沙雅县律师

苏某江-被告：苏某君、苏某娟、陈某斌、陈某浩-诉讼请求：-请求法院判决确认原告苏某江为北京市丰台区一号房屋的所有权人；-诉讼费由被告承担。二、事实与理由苏某鹏与吴某芝于五十年代结婚，育有四个子女：苏某兰、苏某娟、苏某君、苏某江。苏某鹏于2007年10月28日死亡，吴某芝于2010年12月8日死亡，苏某兰于2016年12月12日死亡，苏某兰与陈某斌婚后生一子陈某浩。北京市丰台区一号房屋原是苏某鹏单位承租房。1998年房改时，全家一致同意由苏某江出资购买，房屋归苏某江所有。苏某江为此四处举债交付了30519元，并在2001年补缴了1182元办理房屋产权证。但因政策原因，房屋只能落在苏某鹏名下。原告购买后一直居住至今，此前兄弟姐妹均无异议。现原告多次与被告协商过户事宜，被告均不理会，原告遂诉至法院。三、被告辩称-苏某君、苏某娟：-不同意原告的诉讼请求。物权登记具有物权的公示效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，涉案房屋所有权登记在苏某鹏名下，与原告无关，应依法驳回原告的诉讼请求。-涉案房屋是原被告父亲苏某鹏分配的公房。2001年4月2日苏某鹏与北京某单位签订《北京某单位出售公有住房协议书》，并折合苏某鹏、吴某芝的工龄，以成本价购买涉案房屋，房屋所有权人为苏某鹏，是父母遗留的房产。-原告诉称涉案房屋系其全额出资购买与事实不符，苏某鹏、吴某芝都有工作和收入，完全有能力购买涉案房屋，不存在借钱或者借名买房的事实。即便原告有出资的事实，其出资行为只会形成债权关系，并不产生相应的物权。-陈某斌、陈某浩：如果是遗产，要求继承自己的份额；如果确认房屋属于原告的房产，就不争了。四、法院查明事实-苏某鹏与吴某芝婚后生育子女：苏某娟、苏某君、苏某江、苏某兰。苏某鹏于2007年10月28日死亡、吴某芝于2010年12月8日死亡、苏某兰于2016年12月13日死亡，苏某兰与陈某斌婚后生育一子陈某浩。-2001年4月2日，苏某鹏与北京某单位签订《北京某单位出售公有住房协议书》，协议约定：房屋坐落北京市丰台区一号，实付房价款31008元，苏某鹏一次性缴纳1443元的房屋公用部位维修基金。北京某单位出具的购房款收据显示，苏某鹏于1998年4月9日缴纳购房款30519元、2005年5月24日补交购房款等费用1182元，交款人均为苏某鹏。涉案房屋现登记在苏某鹏名下。-庭审中，苏某江提交其与苏某娟、苏某君的谈话录音记录以证明其出资购买涉案房屋。被告苏某君、苏某娟认可录音的真实性，但认为录音中没有认可苏某江出资购房的事实。五、裁判结果驳回原告苏某江的全部诉讼请求。六、房产律师点评1.争议焦点-本案的焦点在于原告苏某江是否为涉案房屋的所有权人。2.法院裁判依据分析-根据已查明的事实，涉案房屋是北京某单位分配给苏某鹏的公有住房，后根据房改政策，由苏某鹏与单位签订购房协议，且房屋登记在苏某鹏名下。-原告苏某江主张其为房屋所有权人，依据是其出资购买，但购房协议及房款收据均显示购房人为苏某鹏，其提供的录音内容也无法认定出资事实，法院对其出资购房的主张不予采信。-此外，涉案房屋是单位出售给苏某鹏的福利房屋，即便苏某江实际出资购房，也难以认定其为房屋所有权人。七、案件启示-物权公示原则的重要性-不动产权属证书在物权确认中具有关键的证明作用。物权的公示原则要求物权的设立、变更、转让和消灭需以法定的公示方式进行，不动产物权以登记为公示方式。在本案中，房屋登记在苏某鹏名下，这对物权的归属认定起到了决定性作用。-出资与物权的关系-出资并不必然等同于拥有物权。虽然苏某江主张自己出资购买房屋，但出资行为本身并不直接产生物权。在涉及房屋等不动产的交易中，若要取得物权，需符合法定的物权取得条件，不能仅基于出资行为就认定享有物权。在类似的借名买房或出资购房的纠纷中，出资人应注意通过合法的合同、协议等形式明确房屋的归属，避免日后产生物权纠纷。-证据的充分性-当事人在主张自己的权利时，需提供充分、确凿的证据。在本案中，苏某江提供的录音证据无法有力地证明其出资购房的事实，导致其主张无法得到法院的支持。这提醒人们在涉及重大财产交易或可能产生纠纷的事务中，应注重保存和收集相关的书面文件、合同、转账记录等有效证据，以保障自身的合法权益。

