法律快车法律问答 > 宁夏法律问答吴忠法律问答吴忠银行法律问答 > 问答详情

首付后，开发商没有提供购买合同，只提供付款单，然后向银行完成贷款，这个过程是否合理？

更新时间：2020-04-07 18:01:08人浏览

问题描述：

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

咨询我

法律快车咨询顾问

已帮助143443人 · 响应时间平均5分钟内

只有购房合同能贷款么，　　
一、只有购房合同能贷款么　　只有购房合同不能贷款。在开发商那买一手房的时候是先签购房合同,然后贷款,等房产证下来由开发商移交银行。但是你拿着购房合同是不能去贷款的,银行也不会贷给你。　　有合同就可以贷款了。按揭买期房都是用合同办贷款。二手房要先办出房产证再过户再贷款。有房本了才可以去信用社和招商银行办理抵押贷款，只有合同是办理不了抵押贷款的。　　购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。　　
二、哪些购房合同属于无效合同　　
1、房地产分离出卖，合同无效。　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。　　
2、产权未登记过户，合同无效。　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。　　
3、产权主体有问题，合同无效。　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。　　
4、侵犯优先购买权，合同无效。　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。　　
5、单位违反规定购房，合同无效。　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。　　
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。　　
7、非法转让，合同无效。　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：　　
(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;　　
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;　　
(3)依法收回土地使用权的;　　
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;　　
(5)权属有争议的;　　
(6)未依法登记领取权属证书的;　　
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2020-04-07 17:39:41

咨询我

证券投资律师团队

推荐

已帮助186301人 · 响应时间平均1分钟内

一般情况下，交付定金当天，与开发商签订购房协议，约定购房价,付款方式等。大概一周后，交付首期款，与开发商签订正式的购房合同，对购房/收楼等事项做出明确约定(一般为房管部门的固定版本)，现在很多城市都实行网签了。
签订合同后一个月内,开发商需持购房合同到房管部门办理预告登记手续(合同备案)。余款按合同约定缴交。

2020-04-07 17:45:01

咨询我

平台法律顾问团队

官方

已帮助54103人 · 响应时间平均1分钟内

商品房按揭购房的流程有哪些?　　
(一)审查开发商楼盘的流程：　　房地产公司提出申请，银行要求开发商提交以下资料：　　
1、书面申请;　　
2、公司资料：包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等;　　
3、项目资料：包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。　　
4、银行认为需要提供其他资料。　　项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。　　
(二)个人按揭购房的流程：　　
1、借款人申请：借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：　　
(1)借款人身份证件，包括身份证或者户口本等。　　
(2)婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书;　　
(3)不低于房价30%的首付款付款凭证;这里要注意对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定，购买商业门面的首付款比例不得低于40%。　　
(4)房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。　　
(5)共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明;　　
(6)借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。　　
2、银行受理和调查：信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：　　
(1)首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上;　　
(2)屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当;　　
(3)借款年限加借款人的年龄是否超过60年;　　
(4)抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。　　
3、贷款审查、审批：审贷部门重点审查购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂;共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见;借款人偿还贷款本息的能力;　　审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。

2020-04-07 18:01:08