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《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，开发商都没有提供《竣工验收表》，我们该怎样起诉开发商逾期交房的违约责任并支付违约金？

更新时间：2018-09-06 09:43:40人浏览

问题描述：

您好！我于2010年3月15日购买了一套预售房，合同第八条交付期限出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理：1逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。2逾期超过30日后，出卖人按日支付已交付房款万分之五的违约金。2010年11月1日开发商通知我们前去收楼，但开发商不能提供该商品房经验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，所以我们一部分业主拒绝收楼。我们已按约定日期交清总房款且开发商延期交楼没有书面通知书。到现在2011年3月9日止，开发商都没有提供《竣工验收表》，我们该怎样起诉开发商逾期交房的违约责任并支付违约金？请赐教，谢谢！

3位律师解答

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根据我国《合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

2018-09-06 09:31:54

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开发商延期交房怎么办　　开发商应该按照约定的时间来交付房屋，这是开发商的基本义务。如果开发商没有按期交房，买房人可以依照不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：　　
(一)开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。　　
(二)开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。　　
(三)延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。　　总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。

2018-09-06 09:33:56