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但是目前我与甲的租房合同还没变更为甲与乙的。维持卖房协议？卖房协议取消的话，是不是就是我把钱退给乙

更新时间：2018-09-05 10:13:53人浏览

问题描述：

律师你好！我想咨询一下：日前，我把自己的一栋房子卖了，但是碰到了难题。我的房子是分为2部分租给2个人（甲和乙）经营的，2007年底的时候我想卖房，就口头上问甲买不买，结果他说买不起，不买，2008年中间的时候我与甲续签了租约，2008年底的时候我还是决定把房子卖了，就问乙，乙有意买，经过一番讨价还价，2009年初办理了过户手续，但是目前我与甲的租房合同还没变更为甲与乙的。现在问题来了，甲日前打电话来告诉我，要通过法律途径解决问题。我就是想咨询一下，如果到了法庭上，我们能不能胜诉，维持卖房协议？如果输了，卖房协议取消的话，是不是就是我把钱退给乙，房主变更为我，恢复原状，而我可以经过3个月告知期后继续卖房。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。　　租赁权虽然是债权，但为平衡当事人利益，兼顾经济上保护弱者，该权利被物权化，在一定条件下可以对抗所有权的变动。因此房主在租赁期内有权出卖房屋，买方取得房屋所有权;但承租人有权基于租赁合同继续使用，直至租赁期届满为止，其对于房屋的使用权不因买卖而受影响，此即法律上的“买卖不破租赁”原则。　　“买卖不破租赁”原则的构成要件如下：
1、房屋在租赁期间发生所有权变动，新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说，须取代原所有权人而成为新的出租人。
2、房屋所有权发生了变动，变动原因不仅包括买卖，也可以包括赠与、继承等。在租赁物所有权转让的场合，租赁合同继续存在，除非承租人有终止租赁合同的意思表示，租赁合同的内容除主体变更外，其他内容不变。同时《合同法》第230条规定，房屋所有人出卖出租房屋，要提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是“买卖不破租赁”原则，不适用于所有承租人。最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”此外，租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”，因此若未约定租期，房主可在合理期限内要求承租人搬迁。

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