-原告-刘某超诉讼请求-要求四被告继续履行和原告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，协助将位于北京市大兴区一号房屋的产权变更登记至原告刘某超名下。-要求四被告向原告支付违约金。-要求被告承担诉讼费、保全费。-事实和理由-2016年1月23日，被告郭某强与被告林某森签订《委托书》及《协议书》，约定由林某森全权负责办理登记在郭某强名下、林某森出资购买的一号房屋相关事宜。-2016年2月24日，原告与被告郭某强就该房屋买卖事宜，经由M公司签订《房屋买卖合同》《补充协议》，林某森与刘某超签订《补充协议二》。-购房总价款为165万元，合同约定被告应在取得房产证5个工作日内通知原告及M公司，并配合办理房屋产权转移登记手续，逾期应按房屋交易总价的万分之五每日支付逾期违约金。-原告依约支付了165万元购房款，被告也交付了房屋。2019年2月28日被告郭某强取得不动产权证书，但被告拒绝办理登记手续。-被告-郭某强答辩意见-2016年2月24日，林某森拉着其与原告签合同，有M公司中介在场，签了三份合同原件被原告、林某森和中介拿走。-2019年初涉案房屋下房本后，单位政治处通知房屋不能买卖。与原告协商退款但未谈成，与林某森沟通，林某森要求过户。-2013年单位通知购房政策，林某森用其名额购房，购房款全是林某森出的，与林某森没有书面约定房屋最终权属，根据产权证认为房子所有权是自己的，可以把林某森购房的钱退给他。-其爱人当时对林某森用其名字买房不知情，对房屋卖给原告也不同意。愿意配合解决原告的合理损失，要求收回对林某森的授权委托书。-赵某东答辩意见-房屋产权证是郭某强的，认可房子是郭某强的，也认可林某森出的购房款。-2019年初才知道林某森卖房且收了房款，要求其和郭某强配合过户，不同意。签合同时其不清楚，不同意原告的诉求。-其与郭某强于2011年6月9日结婚，认为涉案房屋属于婚后共同财产。-林某森答辩意见-与原告签的买房合同、补充协议、定金合同等手续合法有效，积极履行合同约定义务，同意协助办理涉案房屋过户手续。-房屋权属情况、是否取得产权证书及房屋现状都已告知原告，收到原告全部房款并交付房屋及相关购房手续原件，不存在违约行为，不同意支付违约金。-陈某艳答辩意见-知道且同意将涉案房屋出售给原告，对过户没有异议，但不同意支付违约金。-其与林某森于2017年5月25日离婚，离婚时未对涉案房屋进行分割。二、法院查明的事实-房屋购买及委托情况-2013年11月18日，郭某强与北京市某单位签订购房合同，购买一号房屋（现房屋地址为：大兴区一号），总价686924元。-2016年1月23日，郭某强与林某森就该房屋签订《协议书》，约定由林某森全权负责办理相关事宜。2016年1月25日，郭某强向林某森出具委托书，委托林某森全权处理房屋相关事宜。-合同签订及履行情况-2016年2月24日，刘某超（买受方）与郭某强（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日与M公司（居间人）签订《居间服务合同》及《补充协议》。买卖合同约定：郭某强将位于北京市大兴区一号房屋出售给刘某超，房价款140万元，全款交易，办理权属转移登记手续前买受人付清全部价款，买卖双方于合同签署后1000个工作日内申请办理缴税及权属转移登记手续，出卖人应在签订买卖合同7个工作日内交付房屋，违约方按日计算向守约方交付房屋总价万分之五的逾期违约金。