补偿款

更新时间：2018-09-17 18:27:51人浏览

问题描述：

您好! 我于2009年10月份买了一套房，当年10月份已交契税，今年12月份要出房产证时，律师打电话来说要另外补税，交到3%的税，之前交的是1。5%的税，说是套内大面积实测面积少了，导致平均单价超出国家规定，所以要补税，但是少了面积，开发商不予补款，说是按套出售，不适应购房合同条例。现在是我的房子面积变小了而又要补税，我觉得作为业主这样对于我有失公平. 合同中，第四条：计价方式与价款，2、该商品房属预售商品房，按套出售并计价。第五条：面积确认及面积差异处理。（当事人选择按第四条第二种方式计价的，不适用本条约定）。当时签的时候都没有很明显看到这一条，也不明白这些。现在出现这种情况，我的权益是不是就不能维护了。我能要求开发商补偿少了面积部分的房款吗?契税部分我应该要去补交吗?如果开发商不同意补偿款,我要求开发商补交契税能得到支持吗?

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件：
(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
(2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
(3) 持有建设工程规划许可证。
房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
(4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(5) 七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。
(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
(7)法律、法规规定的其他条件。

2018-09-17 18:01:51

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面积如果和房产证不合
1、按照商品房买卖合同约定的处理。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款.
3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。
5、如果实际面积少于合同约定的面积，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款。
6、误差超过3%，业主有权利要求退房或者按实际减少的面积退款。

2018-09-17 18:05:54

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开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;
3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本),该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意: 产权产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。

2018-09-17 18:27:51