未进行土地使用权证和房产证的过户登记，提交的证据有丁和戊的房产转让协议及土地使用证和房产证。原来丁又以四十万转卖的借口将房产证和土地使用证给了他
更新时间：2018-09-09 09:13:06人浏览
问题描述：
甲是某城市信用社的主任，为贿赂乙，以高于市场价格一倍的价格从乙处购买了一处房产，未进行土地使用权证和房产证的过户登记，甲将房屋出租给丙，后该房屋在城市拆迁时被全部拆除，丙找到甲要求退还剩余租金，甲对丙说：房屋我不管了，如果城管让你们盖就盖，丙随后在剩余地界上盖造房屋，一直使用了十年至今。甲后来因为贪污外逃，信用社也并入联社。该房屋的土地证和房产证经由甲交给了其连襟丁，丁遂起诉法院，称该处房屋是他所有，并已经转卖给戊，要求丙搬离。提交的证据有丁和戊的房产转让协议及土地使用证和房产证。法庭还未审理的时候，丙与丁的妻子发生争执，丁又纠集了20余人的社会小混混，在丙的店铺门口采取掀桌子、叫嚷的方式，前后共达七八次，要求丙搬离房屋。这些社会小混混的头目是丁的小舅子，原来丁又以四十万转卖的借口将房产证和土地使用证给了他，丙向派出所报案称受到黑社会的滋扰，派出所只是采取协商的方式处理，协商不成又没有其他举措，目前戊已置身事外不在过问，他与丁的房产转让系伪造，房产证和土地使用证上的乙早已去世多年，其继承人对房屋也不再过问，请问如何通过民事或刑事的途径维护丙的合法权益？十分感谢。
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家有关规定，截止2009年1月，我国颁发的土地证书主要有三种：
1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。
2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。
3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。
1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。
2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。
3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。
2018-09-09 08:46:37
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《城市房地产转让管理规定》第十二条规定：“同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的”就可能导致房与地登记不一致的后果。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
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2018-09-09 08:50:05
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土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
出让土地是有使用年限的，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条按照土地的不同使用用途，对出让土地的最高使用年限做了规定：居住用地为70 年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。第22条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39条、第40条、第41条又规定了出让土地使用权在土地出让合同规定的使用年限届满时终止，土地上的地上建筑物、其他附着物所有权归国家无偿取得，需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金。
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
出让土地是有使用年限的，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条按照土地的不同使用用途，对出让土地的最高使用年限做了规定：居住用地为70 年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。第22条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39条、第40条、第41条又规定了出让土地使用权在土地出让合同规定的使用年限届满时终止，土地上的地上建筑物、其他附着物所有权归国家无偿取得，需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金。
2018-09-09 09:13:06
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