沙雅县律师

业，住贵州省铜仁市沿河土家族自治县。因犯盗窃罪于2013年7月30日被贵州省贵阳市云岩区人民法院判处有期徒刑四年，并处罚金人民币五千元；因犯盗窃罪于2018年6月13日被河北省石家庄市新华区人民法院判处有期徒刑十个月，并处罚金人民币二千元，2018年11月12日刑满释放。因本案于2021年5月24日被长沙市公安局雨花分局抓获归案，同年5月25日被长沙市公安局雨花分局刑事拘留，同年6月24日被长沙市公安局雨花分局执行逮捕。现羁押于长沙市第二看守所。辩护人贾仁松，湖南金州律师事务所律师。长沙市雨花区人民检察院以长雨检刑诉[2021]271号起诉书指控被告人冉*硕犯盗窃罪，于2021年9月7日向本院提起公诉，同时建议适用认罪认罚从宽审理程序。本院于同年9月8日立案并依法适用认罪认罚从宽制度，适用简易程序，依法组成合议庭，于2021年10月11日公开开庭审理了本案。长沙市雨花区人民检察院指派检察员罗小红出庭支持公诉，被告人冉*硕及其辩护人贾律师到庭参加诉讼。现已审理终结。经审理查明，2021年5月17日13时43分许，被告人冉*硕伙同冉*波（另案处理）来到长沙市雨花区，采用技术开锁方式进入被害人贾某居住的**栋*座****房，在该房间卧室内，被告人冉*硕及冉*波盗走被害人的阿玛尼手表2块、黄金项链2条、白金项链2条、金制观音像1个、钻石戒指1个、金戒指4个、纪念币等财物。得手后，二人逃离现场并在贵州省沿河土家族自治县将上述部分被盗财物销赃给肖某。经鉴定，被害人贾某家中被盗的45.944克黄金制品价值为人民币23339.84元。2021年5月24日，被告人冉*硕被公安机关抓获归案。同年10月9日，被告人冉*硕的亲属代其退缴赃款人民币23339.84元至本院案款专用账户用以退赔被害人贾某。上述事实，被告人冉*硕在开庭审理过程中亦无异议，且有长沙市公安局雨花分局左家塘派出所出具的到案经过，本院出具的被告人冉*硕退赃的案款专用收据，辨认笔录及照片，证人肖某指认被告人冉*硕出售的黄金制品称量照片，被告人冉*硕指认手机显示自己在案发时间内出现在长沙市的路径记录，被告人冉*硕指认自己作案时所穿鞋子的笔录及照片，被害人贾某指认被告人冉*硕出售的黄金制品称量照片中自家被盗的黄金制品及购买单据，重庆市金银饰品质量监督检验站出具的《检验报告》，雨花区价格认证中心出具的雨价认定［2021］0265-01号《关于黄金的价格认定结论书》，视频监控资料证人夏某、肖某、曾某的证言，被害人贾某的陈述，被告人冉*硕的供述，河北省石家庄市新华区人民法院出具的（2018）冀0105刑初197号《刑事判决书》，河北省石家庄监狱出具的（2018）冀石狱字第427号《释放证明书》，被告人冉*硕的正、侧面照片及户籍证明等经开庭举证、质证并确认的证据予以证明，足以认定。本院认为，被告人冉*硕以非法占有为目的，入户盗窃他人财物，数额较大，其行为已构成盗窃罪，应予处罚。公诉机关指控的犯罪事实和罪名成立，本院予以支持。在共同犯罪中，被告人冉*硕起主要作用，系主犯，应当按照其所参与的全部犯罪处罚。被告人冉*硕前罪因故意犯罪被判处有期徒刑以上刑罚，刑罚执行完毕后五年内再故意犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪，系累犯，应当从重处罚。被告人冉*硕犯罪后能如实供述自己的罪行，系坦白；且能自愿认罪认罚；其亲属已代其退缴部分赃款用以退赔被害人，可以从轻处罚。辩护人关于被告人冉*硕自愿认罪认罚；有主动退缴赃款的情节，请求从轻处罚的辩护意见与客观事实相符，本院予以采纳。公诉机关当庭提出的对被告人冉*硕判处有期徒刑一年九个月，并处罚金的量刑建议，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百六十四条，第六十五条第一款，第二十五条第一款，第二十六条第一、四款，第六十七条第三款及《最高人民法院、最高人民检察院关于办理盗窃刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条第一、二款，第三条第二款，第十四条之规定，判决如下：被告人冉*硕犯盗窃罪，判处有期徒刑一年九个月，并处罚金人民币一万元（限于本判决生效后十日内缴纳）。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2021年5月24日起至2023年2月23日止）。如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向湖南省长沙市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。附：《中华人民共和国刑法》第二百六十四条盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。第二十五条第一款共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。第二十六条第一款组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的或者在共同犯罪中起主要作用的，是主犯。第四款对于第三款规定以外的主犯，应当按照其所参与的或者组织、指挥的全部犯罪处罚。