-2016年2月23日，林某森（甲方）与刘某超（乙方）就该房屋签订《补充协议二》，约定甲方为实际出资购买人，房屋成交价为165万元，原买卖合同成交价140万元按原合同约定执行付款时间，高出的25万元于2016年12月31日前乙方支付甲方，乙方支付完成150万元后7个工作日内甲方交付相关材料原件。-合同签订后，刘某超已向林某森支付全部购房款165万元，涉案房屋已由刘某超占有使用至今。-郭某强认可涉案房屋由林某森出资并借用其名额购买所得，购买后一直由林某森占有使用，2019年初取得所有权证书。-婚姻关系情况-郭某强与吴某丽于2011年6月9日登记结婚，吴某丽称对出售涉案房屋不知情且不同意。-林某森与陈某艳于1985年4月25日登记结婚，于2017年5月25日协议离婚，陈某艳称对出售涉案房屋知情且同意。-其他情况-在本案审理中，刘某超提交北京市购房资格核验表，证明其家庭具有北京市购房资格。三、裁判结果-于本判决生效后十日内，郭某强、赵某东、林某森、陈某艳协助刘某超到房地产行政主管部门办理郭某强名下位于北京市大兴区一号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至刘某超名下。-于本判决生效后十日内，郭某强、林某森共同给付刘某超违约金3000元。-驳回刘某超的其他诉讼请求。四、房产律师点评-借名买房的认定-“借名买房”是一方以他人名义购买房屋并登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的行为。本案中，涉案房屋虽以郭某强名义购买，但款项由林某森出资，且房屋一直由林某森占有使用，所以林某森应为实际权利人。-合同的有效性及违约责任-林某森将涉案房屋出售给刘某超，由郭某强出面签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，属有效合同。-刘某超已履行付款义务，林某森作为实际出卖人、郭某强作为产权登记人不配合办理购房手续，违反合同约定，应承担违约责任。-违约金的调整-刘某超要求被告支付逾期履约违约金，因按合同约定计算的违约金数额远超原告实际经济损失，法院参考合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将违约金数额调整为3000元。五、案件心得-法律关系明晰的重要性-在房屋买卖过程中，特别是涉及借名买房等复杂情况时，明确各方的法律关系至关重要。本案中，借名买房的事实以及各方在房屋买卖过程中的角色，直接影响了合同的履行和责任的认定。-合同签订与履行的注意事项-合同签订时应明确各方的权利和义务，如本案中对于房屋价款、支付方式、产权过户时间及违约责任等都有明确约定。在履行过程中，各方应严格按照合同执行，否则将承担违约责任。-对交易风险的评估与防范-对于借名买房这种存在一定风险的行为，各方应充分评估风险。例如，借名买房可能导致产权纠纷，在本案中就出现了房屋产权登记人与实际出资人的冲突。当事人应采取措施防范风险，如签订详细的书面协议等。-兼顾公平与诚信原则-法院在处理案件时，不仅依据法律规定，也兼顾公平与诚信原则。在违约金的调整上，考虑到原告的实际损失、合同履行情况和当事人的过错程度，避免了违约金过高对被告造成不公平的情况。

-原告-诉讼请求-请求判令解除与被告于2016年4月29日签订的《存量房屋买卖合同》。-请求判令被告赔偿损失，自2018年8月27日起，每月按照1万元标准计算。-请求判令被告返还北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）。-事实和理由-2016年4月29日，原告与被告签订购房合同及补充协议，约定将涉案房屋出售给被告。房屋已交付并办理过户，但被告至今未支付房款。虽经多次催告，仍未得到解决，遂向法院提起诉讼。-被告-答辩意见-同意解除合同，并返还涉案房屋。-签订房屋买卖合同后，原告已将涉案房屋交付。