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是否都是非法无效的？是否可以直接出据《房屋拆迁土地收购补偿凭证》？是否违法和违反法律的有关程序？

更新时间：2018-09-13 21:10:03人浏览

问题描述：

律师先生：您好！

我是济南人，我所居住的地方现在在搞拆迁，属于老城改造。拆迁开始的时间是2006年9月。但是，政府和开发商到现在也没有把拆迁许可证申请下来。我们很多居民在被运用各种手段胁迫下，不情愿的签了搬迁补偿合同。不愿搬迁的原因主要是政府和开发商给的补偿标准太低，不合理。

我想问这样几个问题：

1、没有拆迁许可证，拆迁是否非法？法律的相关规定是什么？

2、没有拆迁许可证，与之相互关联的其他的一切合同是否都是非法无效的？在没有拆迁许可证的情况下，拆迁的包工头与开发商签署的合同，是有效的还是非法的？

因为我们这里的拆迁的包工头咄咄逼人，常常以“房子（指已经签署了搬迁协议、腾空的房子）是我的，我愿意怎么拆，就怎么拆”相威胁，并且，故意拆毁一些与还没有搬迁的住户的房子有关的房子，扰乱威胁这些住户的正常生活，甚至是居住安全，以达到逼迫搬迁的目的。

3、没有拆迁许可证，搬迁户已经签署的搬迁协议和搬迁补偿协议是有效的吗？

4、政府的旧城改造搬迁过程，是不是就是土地收购的过程？在这一过程中，政府是否可以直接出据《房屋拆迁土地收购补偿凭证》？这一行为是否违法和违反法律的有关程序？

急盼回复。谢谢！

3位律师解答

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拆迁补偿就是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿是通过不同的法定依据让专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，形成有据可循的多元组成的补偿金额。以下就简单介绍三种法定评估依据：
1、市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是国家房屋拆迁的法定依据，但是用途各有不同，在不同情形下分别适用起。房屋拆迁补偿标准的计算公式：拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或者使用人支付的各种补偿金。一般有：
(一)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(二)周转补偿费，用补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，按照临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(三)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。按照宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式是为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价（乘）宅基地面积（加）被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价（乘）宅基地面积（加）被拆迁房屋重置成新价当然还有细分
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格（加）房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格（加）房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)（减）被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或者是承租人)房屋拆迁安置费等于搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费（加）超过过渡期限的临时安置补助费（加）非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

2018-09-13 21:10:03