第六十五条第一款被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子，刑罚执行完毕或者赦免以后，在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，应当从重处罚，但是过失犯罪和不满十八周岁的人犯罪的除外。第六十七条第三款犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。第六十四条犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。《最高人民法院、最高人民检察院关于办理盗窃刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条第一款盗窃公私财物价值一千元至三千元以上、三万元至十万元以上、三十万元至五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十四条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。第二款各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院可以根据本地区经济发展状况，并考虑社会治安状况，在前款规定的数额幅度内，确定本地区执行的具体数额标准，报最高人民法院、最高人民检察院批准。第三条第二款非法进入供他人家庭生活，与外界相对隔离的住所盗窃的，应当认定为“入户盗窃”。第十四条因犯盗窃罪，依法判处罚金刑的，应当在一千元以上盗窃数额的二倍以下判处罚金;没有盗窃数额或者盗窃数额无法计算的，应当在一千元以上十万元以下判处罚金。

日长沙市芙蓉区人民法院刑事判决书公诉机关长沙市芙蓉区人民检察院。被告人谢*，女，1982年出生，汉族，专科毕业，原系长沙**生物科技有限公司客服经理，户籍所在地湖南省涟源市，现住址长沙市天心区。因本案于2021年3月30日被刑事拘留，同年4月13日被取保候审。辩护人贾仁松，湖南金州律师事务所律师。长沙市芙蓉区人民检察院以长芙检一部刑诉[2021]Z793号起诉书指控被告人谢*犯职务侵占罪，于2021年12月2日向本院提起公诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。长沙市芙蓉区人民检察院指派检察员白*出庭支持公诉。被告人谢*及其辩护人贾律师到庭参加诉讼。现已审理终结。长沙市芙蓉区人民检察院指控：2020年5月至7月期间，被告人谢*利用担任长沙**生物科技有限公司客户经理的职务便利，以促销活动为由收取19名客户充值款11.3万元，截留公司返点给客户的返点资金3.7万元。2021年3月29日，被告人谢*被抓获归案，到案后如实供述，积极赔偿公司损失，已获得公司谅解。公诉机关认为被告人谢*的行为构成职务侵占罪，并提交了相关证据，提请本院依法判处。被告人谢*对起诉书指控的事实供认属实，没有提出异议被告人谢*的辩护人辩称：被告人谢*系初犯，接到派出所通知后主动投案自首，已对被害人进行退赔取得其谅解，请法庭考虑对其从轻、减轻处罚，给谢*一次改过自新的机会。经审理查明：2020年5月至7月期间，被告人谢*利用担任长沙**生物科技有限公司客户经理的职务便利，非法占有公司财物共计15万余元。具体事实如下：1、2020年5月至7月期间，被告人谢*在公司促销活动结束后，仍以促销活动继续为由收取陈某、李某1、李某2等19人充值款113867元，谢*收款后未按规定上缴公司，全部用于赌博、偿还欠款和个人开支。2、2020年5月至7月期间，被告人谢*多次截留公司兑现客户的返点资金共计33280元，用于赌博挥霍。2021年3月29日，被告人谢*接到民警电话通知后主动到派出所接受调查，并如实供述了自己的犯罪事实。同年4月12日，谢*退赔长沙**生物科技有限公司158051.04元，并取得该公司的谅解。上述事实，有下列由公诉机关提交，并经庭审质证、认证的证据予以证明：1、被告人谢*的户籍证明、现实表现证明，证明被告人谢*的身份，已达刑事责任年龄的情况。2、刑事案件登记表、立案决定书、线索来源及抓获经过，证明被告人谢*2021年3月29日到案的事实。3、公司营业执照、入职、离职履历资料，证明被告人谢*于2015年至2020年7月期间在长沙**生物科技有限公司工作，担任该公司客户经理职位。4、资金明细表，证明被告人谢*截留长沙**生物科技有限公司兑现客户的返点资金。5、转账记录截图、证人孙某1、朱某、陈某、李某1、李某2、孙某2的证言，证明被告人谢*在公司促销活动结束后，仍以促销活动继续为由收取陈某、李某1、李某2等19人充值款。6、谅解书，证明被告人谢*已向被害人长沙**生物科技有限公司退赔，并取得该公司的谅解。7、被告人谢*的供述和辩解，其供述与本院查明的事实一致。本院认为:被告人谢*利用职务便利，非法占有公司财物15万余元，数额较大，其行为构成职务侵占罪。公诉机关指控的罪名成立。被告人谢*接到GA机关电话后，主动向GA机关投案，如实供述了自己的罪行，自愿认罪认罚,构成自首，依法可对其从轻处罚。被告人谢*案发后主动退缴违法所得，取得被害单位谅解，可酌情从轻处罚。公诉机关当庭对量刑建议作出的调整适当，本院予以采纳。