我卖了一套商品房,签了个购房请书,后来在没办啥手续。因为开发商没有预售许可证,能否退房
更新时间:2018-09-05 13:04:59人浏览
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根据我国合同法的相关规定,由于退房是开发商的过错导致的,那么除了全部房款外,开发商还应当赔偿购房者因合同解除所造成的损失。
很多购房者认为,自己只是支付了首付,所以退房时开发商应当也只退还首付。
这是不对的,开发商在退房时不但要返还购房者自己支付的首付,还应当将银行支付的贷款全部返还给购房者。换句话说,退房时,开发商必须把购房的全部房款返还给购房者,购房者再把按揭贷款的部分返还给银行。
很多购房者认为,自己只是支付了首付,所以退房时开发商应当也只退还首付。
这是不对的,开发商在退房时不但要返还购房者自己支付的首付,还应当将银行支付的贷款全部返还给购房者。换句话说,退房时,开发商必须把购房的全部房款返还给购房者,购房者再把按揭贷款的部分返还给银行。
2018-09-05 12:41:15
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没有预售许可证的期房能买吗?
(一)购买没有预售许可证的期房有哪些法律风险: 首先,房产公司未取得预售许可证就进行预售,这本身就是一种违法行为。国家有关法律、法规已有明文规定:严禁发展商无证预售。而购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。 其次,对购房者来说,预购没有预售许可证的期房行为也得不到法律的充分保护。在司法实践中,如果因此而发生纠纷,由于上述公司的预售行为是无效的民事行为,因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失,而当该公司无财产可供执行时购房者的权益将无法得到实现。 最后,如果开发商在广告中的宣传内容如楼盘的设计方案、小区规划等还没有经过规划等有关行政主管部门批准,那么开发商可能就构成虚假宣传。如果购房者支付了房款后,预售合同出现变更,购房者的购房利益就有可能得不到保证。
(二)购买没有预售许可证的期房的后果:
1、取得产权证的时间没有保证。
2、为了取得产权证可能需要缴纳额外的费用。
3、房屋可以使用但是无法取得产权。
4、房屋可能会被政府没收或拆除。由此可以看出,最好不要购买没有取得预售许可证的期房,否则可能会造成购房者的权利受到损害。购房者如果不小心或由于其他原因购买这种手续不全的房子,都将或多或少的承担一定风险。
(一)购买没有预售许可证的期房有哪些法律风险: 首先,房产公司未取得预售许可证就进行预售,这本身就是一种违法行为。国家有关法律、法规已有明文规定:严禁发展商无证预售。而购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。 其次,对购房者来说,预购没有预售许可证的期房行为也得不到法律的充分保护。在司法实践中,如果因此而发生纠纷,由于上述公司的预售行为是无效的民事行为,因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失,而当该公司无财产可供执行时购房者的权益将无法得到实现。 最后,如果开发商在广告中的宣传内容如楼盘的设计方案、小区规划等还没有经过规划等有关行政主管部门批准,那么开发商可能就构成虚假宣传。如果购房者支付了房款后,预售合同出现变更,购房者的购房利益就有可能得不到保证。
(二)购买没有预售许可证的期房的后果:
1、取得产权证的时间没有保证。
2、为了取得产权证可能需要缴纳额外的费用。
3、房屋可以使用但是无法取得产权。
4、房屋可能会被政府没收或拆除。由此可以看出,最好不要购买没有取得预售许可证的期房,否则可能会造成购房者的权利受到损害。购房者如果不小心或由于其他原因购买这种手续不全的房子,都将或多或少的承担一定风险。
2018-09-05 12:47:15
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首先,根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况,可根据具体条例进行合法维权。 其次,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。” 因此,如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同有效;如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》,以规避风险。 由上述也可知,未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商,协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致,主要应通过司法途径解决,也可向当地房地产经营主管部门反映。 法律小提示:
(一)商品房销售必须五证齐全,五证取得的顺序是,即:
1、《国有土地使用证》;
2、《建设用地规划许可证》;
3、《建设工程规划许可证》;
4、《建筑工程施工许可证证》;
5、《商品房预售许可证》。 在五证中,预售证是最后申办的一个证件,一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格,建议您购买五证齐全的项目。
(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护,参与内部认购,至少存在4重风险:
1、房子可能建不起来,或者说不能按时交付使用。 有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”,无法交付使用。
2、如果楼房建不起来,认购款可能取不回来。 开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”,或者直接宣布破产。
3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。 比如开发商只盖100套房子,他却接受200户人认购,那么即使交了钱也可能得不到房子。
4、由于手续不全,有可能不能及时得到房产证。 根据国家有关规定,开发商售房必须具备“五证”,即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全,才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证,土地使用权证就有可能拿不到,因此无法办理房产证。
(一)商品房销售必须五证齐全,五证取得的顺序是,即:
1、《国有土地使用证》;
2、《建设用地规划许可证》;
3、《建设工程规划许可证》;
4、《建筑工程施工许可证证》;
5、《商品房预售许可证》。 在五证中,预售证是最后申办的一个证件,一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格,建议您购买五证齐全的项目。
(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护,参与内部认购,至少存在4重风险:
1、房子可能建不起来,或者说不能按时交付使用。 有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”,无法交付使用。
2、如果楼房建不起来,认购款可能取不回来。 开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”,或者直接宣布破产。
3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。 比如开发商只盖100套房子,他却接受200户人认购,那么即使交了钱也可能得不到房子。
4、由于手续不全,有可能不能及时得到房产证。 根据国家有关规定,开发商售房必须具备“五证”,即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全,才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证,土地使用权证就有可能拿不到,因此无法办理房产证。
2018-09-05 13:04:59
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