国企用以耕地的农田，应可用乡村土地承包法，采用承包土地，還是采用土地租赁
更新时间：2020-04-29 08:57:00人浏览
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国企用以耕地的农田，应可用乡村土地承包法，采用承包土地，還是采用土地租赁
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给土地造成永久性损害，是指由于对土地的不合理耕作、掠夺式经营、建造永久性建筑物或者构筑物、取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为，造成土地荒漠化、盐渍化、破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况，以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时，有权制止承包方的行为，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。
《农村土地承包法》第60条第2项规定：“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失”。《若干规定》第28条规定：“因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿的，人民法院应当予以支持”。
《农村土地承包法》第60条第2项规定：“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失”。《若干规定》第28条规定：“因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿的，人民法院应当予以支持”。
2020-04-29 08:44:24
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《农村土地承包法》第32条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。
1、转包。转包重要发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人是享有土地承包经营权的农户，受转包人是承受土地承包经营权转包的农户。转包人对土地承包经营权的产权不变，受转包人享有土地承包经营权使用的权利，获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包无需发包人许可，但转包合同需向发包人备案。
2、出租。出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的外村人。出租是一种外部的民事合同。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金，农民出租土地承包经营权无需经发包人同意，但出租人需向发包人备案。
3、互换。互换是农村集体经济组织内部的农户之间，为方便耕种和各自需要，对各自的土地承包经营权的交换。互换是种互易合同。互易后，互换的双方均取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。《农村土地承包法》第40条规定：“承包方秒年为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”
4、转让。转让是农户将土地承包经营权转移给他人，转让将使农户对承包土地的使用权。因此，对转让必须严格条件。在承包方与稳定的非农收入或其他经济来源的情况下，方可转让土地承包经营权。转让土地承包经营权的基础是农民有了切实的生活保障，否则不应转让土地承包经营权。倘若没有切实的生活来源，一旦遇到风险，失去赖以生存的土地承包经营权的农民可能流离失所，造成社会不稳定。转让的对象应限于从事农业生产经营的农户。具备转让条件的农户将土地承包经营权转让给其他农户，应当经发包方同意。
5、入股。即承包方将承包土地使用权入股，参加农业股份制，农业股份合作制或实行“股田制”，并以入股股份作为分红依据。主要是有些地方为保护规模经营产业区，在土地延包时才土地承包权确权到户，使用权入股分红的一种流转方式。
6、反租倒包。是原承包给农户的土地，由发包方反租回来，再重新发包或由集体直接经营。主要用以发展高效农业，创建科技示范区等。
7、退包。是指承包户在承包期内把承包土地退交给集体，由集体重新发包的行为。退包的原因是这些农户因从事二三产业或外出打工，自己无力耕种又不愿交由其他农户经营。
1、转包。转包重要发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人是享有土地承包经营权的农户，受转包人是承受土地承包经营权转包的农户。转包人对土地承包经营权的产权不变，受转包人享有土地承包经营权使用的权利，获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包无需发包人许可，但转包合同需向发包人备案。
2、出租。出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的外村人。出租是一种外部的民事合同。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金，农民出租土地承包经营权无需经发包人同意，但出租人需向发包人备案。
3、互换。互换是农村集体经济组织内部的农户之间，为方便耕种和各自需要，对各自的土地承包经营权的交换。互换是种互易合同。互易后，互换的双方均取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。《农村土地承包法》第40条规定：“承包方秒年为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”
4、转让。转让是农户将土地承包经营权转移给他人，转让将使农户对承包土地的使用权。因此，对转让必须严格条件。在承包方与稳定的非农收入或其他经济来源的情况下，方可转让土地承包经营权。转让土地承包经营权的基础是农民有了切实的生活保障，否则不应转让土地承包经营权。倘若没有切实的生活来源，一旦遇到风险，失去赖以生存的土地承包经营权的农民可能流离失所，造成社会不稳定。转让的对象应限于从事农业生产经营的农户。具备转让条件的农户将土地承包经营权转让给其他农户，应当经发包方同意。
5、入股。即承包方将承包土地使用权入股，参加农业股份制，农业股份合作制或实行“股田制”，并以入股股份作为分红依据。主要是有些地方为保护规模经营产业区，在土地延包时才土地承包权确权到户，使用权入股分红的一种流转方式。
6、反租倒包。是原承包给农户的土地，由发包方反租回来，再重新发包或由集体直接经营。主要用以发展高效农业，创建科技示范区等。
7、退包。是指承包户在承包期内把承包土地退交给集体，由集体重新发包的行为。退包的原因是这些农户因从事二三产业或外出打工，自己无力耕种又不愿交由其他农户经营。
2020-04-29 08:47:01
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我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“
六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。 根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：
1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者
2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。
3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。
4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。 显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。 根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：
1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者
2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。
3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。
4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。 显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
2020-04-29 08:57:00
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国有土地租赁，是国家法律、法规和政府规章所规定的，《中华人民共和国土地管理法》第2条规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第3条规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”；第55条规定“房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条规定，“国有土地有偿使用的方式包括：
(1)国有土地使用权出让；
(2)国有土地租赁；
(3)国有土地使用权作价出资或者入股。”《山东省实施办法》第33条规定“新增建设用地，除依法可以划拨方式取得外，必须实行有偿使用。原以划拨方式取得国有土地使用权的，除依法可以继续无偿使用外，均应实行有偿使用”；《山东省国有土地租赁办法》第10条规定“租赁国有土地的，应当按照建设用地审批程序报有批准权的人民政府批准，非经营性单位将国有划拨土地随地上建筑物出租的，应当依法办理土地变更登记，并将租金收益中所含的土地纯收益上缴县(市)以上人民政府。
(1)国有土地使用权出让；
(2)国有土地租赁；
(3)国有土地使用权作价出资或者入股。”《山东省实施办法》第33条规定“新增建设用地，除依法可以划拨方式取得外，必须实行有偿使用。原以划拨方式取得国有土地使用权的，除依法可以继续无偿使用外，均应实行有偿使用”；《山东省国有土地租赁办法》第10条规定“租赁国有土地的，应当按照建设用地审批程序报有批准权的人民政府批准，非经营性单位将国有划拨土地随地上建筑物出租的，应当依法办理土地变更登记，并将租金收益中所含的土地纯收益上缴县(市)以上人民政府。
2020-04-29 08:54:21
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