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签订了认购协议书，签订商品房买卖合同，把定金退给我。需要搜集的证据有哪些？

更新时间：2018-09-17 07:36:20人浏览

问题描述：

我在房产公司购房，6月18号交了2万元的定金，签订了认购协议书，认购协议书是这样规定的：

乙方（本人）须于2012年6月21日时前付清全款或首付款，并携带相关材料与甲方（房产商）签订商品房买卖合同，同时交还本认购书（定金可以抵充房款），否则甲方有权单方面取消乙方购买权，定金不予退还。

当我在6月21日拿着钱去准备跟房产公司签合同时，销售员以下次楼盘开盘为由推迟签订房产买卖合同（有电话录音），要等到7月下旬，导致我未交首付款和签订房产销售合同。我跟他协商：如果你不在规定时间内跟我签订合同，我不买了，把定金退给我。销售人员态度恶劣，说不管你通过媒体、法律等其他途径，我们都不会退钱的。

我咨询了律师，律师认为房产公司未在认购书约定的期限内来签合同，是房产公司违约，打这场官司会胜诉。

房产公司代理律师认为我现在不买这个房子了，不履行这一份协议了，也违约了，说了定金法则，维护协议的稳定性、高效性，维护这份协议的完整性，也就是说我会输官司，房产律师说我未交首付款，也是违约的，必须是我交了首付款之后才能和他们谈签订合同的事情.

如果我打这场官司，需要搜集的证据有哪些？打这场官司的成功率有多大？请高人指点!

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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1 、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。2 、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。3 、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。利息两种情况：
一、如果已经在合同中约定违约金，是不会既支付违约金，又支付违约金利息的，因为违约金就是对方承担的违约责任，除非对方没有依约定按时支付违约金，才应该支付违约金的利息。
二、如果并没有在合同中约定违约金，而是要对方支付所欠货款的利息，这是可以的。按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。相关法律依据：《合同法》第一百二十二条，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

2018-09-17 07:26:50

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首先，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在购房合同中，定金可以作为一种担保方式由买方向卖方预先支付。根据合同法的规定，定金不能超过合同价款的20%，如果支付定金方违约，将不能要求对方返还定金，如果定金接受方违约，应当向支付方双倍返还定金，如果双方都按约履行合同，定金将作为合同价款的一部分，在本案中，2万元定金如果不超过购房款20%是符合法律规定的，如果双方签订了购房合同，并按约履行合同，2万元定金可以作为购房款折抵。
另外需要注意的是，定金与订金不同，订金不属于法律概念，不像定金具有担保性质，可视为预付款，如果接受方违约不能要求其双倍返还。另外需要提示的是，并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
希望为你提供的法律服务给你带来帮助。

2018-09-17 07:28:42

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根据我国民法通则第八十九条第一款第三项规定，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
因此，如果您要解除合同，是无权要求返回定金的。但是，根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
因此，由于开发商现在尚未取得商品房预售许可证，所以导致你们的合同是无效的。综上所述，您与开发商所签的合同是无效的，不具有法律效力，您交付给开发商的所有费用开发商应当予以返还。
如果开发商拒绝返还，您可以向法院起诉以主张自己的权利。

2018-09-17 07:36:20