2004年10月份我在江宁购买了一处预售商品房,3600元/平方米该房屋于2005年6月1日交付使用.近期,批示为房屋销售均价为3100元/平方米
更新时间：2018-09-05 11:30:50人浏览
问题描述：
2004年10月份我在江宁购买了一处预售商品房,90平方米,3600元/平方米该房屋于2005年6月1日交付使用.近期,我无意中在南京市价格信息网上发现物价局对该处房屋销售的价格批示,批示为房屋销售均价为3100元/平方米,上下浮动不超过5%.
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转让预售商品房要注意什么?
(一)出卖人要注意自己办理的贷款并不自动解除。 预售合同与借款合同之间不存在主从关系，是各自独立、互不依存的合同。如果出卖人购买的预售商品房办理了贷款，后来又将该房子转卖给别人，要在还清贷款后办理解除借款合同的手续。
(二)出卖人转让预售商品房，开发商的保证责任不解除 借款合同的主要内容是出卖人向贷款银行借款，借款目的用于购买开发企业所属的商品房。开发企业为预购人所借款项承担阶段性连带保证责任，保证责任至预购人将所购商品房抵押给贷款银行的条件成就时截止。合同中没有约定解除保证责任的条件、合同法及担保法也没有授予法定解除权，开发企业不能解除保证责任，还应按借款合同约定向贷款银行承担保证责任。
(三)在实际操作过程中，受让人办理房产证需要开发企业的积极协助，如出具发票义务、盖章义务。由于出卖人转让预售商品房的行为损害了开发企业的权益，开发企业将拒绝履行自己的协助义务。因受让人的房产证无法办理使相关权利人等的纠纷集中浮出水面，如受让人与开发企业因办理房产证产生的纠纷、预购人与受让人的转让合同纠纷、预购人与开发企业的合同纠纷、贷款银行与预购人的借款合同纠纷等，所以受让人要谨慎购买。
(一)出卖人要注意自己办理的贷款并不自动解除。 预售合同与借款合同之间不存在主从关系，是各自独立、互不依存的合同。如果出卖人购买的预售商品房办理了贷款，后来又将该房子转卖给别人，要在还清贷款后办理解除借款合同的手续。
(二)出卖人转让预售商品房，开发商的保证责任不解除 借款合同的主要内容是出卖人向贷款银行借款，借款目的用于购买开发企业所属的商品房。开发企业为预购人所借款项承担阶段性连带保证责任，保证责任至预购人将所购商品房抵押给贷款银行的条件成就时截止。合同中没有约定解除保证责任的条件、合同法及担保法也没有授予法定解除权，开发企业不能解除保证责任，还应按借款合同约定向贷款银行承担保证责任。
(三)在实际操作过程中，受让人办理房产证需要开发企业的积极协助，如出具发票义务、盖章义务。由于出卖人转让预售商品房的行为损害了开发企业的权益，开发企业将拒绝履行自己的协助义务。因受让人的房产证无法办理使相关权利人等的纠纷集中浮出水面，如受让人与开发企业因办理房产证产生的纠纷、预购人与受让人的转让合同纠纷、预购人与开发企业的合同纠纷、贷款银行与预购人的借款合同纠纷等，所以受让人要谨慎购买。
2018-09-05 11:11:25
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商品房购买因商品房性质不同而有所差异，但总的来讲，以下基本步骤是每个购房者都必须经历的： (l)签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款;
(2)签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款;
(3)办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》;
(4)买卖双方到北京市房屋土地管理局办理登记备案;
(5)购房者与开发商办理入住手续;
(6)购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关。
(2)签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款;
(3)办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》;
(4)买卖双方到北京市房屋土地管理局办理登记备案;
(5)购房者与开发商办理入住手续;
(6)购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关。
2018-09-05 11:13:09
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商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。 需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。
如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。
而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。
显然，这赋予了受害方更大的自主权。 合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。
商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。 需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。
如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。
而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。
显然，这赋予了受害方更大的自主权。 合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。
2018-09-05 11:30:50
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