买卖双方签订购房合同时卖方并未将该房屋已进行抵押的事实告知买方，本人所签购房合同摘要：甲方违约责任1
更新时间：2018-09-07 03:21:18人浏览
问题描述：
本人求助问题：06年5月在京洽购一套二手房。买卖双方签订购房合同时卖方并未将该房屋已进行抵押的事实告知买方，并在售房声明中承诺上述房产不存在产权疵，双方约定在7月21日办理过户手续。相约过户当天早上才告知此房暂不能过户。卖方承诺用另一个担保物替换该抵押物，但至今末获法院方面的判决文书。本人所签购房合同摘要：第六条 三方义务一、甲方义务 1、甲方保证所提供该房产资料的真实性并符合国家及北京市房屋上市有关规定及政策法规，委托上市房屋交易的合法权利。 3、在签订本合同后，甲方必须按三方约定的时间与乙方共同到房地产管理部门办理房屋交易过户手续，按期如数缴纳合同第二条（三）中约定由甲方缴纳的税费。 5、甲方保证该房产在交易时没有权利瑕疵，不存在抵押、欠缴税费的情况，办理按揭的，手续均已在本次交易前办妥。交易后如有上述末清事项，导致第三方主张权利，由甲方承担违约责任。第七条 违约责任一、甲方违约责任1、甲方违反本合同第六条第一项“甲方义务”（1）、（5），由此引起的一切法律后果均由甲方承担，如因此给乙方和丙方造成损失，甲方应予赔偿。2、甲方违反本合同第六条第一项（3），不履行交付房屋的义务，甲方应按照房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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一般在二手房买卖合同当中会对违约金作规定，而且有违约金比例或数额，适用法定违约金。由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。有关条例明确规定了违约金比例的，即可以按照该比例直接计算出违约金的数额。
如果延期，那么合同法定违约金的计算标准是固定的；第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。
一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金是有一定比例范围的。
如果延期，那么合同法定违约金的计算标准是固定的；第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。
一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金是有一定比例范围的。
2018-09-07 03:11:39
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在二手房买卖过程中，若是卖方违约，要赔中介违约金，卖方要承担的费用；卖方要退定金，违约赔偿， 部分中介费；房屋没有完成交易，中介的责任没有完全尽到,所以收取全部中介费是没有根据的，但是中介公司确实给你找了买家,也进行了中介的服务。对于二手房买方违约中介违约金是否要赔的问题。
2018-09-07 03:17:37
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购房违约金是如何计算的？
在合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。
第1付款利息，就是按照银行同期贷款利息按日计算。
第2违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。
承担违约责任和违约事项包括：
(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，卖房者不卖房或要求换房；
(2). 购房者不按期付款；
(3).卖房者不按期交房；
(4). 面积变动超过约定幅度；
(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位
(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。
另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：
1.延期交付房屋到了合同中约定的交房日后，却迟迟得不到卖房者的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。
3.房屋质量不合格导致严重影响使用。
根据近日司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
在合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。
第1付款利息，就是按照银行同期贷款利息按日计算。
第2违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。
承担违约责任和违约事项包括：
(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，卖房者不卖房或要求换房；
(2). 购房者不按期付款；
(3).卖房者不按期交房；
(4). 面积变动超过约定幅度；
(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位
(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。
另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：
1.延期交付房屋到了合同中约定的交房日后，却迟迟得不到卖房者的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。
3.房屋质量不合格导致严重影响使用。
根据近日司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
2018-09-07 03:21:18
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