经审前社会调查，谢*符合实施社区矫正的条件，对其适用缓刑不致再危害社会。辩护人的相关辩护意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国刑法》第二百七十一条第一款，第六十七条第一款，第七十二条第一款、第三款的规定，判决如下：被告人谢*犯职务侵占罪，判处有期徒刑七个月，缓刑一年，并处罚金人民币三万元（罚金已缴纳8000元，余款22000元，限于本判决生效后二十日内缴纳）。（缓刑考验期从本判决确定之日起计算。限被告人谢*自本判决生效之日起十日内，持刑事判决书到居住地司法所报到，接受社区矫正。）附本案适用的法律条文《中华人民共和国刑法》第二百七十一条公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。第六十七条犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚;因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。第七十二条对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。

市岳麓区人民检察院。被告人甘**，男，小学文化，无职业，住湖南省浏阳市。2022年2月因吸食毒品被行政拘留十日。因本案于2022年2月23日被抓获，2022年2月25日被刑事拘留，2022年3月31日被逮捕。现羁押于长沙市第一看守所。辩护人贾仁松，湖南金州律师事务所律师。长沙市岳麓区人民检察院以长岳检刑诉[2022]638号起诉书指控被告人甘**犯贩卖毒品罪，于2022年7月7日向本院提起公诉。本院适用刑事案件速裁程序，实行独任审判，公开开庭审理了本案。公诉机关指控：2022年2月8日，被告人甘**收取了吸毒人员万定前（已行政处罚）支付的毒资人民币2700元后，通过“TG”软件购买了毒品大麻10克，尔后将毒品埋包地址告知万定前，万定前委托李**（另案处理）前往长沙市岳麓区梅溪湖附近拿到毒品大麻。2022年2月23日，被告人甘**被抓获归案，到案后，被告人甘**如实供述了上述事实。在本院审理过程中，被告人甘**的家属代其退缴违法所得人民币2700元。公诉机关认为，被告人甘**违反国家毒品管理法规，贩卖少量毒品大麻，其行为已构成贩卖毒品罪。被告人甘**有坦白情节，认罪认罚，建议对被告人甘**判处有期徒刑六个月、并处罚金人民币五千元的刑罚。被告人甘**在开庭审理过程中对指控事实、罪名及量刑建议没有异议且已签字具结。本院认为，公诉机关指控被告人甘**犯贩卖毒品罪的罪名成立，量刑建议适当，应予采纳。被告人甘**被抓获归案后如实供述了其罪行，系坦白，依法对其从轻处罚。被告人甘**自愿认罪认罚，依法对其从宽处罚。被告人甘**已退缴违法所得，对其酌情从轻处罚。对辩护人提出被告人甘**系初犯，有坦白情节，自愿认罪认罚，已退缴违法所得，对其可从轻从宽处罚的辩护意见，本院予以采纳。对被告人甘**退缴的违法所得，依法予以没收。根据被告人甘**犯罪的事实、性质、情节以及其行为对社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》第三百四十七条第一、四款、第六十七条第三款、第四十七条、第六十四条和《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条之规定，判决如下：一、被告人甘**犯贩卖毒品罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金人民币五千元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即从2022年2月23日起至2022年8月22日止。罚金限其在该判决生效后一个月内向本院缴纳。）二、被告人甘**退缴的违法所得人民币二千七百元，予以没收，上缴国库。如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向湖南省长沙市中级人民法院提出上诉

提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.解除赵某杰与E银行于2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.A公司返还赵某杰已支付首付款2006994元；4.A公司向赵某杰支付补偿款270000元；5.A公司向赵某杰支付已支付贷款本金暂计275731.53元（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；6.A公司向赵某杰支付违约金暂计139894.79元（以3996994元为基数，按日万分之五计算，从2020年4月20日起算，暂计算至2020年6月30日，主张至A公司所有应付款项实际支付之日止）；7.A公司向E银行支付赵某杰未还贷款本金（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；8.本案诉讼费用由A公司承担。事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，购买A公司位于北京市大兴区一号房屋，房屋预售面积76.92平方米，房屋总价款3996994元，支付首付款2006994元，余款1990000元通过贷款支付。