被告当时因着急结婚购房但没有资金，所以签订了补充协议。由于一直没有钱，至今未支付购房款。-认为原告主张的损失金额过高，适当赔偿可以接受。-涉案房屋购买后从未居住，现由第三人居住使用。对于原告主张的损失，在被告与第三人婚内期间的，应属于夫妻共同债务；离婚后第三人居住期间的，应当由第三人承担。-第三人-陈述意见-不同意原告的全部诉讼请求。-主张涉案房屋是被告及其家人出资购买，因被告当时没有购房资格，所以由原告代持。被告与第三人结婚后，被告具备购房资格，房屋登记回被告名下，之后又加上了第三人的名字，认为这是被告对第三人的赠与。-指出涉案房屋所在小区房价在四五百万左右，而涉案房屋房价仅120万元，远低于市场价格，且原被告之间签订的房屋买卖合同主条款缺失，应是虚假合同。原被告之间签订的补充协议是在被告与第三人产生离婚诉讼后伪造的。-提出诉讼请求，请求确认原告与被告签订的补充协议无效。二、法院查明的事实-当事人婚姻关系-被告与第三人于2015年10月12日登记结婚，2018年11月20日经法院判决解除婚姻关系，该判决于2018年12月10日生效。被告非京籍，在结婚前不具备在京购房资格。-涉案房屋的购买及产权变更历史-2006年1月9日，原告与北京Y公司签订《北京市商品房预售合同》，以449736元购买涉案房屋。付款方式为签订合同时支付首付款5万元，2006年1月16日前付清第二期首付款49736元，余款35万元以银行按揭方式支付。房屋于2009年12月16日登记在原告名下。-2011年4月20日，原告向F银行办理抵押贷款35万元用于购房，债务履行期限为240个月，2015年12月28日注销抵押登记。-2014年9月17日，原告与被告之母高女士办理房屋抵押登记，原告向高女士借款300万元，以涉案房屋作为担保，借款期限为10年，2016年1月11日注销该抵押登记。-2016年4月29日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》，涉案房屋面积37.66平方米，房屋总价款126万元，双方自行交割房款，买受人不申办抵押贷款。当日，涉案房屋转移登记至被告名下。同时，双方签订《购房合同补充协议》，约定房屋总金额为132万元，其中126万元为购房款，6万元为房内配套物品费用，被告应于2016年5月13日前支付完毕所有款项。-2016年6月13日，涉案房屋登记在被告及第三人名下，二人共同共有。-相关诉讼情况-2018年3月，第三人起诉要求与被告解除婚姻关系并依法分割夫妻共同财产（包含涉案房屋）。-2018年8月，原告起诉被告要求解除房屋买卖合同并赔偿损失；2018年9月，第三人申请作为本案第三人参加诉讼。-2018年11月20日，法院作出离婚判决书，因涉案房屋可能涉及案外人利益，未对其作出处理。-其他情况-涉案房屋现由第三人居住使用。-庭审中，原告主张被告未支付购房款，被告认可，第三人不认可，并指出税务机关开具的购房款发票及契税缴款书可证明被告已支付。-第三人称涉案房屋系原告代持，被告之母设立抵押是防止原告转移房屋，但原告表示与高女士的借贷与本案无关且无证据提交。-关于原告在被告未付款情况下过户房屋，原告称与被告之母是朋友，所以房款低于市场价且付款条件宽松，被告未按约定履行合同所以要求解除合同并返还房屋，第三人对此不予认可。-第三人称补充协议未备案且不是过户当天形成的要求确认无效，但未能举证。-原告称多次催收房款并提交2017年5月20日及2018年6月23日催款函打印件，称当面交给被告，第三人不予认可。-诉讼中，原告不同意继续履行房屋买卖合同，坚持要求解除。三、裁判结果-驳回原告的全部诉讼请求。-驳回第三人的请求。四、房产律师点评-合同的法律效力-依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。