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并没有签订正式的房屋买卖合同，我与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。就已经跟我签订了《商品房买卖合同》。

更新时间：2018-09-06 21:06:08人浏览

问题描述：

我前几天刚从别人手里买了一个房子，因为房子是盖了四年，2008年盖起的，当时是跟卖主协商好的是我替卖主付给开发商去年的物业与取暖费。由于卖主只与开发商签了一个购房合同，并没有签订正式的房屋买卖合同，所以，当我将契税、物业费、暖气费等相关的费用交齐后，我与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。当时，就在我交齐所有费用（购房款、契税、物业税等相关费用）并领取所有收据的两个小时后，开发商竟然提出我与卖主的这种交易是不合法的，开发商不会给我办房本以及领取钥匙，并要求我尽快将房屋退回给开发商。请问，开发商的这种做法合理不？注：该小区的五证全都没有，开发商连预售许可证都没有，就已经跟我签订了《商品房买卖合同》。

3位律师解答

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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。”
由此我们可以看出，开发商逾期交房构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。
如果购房者催告开发商，经催告3个月后仍未能交付的，购房者可以单方解除购房合同并要求赔偿损失。如果购房者没有催告，那么自合同约定的交房之日起一年内没能交房，购房者也有权单方解除合同并要求承担损失。

2018-09-06 20:56:09

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在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：
　　一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。
可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;
　　二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。
前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款;
　　三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。

2018-09-06 20:58:07

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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2018-09-06 21:06:08