赵某杰依约支付首付款，并于2018年9年20日与E银行签订《个人购房借款/担保合同》，E银行如期将1990000元贷款支付给A公司。2020年9月，A公司告知赵某杰收房，赵某杰前去查看，认为房屋与购买时不符，故与A公司协商退房。2020年1月19日，双方签署《和解协议》，约定当日解除《北京市商品房预售合同》，A公司90日内代赵某杰向E银行清偿剩余贷款本金，4个月内向赵某杰返还首付款2006994元，支付赵某杰已付贷款本金，具体金额以银行核算为准，同时支付资金占用补偿款270000元，A公司逾期付款，按日承担返还房款万分之五违约金，但A公司至今未支付任何费用。二、被告辩称及第三人述称1.A公司辩称同意解除双方签署的《北京市商品房预售合同》，双方签署了《和解协议》，系因赵某杰认为购买房屋与实际不符，A公司同意退房。第2项诉讼请求与A公司无关。第3、4、5项均同意返还。第6项诉讼请求中计算的基数，应以欠付的购房款为基数，而不应以全部购房款，该条约定的利息标准过高，要求予以酌减，起算的时间无异议。第7项如果与银行签订的借款合同没有解除，A公司不需要支付贷款本金。A公司现在支付款项困难，拖欠支付并非A公司主观故意。2.E银行述称就诉讼请求中的第2项和第7项发表意见，《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，截至目前借款合同正常履行。原、被告之间的《和解协议》未经E银行同意，影响到E银行的合法权益。根据合同中第三十条，借款人和担保人承诺条款，第三十五条独立性条款，E银行不同意解除，借款人和担保人应该继续履行合同义务。3.王某新述称同意赵某杰的诉讼请求。三、法院查明事实1.合同签订情况2017年3月23日，赵某杰与A公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由赵某杰购买位于北京市大兴区一号房屋，规划性质为办公，总价款3996994元。2018年9月20日，赵某杰作为借款人、抵押人，王某新作为共同借款人、抵押物共有人，A公司作为保证人，E银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定E银行根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款1990000元。2.款项支付及协议签订情况赵某杰向A公司支付了购房首付款2006994元及通过向E银行贷款1990000元支付了剩余全部购房款，以上款项共计3996994元。此后，赵某杰向E银行偿还个人购房贷款。2020年1月19日，A公司（甲方）与赵某杰（乙方）签订《和解协议》，约定：鉴于甲乙双方于2017年3月23日签订了合同商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区一号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案。现甲乙双方经平等沟通，签订本协议，以资共同遵守。其中约定甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还工商银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续；购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起四个月内将乙方交付的首付购房款2006994元以及乙方已经偿还给工商银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还乙方；本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，乙方应当在三个工作日内完成撤销与本房屋相关举报、信访、诉讼等，不得再向甲方提出任何诉求；如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之五的违约金。3.其他情况E银行于2020年10月23日收到本案起诉材料。案件审理中，各方当事人均确认截至2022年1月21日，赵某杰已偿还E银行房屋贷款本金512764.44元，已还利息288235.63元，剩余1477235.56元贷款本金未偿还。赵某杰认可A公司代赵某杰偿还了2020年4月至8月及10月共6个月的银行贷款，每个月21488.42元，偿还贷款本金82696.53元。四、裁判结果1.确认赵某杰与北京A公司于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.确认赵某杰、王某新、北京A公司与E银行2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年10月23日解除；3.北京A公司于本判决生效之日起十日内返还赵某杰购房首付款2006994元；4.北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰补偿款270000元；5.