浙江-杭州
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对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次:
(1)区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽。对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。
(2)区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属于同一集体组织成员的,因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定,对集体经济组织利益没有侵害,因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的,根据《土地管理法》第62条的规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”因此,农村私有房屋买卖后,出卖人将成为失地农民,不利于保护农民的利益,同时也违反农村集体经济组织的利益,故在当前城乡界限未完全打破,土地制度没有变革的情况下,根据现行法律规定,应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上,应综合权衡买卖双方的利益,尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失,妥善处理房屋的返还与补偿问题。
对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的,出卖人要求返还征收利益的,根据双方当事人的过错,适当予以支持。
对于未纳入征收程序的,当事人签订买卖时间较长,或者买受人已办理户口迁入手续等情形的,出卖人要求返还房屋的,原则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的,在裁判说理中对房屋是否返还予以表述。
“农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”因此,农村私有房屋买卖后,出卖人将成为失地农民,不利于保护农民的利益,同时也违反农村集体经济组织的利益,故在当前城乡界限未完全打破,土地制度没有变革的情况下,根据现行法律规定,应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上,应综合权衡买卖双方的利益,尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失,妥善处理房屋的返还与补偿问题。
对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的,出卖人要求返还征收利益的,根据双方当事人的过错,适当予以支持。
农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
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