第三人主张原被告之间存在借名买房关系及补充协议无效，但均未能举证，法院不予采信。-房屋买卖交易中的问题-房屋过户与价款支付不符常理-原告在被告未支付任何款项的情况下，将涉案房屋过户并交付，这与房屋出卖人获取房屋价款的合同目的不符。-交易价格低于市场价-涉案房屋交易价格约为3.5万元每平米，明显低于2016年所在地区交易均价。虽原告称因与被告之母的朋友关系，但房屋此前有原告向被告之母借款抵押，且抵押注销后不久进行买卖过户，房款与借款之间关联存疑。-房款催收证据不足-原告提交的两份催款函无法证明送达的具体时间，难以证明其积极催收过房款。-诉讼时间与第三人权益关联-本案于被告与第三人离婚诉讼期间立案，导致涉案房屋在离婚诉讼中未予分割，原被告之间购房款支付情况涉及第三人权益分配。-综合考量后的判决依据-现阶段，原被告之间的房屋买卖合同已履行完过户及交付，涉案房屋已登记在被告与第三人名下，涉及第三人权益。综合考虑各种因素，法院认为房屋买卖合同应以不解除为宜，相关权利人对于涉案房屋的权益可另行主张。五、案件心得启示-交易需谨慎处理-房屋作为家庭和个人的重大财产，在房屋买卖过程中，买卖双方都应审慎处理。特别是在北京这样房价居高不下且交易频繁的市场环境中，对于房屋买卖的各个环节，如价款支付、合同条款、产权变更等，都需要严格按照法律规定和市场常规进行操作。-证据保留至关重要-从本案可以看出，无论是原告主张的催收房款，还是第三人主张的房屋代持、补充协议无效等，都因为证据不足而无法得到法院的支持。这提醒当事人在进行房屋买卖等经济活动中，要注意保留相关的书面证据、交易记录等，以便在发生纠纷时能够有效地维护自己的合法权益。-合同履行应符合常理-合同的履行应当遵循公平、合理的原则，符合一般的商业交易习惯和社会常理。像本案中原告在未收到房款的情况下就完成房屋过户的行为，容易引发争议，给后续的维权带来困难。-考虑多方权益-在房屋买卖交易中，不仅涉及买卖双方的权益，还可能涉及到其他相关方，如本案中的第三人。因此，在进行交易决策和处理纠纷时，需要充分考虑到各方的权益，避免因一方的行为而对其他方的合法权益造成损害。

-原告：孙女士-诉讼请求：依法分割位于北京市朝阳区A、B号房屋，分割意见为两套房屋归秦先生所有，秦先生给予孙女士房屋现值二分之一的折价款。-事实与理由：孙女士与秦先生于1991年5月8日登记结婚，婚后育有一女，后因性格不合起诉离婚。2017年7月18日法院判决准予离婚，但未分割双方共有的A号、B号房屋（下称A号房屋、B号房屋）。现经北京市第三中级人民法院终审判决驳回案外人诉讼请求，孙女士认为诉争房屋产权系婚姻存续期间取得且登记在秦先生名下，属于夫妻共同财产应予以分割。-被告：秦先生-辩称意见：-对于A号房屋和B号房屋，其认为分割应充分考虑主要出资来源是秦先生父母原住房拆迁，且父母倾其所有才得以购买且长期居住管理，而秦先生和孙女士仅偿还了一部分贷款，恳请法院将A号房屋、B号房屋依法合理分配，秦先生应占80%。-从离婚判决生效之日起，双方应按分割比例承担A号房屋、B号房屋的未还房贷。-第三人：L银行-意见：对离婚财产中涉及我行贷款及相关担保权益，在我行对借款人享有的合法债权担保权未获得全部清偿前，不同意解除抵押等方式放弃担保权利，仍有权对借款人及抵押物主张债权、抵押权及其他合法约定的担保权利。二、法院查明事实-秦先生与孙女士于1991年5月8日登记结婚。-2001年2月26日，秦先生与北京H公司（以下简称H公司）签订《委托代理购房协议》，委托该公司代理购买A号房屋和B号房屋，成交价格为67.5万元。2001年5月10日，A号房屋及B号房屋登记在秦先生名下。-2001年8月27日，秦先生、孙女士作为借款人与贷款人L银行签订《二手房抵押贷款借款合同》，贷款金额为44万元。其中A号房屋于2006年3月20日在L银行设立抵押登记，贷款金额为27万元；B号房屋于2006年3td>30日在L银行设立抵押登记，贷款金额为17万元。