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卖方和中介的行为是否属于欺诈行为？我方和卖方所签订的房产买卖合同是否合法有效？我方是否可以要求卖方退回我方已支付货款并承担相应的赔偿责任？

更新时间：2018-09-05 15:17:12人浏览

问题描述：

律师你好！我在今年4月份的时候买了一套动迁房，当时即跟卖方签订买卖合同并付了首付款给卖方，并且卖方承诺等6月份买方拿到产证后通知我方付剩余款项后立即办理过户手续，现卖方已拿到产证，可是产证的所有权人并非是卖方，后来经我方查证了解到，原来两年前卖方从实际产权所有人手中购得房产，其双方签订买卖合同，现卖方联合房产中介（房产中介也事先知晓此套房屋的产权所属情况）在未告知我方实情的情况下，和我方签订了买卖合同，如今实际的产权所有人不同意把房子过户给我。以上这种情况，卖方和中介的行为是否属于欺诈行为？我方和卖方所签订的房产买卖合同是否合法有效？我方是否可以要求卖方退回我方已支付货款并承担相应的赔偿责任？

3位律师解答

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一、卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，房产买卖合同无效。

建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种房产买卖合同无效。

二、产权主体有问题，房产买卖合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。若干人共有房屋时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

三、侵犯优先购买权，房产买卖合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

四、非法转让，房产买卖合同无效。

下列房地产不得转让：
1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;
2.依法收回土地使用权的;
3.共有房地产，未得到其它共有人书面同意的;
4.权属有争议的;
5.未依法登记领取权属证书的;
6.法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

2018-09-05 14:51:45

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《房地产买卖合同》的解除条件：　　
1、当事人协商一致解除;　　
2、约定的解除条件成就;　　
3、因不可抗力致使不能实现合同目的;　　
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;　　
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;　　
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;　　
7、一手商品房的特别规定：　　1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;　　2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;　　3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;　　5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;　　6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;　　7)面积误差比绝对值超过3%的;　　8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;　　9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;　　10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;　　
8、法律规定的其他情形。

2018-09-05 14:53:28