经适房在未取得房产证前,房主违约不履行合同,是否有法律依据(如该买卖合同无效)拒绝履行合同义务。
更新时间:2018-08-30 21:18:20人浏览
问题描述:
请问:经适房在未取得房产证前,以及未够5年期限,与房主签订的买卖合同是否具有法律效力?房主违约不履行合同,是否有法律依据(如该买卖合同无效)?提问的缘由:经常听闻有房主毁约的情形发生,房主以买卖合同未被国家法律规定为由,称买卖合同不合法,拒绝履行合同义务。
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除了无效和有效的合同外,还有效力待定的合同以及可变更可撤销的合同。其中,效力待定合同是指合同成立后,因行为人民事行为能力的欠缺而使合同的效力处于不确定状态,有待合同权利和义务的承受人进行追认,追认之后即成为有效合同,不予追认则为无效合同。效力待定合同分两种情形,一是限制民事行为能力人订立的合同,有待其法定代理人去追认;二是无权代理人以被代理人名义订立的合同,有待被代理人去追认。无论限制民事行为能力人订立的合同,还是无权代理人以被代理人名义订立的合同,都有共同的特点,那就是合同的行为人与合同的义务人相分离,合同的订立者不承担义务,而承担义务的是与订立者存在特定关系的另外一个人。
可变更可撤销合同是指合同成立后,因在合同订立过程中存在可变更或撤销的法定事由,当事人一方或者受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销,一经撤销则成为无效合同,不被撤销则为有效合同。可变更可撤销合同分两种情况,一是当事人任何一方都有权请求变更或者撤销的,其法定事由包括
(一)因重大误解订立的;
(二)订立合同时显失公平的。二是受损害一方有权请求变更或撤销的,其法定事由为一方采取欺诈,胁迫的手段或乘人之危,而使受害一方违背真实意思订立合同。另外,变更和撤销合同属于不同的请求,当事人请求变更的,法院或仲裁机构不得撤销,请求撤销的,法律则没有禁止予以变更。
可变更可撤销合同是指合同成立后,因在合同订立过程中存在可变更或撤销的法定事由,当事人一方或者受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销,一经撤销则成为无效合同,不被撤销则为有效合同。可变更可撤销合同分两种情况,一是当事人任何一方都有权请求变更或者撤销的,其法定事由包括
(一)因重大误解订立的;
(二)订立合同时显失公平的。二是受损害一方有权请求变更或撤销的,其法定事由为一方采取欺诈,胁迫的手段或乘人之危,而使受害一方违背真实意思订立合同。另外,变更和撤销合同属于不同的请求,当事人请求变更的,法院或仲裁机构不得撤销,请求撤销的,法律则没有禁止予以变更。
2018-08-30 21:01:02
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买卖合同是卖方将标的物的所有权转移给买方,买方向卖方支付价款的合同。 买卖合同应当包括以下条款:
1.卖双方的名称或者姓名和住所;
2.标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款;
3.质量要求;
4.包装方式;
5.交货的时间、地点、方式;
6.检验标准、时间、方法;
7.结算方式;
8.违约责任;
9.解决争议的方法;
10.其他条款(如国际货物买卖合同使用的文字及其效力、质量保证期等) 买卖合同卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的人。 买卖合同应当对买卖的标的物进行详细的描述,做到明确具体一目了然。 买卖合同应对货物质量重点加以约定,以便于验收,避免纠纷。卖方应当按照约定的质量要求交付标的物,卖方提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 合同中应当规定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验,如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方,买方怠于通知的,视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的,买方应及时检验,并在发现问题的合理期间内通知卖方。 买卖合同中买方的义务还有按照约定的数额、地点、时间支付价款等,卖方的义务还有按照合同约定或者交易习惯相关单证和资料、按照约定的时间地点交付标的物等。如果双方违反了应尽的义务,应当按照合同约定承担违约责任,合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。买方的违约的情形大致有毁约、未按照约定提货、付款等,卖方的违约情形大致有毁约、未按期交货、交付的标的物不符合约定等。对违约行为的惩处,合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
1.卖双方的名称或者姓名和住所;
2.标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款;
3.质量要求;
4.包装方式;
5.交货的时间、地点、方式;
6.检验标准、时间、方法;
7.结算方式;
8.违约责任;
9.解决争议的方法;
10.其他条款(如国际货物买卖合同使用的文字及其效力、质量保证期等) 买卖合同卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的人。 买卖合同应当对买卖的标的物进行详细的描述,做到明确具体一目了然。 买卖合同应对货物质量重点加以约定,以便于验收,避免纠纷。卖方应当按照约定的质量要求交付标的物,卖方提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 合同中应当规定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验,如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方,买方怠于通知的,视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的,买方应及时检验,并在发现问题的合理期间内通知卖方。 买卖合同中买方的义务还有按照约定的数额、地点、时间支付价款等,卖方的义务还有按照合同约定或者交易习惯相关单证和资料、按照约定的时间地点交付标的物等。如果双方违反了应尽的义务,应当按照合同约定承担违约责任,合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。买方的违约的情形大致有毁约、未按照约定提货、付款等,卖方的违约情形大致有毁约、未按期交货、交付的标的物不符合约定等。对违约行为的惩处,合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
2018-08-30 21:05:11
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一房二卖合同效力如何
(一)在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。
(二)在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物即属于无权处分行为,依据《买卖合同解释》无权处分合同有效。
(三)在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。
(一)在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。
(二)在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物即属于无权处分行为,依据《买卖合同解释》无权处分合同有效。
(三)在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。
2018-08-30 21:18:20
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