我本人购买了水富城建房地产开发经营有限公司修建的商铺，于2011年4月29日与他们签约了商品房购销合同，房屋已被抵押
更新时间：2018-09-09 18:55:54人浏览
问题描述：
我本人购买了**建房地产开发经营有限公司修建的商铺，于2011年4月29日与他们签约了商品房购销合同，并交清了全部房款，他们公司为合同要移交房管所备案为由，到2011年12月20日我们才得知，房屋已被抵押，无法备案。但开发商老总因债逃跑，我们现在该怎么办？
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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开发商交房时，购买者应当注意要求开发商提供房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、公共设施设备接管查验清单等文件，文件不全的，视为不符合交付标准，购房者可以拒绝收楼，开发商需承担逾期交房的法律责任。
2018-09-09 18:31:57
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商品房买卖合同之所以需要登记备案，原因是当合同文本签订后，必须要到房地产交易中心登记备案才能生效。开发商为了提高效率，不会逐户的办理，而会采取分批办理的形式，这样就致使买卖合同的备案时日会相应延后。
一、网签和备案的区别
网签和备案存在着本质的区别，网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。
而备案是根据我国建设部所颁发的<城市商品房预售管理办法>第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
两者的共同作用都是为了杜绝一房多卖的现象，当我们要注意的是，网签是不具有备案的法律效力的，仅仅为了实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。
一、网签和备案的区别
网签和备案存在着本质的区别，网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。
而备案是根据我国建设部所颁发的<城市商品房预售管理办法>第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
两者的共同作用都是为了杜绝一房多卖的现象，当我们要注意的是，网签是不具有备案的法律效力的，仅仅为了实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。
2018-09-09 18:36:39
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1、购房者在购买自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：
(1)估算家庭可动用资金。
(2)考虑欲购房屋的面积。以往住宅商品房实行以建筑面积计价的方法，但依据北京市《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》，从1997年7月1日起实行按使用面积计算住宅商品房售价的办法。
(3)调查有关物业管理的各项支出。购房者可参考《北京市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房原
(1997)第196号)，也可从亲友那里探听。
(4)衡量家庭偿还贷款的能力。购房者一方面要考虑可能获得的住房公积金贷款和商业银行贷款，另一方面也需考虑家庭偿还贷款的能力。
(5)确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费等。
(6)准备必要的咨询服务费用。
2、收集购房信息 购房者可从以下几种渠道获得购房信息：
(1)媒体广告，包括报刊杂志上的广告、广播电视广告和招贴广告及网络等;
(2)亲友介绍;
(3)开发商或代理商邮寄、发送的宣传品;
(4)售楼书;
(5)现场广告牌;
(6)现场展示样板房;
(7)房地产交易展示会;
(8)直接与房地产营销人员进行交流;
(9)其他途径，包括向北京市房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。
3、查询商品房的合法性 房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
4、进行实地调查(现房) 购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查。眼见为实。购房者在观看、考察房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实地查看过程中，购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。
5、签订房屋买卖合同 购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。
6、验收房屋,办理房屋产权过户登记 购房手续的最后一关是验收房屋,办理房屋产权过户登记，领取房屋及土地的产权证明，至此购房全过程结束。
1、购房者在购买自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：
(1)估算家庭可动用资金。
(2)考虑欲购房屋的面积。以往住宅商品房实行以建筑面积计价的方法，但依据北京市《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》，从1997年7月1日起实行按使用面积计算住宅商品房售价的办法。
(3)调查有关物业管理的各项支出。购房者可参考《北京市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房原
(1997)第196号)，也可从亲友那里探听。
(4)衡量家庭偿还贷款的能力。购房者一方面要考虑可能获得的住房公积金贷款和商业银行贷款，另一方面也需考虑家庭偿还贷款的能力。
(5)确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费等。
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2、收集购房信息 购房者可从以下几种渠道获得购房信息：
(1)媒体广告，包括报刊杂志上的广告、广播电视广告和招贴广告及网络等;
(2)亲友介绍;
(3)开发商或代理商邮寄、发送的宣传品;
(4)售楼书;
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(6)现场展示样板房;
(7)房地产交易展示会;
(8)直接与房地产营销人员进行交流;
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3、查询商品房的合法性 房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
4、进行实地调查(现房) 购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查。眼见为实。购房者在观看、考察房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实地查看过程中，购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。
5、签订房屋买卖合同 购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。
6、验收房屋,办理房屋产权过户登记 购房手续的最后一关是验收房屋,办理房屋产权过户登记，领取房屋及土地的产权证明，至此购房全过程结束。
2018-09-09 18:55:54
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