-2016年3月3日，秦先生诉至法院要求与孙女士离婚并主张分割夫妻共同财产，法院于2016年4月19日判决驳回其全部诉讼请求。2017年1月17日，秦先生再次起诉要求离婚并分割夫妻共同财产，孙女士提出A号房屋与B号房屋为夫妻共同财产要求一并分割，秦先生不同意分割，法院判决离婚，但因涉及案外人起诉秦先生借名买房纠纷一案，对A号和B号房屋认为双方可另案解决，该判决书于2017年8月8日生效。-2016年6月27日，案外人秦某芳、秦某兰以借名买房为由将秦先生诉至法院，要求将A号房屋与B号房屋转移登记至秦某兰名下，由秦某兰一次性向L银行清偿剩余贷款本金及利息，秦先生配合办理解除抵押并腾空交付房屋。法院于2016年12月16日以借名买房法律关系不成立为由驳回其全部诉讼请求，案外人不服上诉后仍被驳回。-2018年4月4日，案外人秦母（系秦先生之母）、秦某芳、秦某兰以共有权确认纠纷为由起诉被告秦先生、孙女士、第三人L银行，要求确认A号房屋、B号房屋所有权归多人共有，按各方出资比例分配份额，并进行相应房屋登记和给付折价款。法院于2018年8月27日判决驳回其全部诉讼请求，案外人上诉后，法院认定A号房屋、B号房屋系孙女士与秦先生夫妻共同财产，驳回上诉。-庭审中，秦先生提交秦母给女儿秦某芳的家书、秦父制作的购房费用明细表、2018年判决书、秦父手写记录的物业费和取暖费缴纳表等证据。孙女士对部分证据的关联性、真实性及款项性质提出了不同意见。-经查，A号、B号房屋自购买后一直由秦先生、孙女士及秦父、秦母居住。庭审中，双方均认可A号房屋目前价值为550万元，B号房屋目前市场价值为425万元，且均认可分割方式为A号房屋、B号房屋所有权归秦先生，秦先生按比例给付孙女士折价款。三、裁判结果-位于朝阳区A号房屋、朝阳区B号房屋归被告秦先生所有，剩余贷款本息由被告秦先生负责偿还；-被告秦先生于本判决生效后三十日内给付原告孙女士房屋折价款3860000元;-驳回原告孙女士其他诉讼请求。四、房产律师点评-案件性质及原告主张合理性-离婚后财产纠纷是指当事人双方离婚时，未对婚姻存续期间的夫妻共同财产进行分割，离婚后对于财产的分配问题产生的纠纷。本案中，A号房屋、B号房屋在孙女士、秦先生离婚时因涉及另案诉讼未予分割，后经生效判决确认系夫妻共同财产，现孙女士以夫妻离婚后财产纠纷为由主张依法分割理由正当，应予支持。-法院判决依据-根据庭审中双方对诉争房屋产权归属、现值等方面的分割意见，A号房屋、B号房屋应归属秦先生，秦先生给付孙女士相应的房屋折价款。法院在酌定折价款时综合考虑了购房背景、对房屋购买的贡献、双方离婚后偿还贷款情况等因素。五、案件心得-证据的重要性-从秦先生提交的多项证据（家书、购房费用明细表、判决书、费用缴纳表等）可以看出，在离婚后财产纠纷案件中，证据对于主张自己的权益至关重要。这些证据可以从不同角度证明购房的资金来源、房屋管理情况等，对财产分配的合理性产生影响。-复杂案件的处理思路-本案涉及多起关联诉讼（离婚诉讼、借名买房诉讼、共有权确认诉讼等），这体现了复杂财产纠纷案件往往不是孤立的。处理此类案件需要理清各案件之间的关系，明确每个案件对财产归属认定的影响。-法院对财产分配的考量因素-法院在处理夫妻共同财产分割时，并非简单地按照平均分配原则。除了考虑房屋的产权登记情况外，还会综合购房背景（如本案中父母拆迁款的因素）、各方对房屋购买的贡献（出资比例、贷款偿还情况等）以及房屋的实际使用情况等多方面因素进行全面考量，以达到公平合理的财产分配结果。

复议法》规定，如果对地方政府的行政行为不服的，群众只能向上一级地方政府申请行政复议。可在收到决定书之

，双方可以协议清偿。一、离婚夫妻一方债务

定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十

地或合同履行地的人民法院，也可以在原告住