北京A公司于本判决生效之日起十日内向赵某杰支付截至本判决生效之日赵某杰已偿还E银行的房屋贷款本金；6.北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰违约金；7.北京A公司于本判决生效之日起十日内向E银行支付截至本判决生效之日赵某杰未偿还的贷款本金余额；8.驳回赵某杰的其他诉讼请求。五、房产律师点评1.商品房预售合同的效力及解除依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某杰与A公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于2020年1月19日解除《北京市商品房预售合同》，法院予以支持。2.个人购房借款/担保合同的解除及相关处理依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现因赵某杰与A公司的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故赵某杰与E银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除，法院确认该合同于2020年10月23日E银行收到本案起诉材料之日起解除。本案中E银行并未提出相关诉讼请求，故双方可待本判决生效后就商品房担保贷款合同纠纷另行解决。3.基于和解协议的款项返还及违约金处理对于赵某杰的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，A公司应退还赵某杰首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金并另行支付资金占用补偿款270000元，现A公司亦同意给付，法院予以支持。关于赵某杰主张的第六项违约金的诉讼请求，根据《和解协议》的约定，A公司应当在协议签订之日起90日内代赵某杰偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个个月内将赵某杰交付的首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还给赵某杰。现A公司未履行约定义务，造成了赵某杰资金损失，故A公司应当支付赵某杰违约金。A公司抗辩违约金约定过高，应予以调整，且计算基数应以欠付购房款为基数。合同约定违约金计算标准为“A公司向赵某杰支付应返还房款的万分之五”，鉴于“应返还房款”的意思约定不明确，法院考虑赵某杰的实际损失情况，依据公平原则，确定违约金按照如下标准计算：以欠付的购房首付款2006994元为基数，从2020年4月20日起至全部还清欠付赵某杰的款项之日止，按照日万分之三的标准计算。办案心得一、法律适用的准确把握合同解除权的有效运用在本案中，我们紧扣合同解除的相关法律规定。一方面，依据当事人协商一致可以解除合同的规定，基于双方签订的《和解协议》，主张《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；另一方面，根据因商品房买卖合同解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现可解除贷款合同的司法解释，主张解除《个人购房借款/担保合同》。这让我们明白在处理复杂合同纠纷案件时，准确理解和运用法律规定是构建有力诉讼主张的基础。违约金条款的合理主张根据《和解协议》中关于违约金的约定，我们理直气壮地为赵某杰主张违约金。同时，面对被告提出违约金过高的抗辩，我们从赵某杰的实际损失等方面进行反驳，强调违约金的合理性。这使我们认识到在合同纠纷中，要深入研究合同中的违约金条款，在主张违约金时既要依据合同约定，又要充分考虑实际损失情况。二、证据运用与事实构建关键证据的把握与运用我们充分利用了《北京市商品房预售合同》《个人购房借款/担保合同》《和解协议》以及银行还款明细等关键证据。这些证据清晰地展示了赵某杰购房、贷款、与被告协商解除合同以及被告违约的整个过程。这提示我们在证据收集和运用过程中，要抓住关键证据，通过对这些证据的深入分析和解读，构建对当事人有利的事实框架。反驳对方证据的策略选择对于被告提出的违约金计算基数应以欠付购房款为基数的主张，我们从《和解协议》的整体约定以及赵某杰的实际损失等方面进行反驳，指出被告的主张不符合公平原则。这表明在面对对方的证据攻击时，我们要善于从证据的关联性、公平性等多个角度进行分析，找到对方证据的薄弱环节进行有力反驳。三、诉讼策略的制定与调整基于案件特点的策略设计从最初的诉讼请求设计，包括确认合同解除、要求被告返还首付款、支付补偿款、贷款本金、违约金以及要求被告向银行支付未还贷款本金等，到庭审过程中围绕合同效力、合同解除的合法性、被告违约责任的认定等核心问题展开辩论，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。根据庭审情况的灵活调整在庭审过程中，当被告强调支付款项困难、拖欠并非主观故意时，我们将辩论重点转移到合同约定的严肃性和被告违约给赵某杰造成的实际损失上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十

地或合同履行地的人民法院，也可以在原告住