法律快车法律问答 > 浙江法律问答温州法律问答温州房产纠纷法律问答 > 问答详情

你好，我想问一下，08年我们家没有房子，买了别人的农地盖房子，刚开始建设的时候国土人来了，说不能建设。之后，我父母向镇长说明情况，镇长同意我们盖房子，也给国土局打电话说明情况，然后我们家顺利盖房子，

更新时间：2020-06-02 15:19:19人浏览

问题描述：

你好，我想问一下，08年我们家没有房子，买了别人的农地盖房子，刚开始建设的时候国土人来了，说不能建设。之后，我父母向镇长说明情况，镇长同意我们盖房子，也给国土局打电话说明情况，然后我们家顺利盖房子，国土人再也没来过。但是，我们没有房地产证明书。我们的房子违反建设吗你好，我想问一下，08年我们家没有房子，买了别人的农地盖房子，刚开始建设的时候国土人来了，说不能建设。之后，我父母向镇长说明情况，镇长同意我们盖房子，也给国土局打电话说明情况，然后我们家顺利盖房子，

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

咨询我

法律快车咨询顾问

已帮助87383人 · 响应时间平均5分钟内

要依据具体情况做判定。。按照正常的程序，先有土地证，后有房产证，土地使用权人和房屋人应该是同一个人。当涉及转让时，先办理房屋过户并办理新的房产证，凭着新换发的房产证，办理土地使用权过户登记，并换发新的土地证。

2020-06-02 14:53:46

咨询我

房产纠纷律师团队

推荐

已帮助159108人 · 响应时间平均5分钟内

在办理房产过户手续时，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。如果办理不了过户手续，那买方也无法落户。只有房产证没有土地使用权证，势必会给住宅地产购置及交易带来以下风险：
1、难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。
2、难以发现开发商违规用地的事实。
3、二手房交易将受影响。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。
4、在拆迁补偿时会遭受损失。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。
5、购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
6、办理房屋抵押贷款时如果没有土地证，一部分银行是可以办理的，但另一部分银行是必须房产证、土地证两证齐全才能办房屋抵押贷款。

2020-06-02 15:18:06

咨询我

平台法律顾问团队

官方

已帮助125746人 · 响应时间平均5分钟内

房屋买卖的过程中，建房涉及的情况多种多样，需要具体情况具体分析。比如，购买自建房有哪些法律风险?
一、房产可能是违法建筑
村民建造农民房应当办理相应的证书，常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。
在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本)，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。
二、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下
即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。
三、房产买卖合同可能会被认定为无效
理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。

2020-06-02 15:19:19