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拆迁补偿协议书协议双方为了开发乡新街道,需要拆迁乙方的现住房,为妥善解决乙方的补偿

更新时间：2018-09-04 20:57:53人浏览

问题描述：

拆迁补偿协议书协议双方为了开发乡新街道,需要拆迁乙方的现住房,为妥善解决乙方的补偿,避免纠纷,经甲乙双方充分协商,双方自愿达成协议如下::二\\\\补偿办法甲方免费为乙方提供一套新住房及临街门面房.即:为乙方提供水东西长10.5米,南北宽8.5米(含走廊)三间两层住房一套,一楼为三间通间,二楼设计按乙方要求施工,. 甲方不另行支付乙方其它任何补偿费用.三\\\\双方约定的其它事项1\\\\由甲方负责拆除乙方的住房及附属设施,费用由甲方承担,除门窗归乙方所有外,其它拆除物均归甲方所有.2\\\\由于甲方现建住房未定,待甲方确定后, 甲方补偿乙方的房屋为位于新街自西向东数住房的第一家.若甲方双面开发, 乙方选择座北向南的房屋.3\\\\甲方补偿乙方的房屋外观为甲方所建的其它房屋外观一样.室内粉刷完毕,室内装修由乙方负责.但甲方负责为乙方提供水电设施,协议生效后一年内, 甲方向乙方提供房屋.如甲方不能按期交房,应负责为为乙方提供安置费用,最长不超过24个月交房.4\\\\甲方一次为为乙方提供安置费2500元,2008年7月6日前, 甲方将此款交给乙方,同时乙方应于同日将房屋的全部钥匙及有关房屋的一切原证件交给甲方.四\\\\违约责任1\\\\应按本协议为乙方提供合格住房,否则除赔偿乙方相应损失外,另承担违约金6 万元.2\\\\于签定本协议后, 乙方再不得以任何理由阻止甲方的施工或追加赔偿费用及建筑面积..否则乙方除应赔偿甲方相应损失外,另承担违约金6 万元.补充协议2、乙方自愿购买甲方商品房一间两层房屋，但低于市场价1万元3、一楼四间为通间二楼按乙方施工争论焦点,甲方说延期交房只提供安置费用,,合同依据: 协议生效后一年内, 甲方向乙方提供房屋.如甲方不能按期交房,应负责为为乙方提供安置费用2\\\\不承认赔偿6万元违约金, 合同依据: 应按本协议为乙方提供合格住房,否则除赔偿乙方相应损失外,另承担违约金6 万元..他的意思是提供了合格住房就不构成违约现在我的房屋面积为一层为南北9米东西15米（含购买的一间）我想了解，我的住房可以参照商品房百分之三的规则吗另外开发商是否构成违约责任，如果构成违约，6万元的违约金是否过高请律师给予答复：急

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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商品房买卖法律关系中，购房者在房屋交接后，虽然拥有了房屋使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，房屋开发商在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。因此，购房者在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书。　　房屋开发商须交付房屋并保证房屋所有权转移给购房者，这是房屋开发商最基本的一项义务，因此，房屋开发商应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之，房屋的交付包括实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指房屋开发商将房屋腾空交付购房者占有、使用。所谓证件交付，是指房屋开发商将房屋产权证(包括房屋所有权证和土地使用证等)交付购房者，并协助实现房产转移登记。在实际操作中，房屋买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间，而购房者不能在规定时间内取得房产权属证书的原因比较复杂，分析起来可能有以下几种原因：　　
(1)土地使用手续不合格。如在农村集体所有土地上建造的房屋或联建一方提供的土地使用权系划拨土地使用权。　　
(2)房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。　　
(3)房地产开发企业违章建房，比如审批了18层实际却盖了20层，违章的部分就无法办证。　　
(4)房地产开发企业不能提供规定的资料。如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。　　
(5)其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。　　对于房屋开发商办理房屋权属证书迟延的法律责任，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条已明确“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订日之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张女士向开发商购买的是期房，如合同中未约定办理房产权属证书的期限，开发商应在房屋交付使用之日起90日内办理证书，如逾期，张女士可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向开发商提出索赔请求，以维护自己的合法权益。　　律师提醒：购房者取得房地产管理部门颁发的房产权属证书，产权才能得到法律上的承认，产权人依法享有对其房产行使所有权的各项权能，其他人无权干涉或妨碍

2018-09-04 20:31:16

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开发商逾期交房的，需要按照购房合同里的有关约定支付逾期交房违约金的。
一、交房指的是依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。该合同约定的日期具有法律效力的。标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。
二、具体的房屋交付使用时间在买卖双方签订的购房合同里应该有明确的约定日期的，可以翻看购房合同里的具体约定时间。如果开发商如期未交付使用的话，开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
三、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2018-09-04 20:34:45

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按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。　　《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。

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