龙山区律师

提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.解除赵某杰与E银行于2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.A公司返还赵某杰已支付首付款2006994元；4.A公司向赵某杰支付补偿款270000元；5.A公司向赵某杰支付已支付贷款本金暂计275731.53元（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；6.A公司向赵某杰支付违约金暂计139894.79元（以3996994元为基数，按日万分之五计算，从2020年4月20日起算，暂计算至2020年6月30日，主张至A公司所有应付款项实际支付之日止）；7.A公司向E银行支付赵某杰未还贷款本金（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；8.本案诉讼费用由A公司承担。事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，购买A公司位于北京市大兴区一号房屋，房屋预售面积76.92平方米，房屋总价款3996994元，支付首付款2006994元，余款1990000元通过贷款支付。赵某杰依约支付首付款，并于2018年9年20日与E银行签订《个人购房借款/担保合同》，E银行如期将1990000元贷款支付给A公司。2020年9月，A公司告知赵某杰收房，赵某杰前去查看，认为房屋与购买时不符，故与A公司协商退房。2020年1月19日，双方签署《和解协议》，约定当日解除《北京市商品房预售合同》，A公司90日内代赵某杰向E银行清偿剩余贷款本金，4个月内向赵某杰返还首付款2006994元，支付赵某杰已付贷款本金，具体金额以银行核算为准，同时支付资金占用补偿款270000元，A公司逾期付款，按日承担返还房款万分之五违约金，但A公司至今未支付任何费用。二、被告辩称及第三人述称1.A公司辩称同意解除双方签署的《北京市商品房预售合同》，双方签署了《和解协议》，系因赵某杰认为购买房屋与实际不符，A公司同意退房。第2项诉讼请求与A公司无关。第3、4、5项均同意返还。第6项诉讼请求中计算的基数，应以欠付的购房款为基数，而不应以全部购房款，该条约定的利息标准过高，要求予以酌减，起算的时间无异议。第7项如果与银行签订的借款合同没有解除，A公司不需要支付贷款本金。A公司现在支付款项困难，拖欠支付并非A公司主观故意。2.E银行述称就诉讼请求中的第2项和第7项发表意见，《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，截至目前借款合同正常履行。原、被告之间的《和解协议》未经E银行同意，影响到E银行的合法权益。根据合同中第三十条，借款人和担保人承诺条款，第三十五条独立性条款，E银行不同意解除，借款人和担保人应该继续履行合同义务。3.王某新述称同意赵某杰的诉讼请求。三、法院查明事实1.合同签订情况2017年3月23日，赵某杰与A公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由赵某杰购买位于北京市大兴区一号房屋，规划性质为办公，总价款3996994元。2018年9月20日，赵某杰作为借款人、抵押人，王某新作为共同借款人、抵押物共有人，A公司作为保证人，E银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定E银行根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款1990000元。2.款项支付及协议签订情况赵某杰向A公司支付了购房首付款2006994元及通过向E银行贷款1990000元支付了剩余全部购房款，以上款项共计3996994元。此后，赵某杰向E银行偿还个人购房贷款。2020年1月19日，A公司（甲方）与赵某杰（乙方）签订《和解协议》，约定：鉴于甲乙双方于2017年3月23日签订了合同商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区一号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案。现甲乙双方经平等沟通，签订本协议，以资共同遵守。其中约定甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还工商银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续；购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起四个月内将乙方交付的首付购房款2006994元以及乙方已经偿还给工商银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还乙方；本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，乙方应当在三个工作日内完成撤销与本房屋相关举报、信访、诉讼等，不得再向甲方提出任何诉求；如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之五的违约金。3.其他情况E银行于2020年10月23日收到本案起诉材料。案件审理中，各方当事人均确认截至2022年1月21日，赵某杰已偿还E银行房屋贷款本金512764.44元，已还利息288235.63元，剩余1477235.56元贷款本金未偿还。赵某杰认可A公司代赵某杰偿还了2020年4月至8月及10月共6个月的银行贷款，每个月21488.42元，偿还贷款本金82696.53元。四、裁判结果1.确认赵某杰与北京A公司于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.