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标的物是共有财产。只能支付违约金，不能继续履行合同。我们是善意第三人，认为卖方应该继续履行合同。

更新时间：2018-09-17 05:32:52人浏览

问题描述：

我是买房，于本年5月与卖方签订二手房买卖协议，标的物是共有财产。签合同前要求卖方提供卖方共有人（其女儿）的委托公证书，卖方以个人私隐为由拒绝，但再三强调自己有完全处分权。我已于8月10日向卖方支付18.3万的首期购房款（该款项由于帮其提前还贷）。现楼价上涨，卖方以自己无权代理为由，提出赔偿10%的违约金。期间卖方多次要求我们多支付房价，但我们决绝。卖方多次向我们保证自己有处分权，已办妥所有委托公证。现由于楼价上涨，卖方不愿意履行合同，窜通其女儿，以其女儿方反对出售，而其没有完全处分权，只能支付违约金，不能继续履行合同。我们是善意第三人，怀疑卖方已办理有关委托，认为卖方应该继续履行合同。

3位律师解答

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一、法定违约金一般在二手房买卖合同当中会对违约金作规定，而且有违约金比例或数额，适用法定违约金。由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可以按照该比例直接计算出违约金的数额。如果延期，那么合同法定违约金的计算标准是固定的；第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金是有一定比例范围的。
二、约定违约金约定违约金的比例在法律中无明文规定，因此在实践处理中也不一致。很多人认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效，但实际中也常常遇到约定违约金过高的问题。从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果属于《合同法》中关于无效经济合同规定的，则应认定该违约金条款为无效。
三、二手房买卖合同中的违约金的约定
1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定；
2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%；如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

2018-09-17 05:19:45