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某女士根据本人贴的购房广告，买卖不破租赁，故意让早已成交的买卖关系无效

更新时间：2018-09-05 19:05:49人浏览

问题描述：

某女士根据本人贴的购房广告，09年8月18日电话告诉我她有一套房子有意向卖给我，但告知我房子两天前已经出租给别人居住，租期六个月。在这种情况下，只好与承租方协商解决此事。但承租方以种种理由不予配合，继续租用。最后，我们只好准备私下达成买卖交易，并一直保密到该房子租期结束，以免租客恶意损坏房间内物品。我准备尽快给业主送去定金。但是，我从网上得知“承租方有购房优先权，买卖不破租赁，如果承租方起诉，可以使买卖交易达成的结果无效。。。”我准备明年春天结婚，但十分担心两件事：1.原业主卖给我的房屋内设施在六个月租赁期内得不到爱惜从而变旧，让我们心疼；2.如果承租方得知此事，可能会告到法院，让既成的房屋买卖交易结果无效，给我们造成精神伤害；3.如果六个月之后房价高涨，原业主为了获取更高的卖价利润，与承租方串通，故意让早已成交的买卖关系无效，从而损害我的经济利益。我该怎么办才好？心里真是矛盾，如果不买，没有时间再看别的房源了，怕这么好的房子夜长梦多，被别人买走；如果买，又担心上述3种情况的出现。请您帮我，如果有电话联系更好，谢谢您！

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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房屋买卖合同公证，是指公证机关对房屋买卖行为的真实性、合法性的证明。房屋买卖合同办理公证，既可以帮助当事人完善合同条款，使合同的内容合理合法，又可以督促当事人按约履行合同，有利于维护双方当事人的合法权益。　　申办此项公证，应到房屋所在地公证处提出，填写公证申请表，并提供下列证明材料：
(一)房屋买卖双方当事人的身份证明，如居民身份证、户口簿等。如果当事人不能亲自到公证处办理，可委托他人代理，但代理人应提供授权证书。委托人不在本地的，其委托书应经当地公证处公证。如果申请人居住国外，要提供经我驻该国使领馆认证的委托书，委托国内亲友或律师代理，并提供来往书信。
(二)房产所有权证。
(三)房产管理部门批准的卖房申请书和评议房价单等。
(四)房屋买卖合同草稿。
(五)如果房产属卖房人与他人共有的，应提供其他房产所有权人同意卖房或放弃产权的书面意见。
(六)如果是单位买房或卖房，就应提供有关主管部门批准文件。
(七)公证员要求提供的其他有关材料。　　公证员受理后，应查明：
(一)所出卖的房屋，产权是否明确，是否包括出卖房基地上的附着物(如树木等)。
(二)出卖的房屋是否为正在出租的房屋。如果属于正在出租的房屋，承租人在同等条件下，就有优先购买权，应先征求承租人是否购买。
(三)出卖的房屋是否属于夫妻共有房屋或与其他人共有的房屋。如果是共有房屋，除需征得共有人同意外，共有人在同等条件下，还有优先购买权。
(四)如果是有关机关、团体、企事业单位等购买私有房屋，是否经过有关主管部门批准。
(五)出卖人和收买人对房屋卖行为是否都出于自愿。
(六)如果出卖房屋的人只是房屋所有权人的继承人，应应先办理房产继承，待取得合法继承权后，方能出卖房屋。
(七)出卖的房屋是否已被作为抵押物或已被查封等情况。
(八)出卖的房屋是否属于城市规划搬迁、征收的范围。
(九)房价是否符合当地人民政府关于房屋买卖价格的规定以及是否经房产管理部门核价。　　公证员经过详细认真的审查和调查研究后，认为一切情况符合条件和有关规定，即可出具房屋买卖合同公证书。

2018-09-05 18:51:37

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租房后交的定金能抵房租，定金和订金是有区别的。
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。如果支付定金的一方不履行义务，无权要求返还定金；如果接受定金的一方不履行义务，则要双倍返还定金。
订金是为合同能够履行而预先支付的合同价款。在履行合同时，订金直接冲抵合同价款。如果合同没有履行，不论是哪一方的责任，订金都要退还给将交付订金的人。

2018-09-05 18:53:35

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协商不成到法院起诉主张对方履行合同中华人民共和国合同法　　第七章　违约责任　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2018-09-05 19:05:49