确认赵某杰、王某新、北京A公司与E银行2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年10月23日解除；3.北京A公司于本判决生效之日起十日内返还赵某杰购房首付款2006994元；4.北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰补偿款270000元；5.北京A公司于本判决生效之日起十日内向赵某杰支付截至本判决生效之日赵某杰已偿还E银行的房屋贷款本金；6.北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰违约金；7.北京A公司于本判决生效之日起十日内向E银行支付截至本判决生效之日赵某杰未偿还的贷款本金余额；8.驳回赵某杰的其他诉讼请求。五、房产律师点评1.商品房预售合同的效力及解除依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某杰与A公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于2020年1月19日解除《北京市商品房预售合同》，法院予以支持。2.个人购房借款/担保合同的解除及相关处理依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现因赵某杰与A公司的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故赵某杰与E银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除，法院确认该合同于2020年10月23日E银行收到本案起诉材料之日起解除。本案中E银行并未提出相关诉讼请求，故双方可待本判决生效后就商品房担保贷款合同纠纷另行解决。3.基于和解协议的款项返还及违约金处理对于赵某杰的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，A公司应退还赵某杰首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金并另行支付资金占用补偿款270000元，现A公司亦同意给付，法院予以支持。关于赵某杰主张的第六项违约金的诉讼请求，根据《和解协议》的约定，A公司应当在协议签订之日起90日内代赵某杰偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个个月内将赵某杰交付的首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还给赵某杰。现A公司未履行约定义务，造成了赵某杰资金损失，故A公司应当支付赵某杰违约金。A公司抗辩违约金约定过高，应予以调整，且计算基数应以欠付购房款为基数。合同约定违约金计算标准为“A公司向赵某杰支付应返还房款的万分之五”，鉴于“应返还房款”的意思约定不明确，法院考虑赵某杰的实际损失情况，依据公平原则，确定违约金按照如下标准计算：以欠付的购房首付款2006994元为基数，从2020年4月20日起至全部还清欠付赵某杰的款项之日止，按照日万分之三的标准计算。办案心得一、法律适用的准确把握合同解除权的有效运用在本案中，我们紧扣合同解除的相关法律规定。一方面，依据当事人协商一致可以解除合同的规定，基于双方签订的《和解协议》，主张《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；另一方面，根据因商品房买卖合同解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现可解除贷款合同的司法解释，主张解除《个人购房借款/担保合同》。这让我们明白在处理复杂合同纠纷案件时，准确理解和运用法律规定是构建有力诉讼主张的基础。违约金条款的合理主张根据《和解协议》中关于违约金的约定，我们理直气壮地为赵某杰主张违约金。同时，面对被告提出违约金过高的抗辩，我们从赵某杰的实际损失等方面进行反驳，强调违约金的合理性。这使我们认识到在合同纠纷中，要深入研究合同中的违约金条款，在主张违约金时既要依据合同约定，又要充分考虑实际损失情况。二、证据运用与事实构建关键证据的把握与运用我们充分利用了《北京市商品房预售合同》《个人购房借款/担保合同》《和解协议》以及银行还款明细等关键证据。这些证据清晰地展示了赵某杰购房、贷款、与被告协商解除合同以及被告违约的整个过程。这提示我们在证据收集和运用过程中，要抓住关键证据，通过对这些证据的深入分析和解读，构建对当事人有利的事实框架。反驳对方证据的策略选择对于被告提出的违约金计算基数应以欠付购房款为基数的主张，我们从《和解协议》的整体约定以及赵某杰的实际损失等方面进行反驳，指出被告的主张不符合公平原则。这表明在面对对方的证据攻击时，我们要善于从证据的关联性、公平性等多个角度进行分析，找到对方证据的薄弱环节进行有力反驳。三、诉讼策略的制定与调整基于案件特点的策略设计从最初的诉讼请求设计，包括确认合同解除、要求被告返还首付款、支付补偿款、贷款本金、违约金以及要求被告向银行支付未还贷款本金等，到庭审过程中围绕合同效力、合同解除的合法性、被告违约责任的认定等核心问题展开辩论，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。根据庭审情况的灵活调整在庭审过程中，当被告强调支付款项困难、拖欠并非主观故意时，我们将辩论重点转移到合同约定的严肃性和被告违约给赵某杰造成的实际损失上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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关押的第五天其家属找到我，希望我能为刘某

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