朱素明

又一个3.15维权日到了，各种维权的活动和宣传铺天盖地，作为律师，也不作壁上观，总要做些什么才好，于是，将近年来办理商品房买买纠纷案件的一些心得略作总结，写出来供消费者参考，如果有些或多或少的帮助，则不负我心意。签订购房合同，律师帮您出招《商品房购销合同》作为商品房交易双方法律关系确立的主要依据，在购房过程中的重要性自不必说。为了更好地保护消费者的合法权益，进一步规范房地产交易市场，律师提醒消费者在签订购房合同时注意以下问题：一、慎签认购书。为了避免认购书成为圈套或者日后的负担，请您认真审查认购书对正式合同主要内容的约定，并弄清楚违约责任（一般是定金担保责任）条款的具体含义，从而对有关条款加以修正。同时，建议约定如下条款：1.若因对本认购书约定之外的事项协商不成而无法签订购房合同的，双方互不承担违约责任；2.如果房产商提出的合同事项与广告宣传不符的，属于甲方违约。二、合理处理实测面积与合同约定面积的差异。在以建筑面积作为销售面积的合同中，实践中经常出现建筑面积不变，而公摊面积增大、套内建筑面积却减小的情形，建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日实施）第20条的规定对此无能为力。因而，建议消费者弄清楚有关面积的含义，争取选择以套内建筑面积计价，并以此据实结算。三、关注按揭手续。对于需要按揭贷款的消费者，建议在认购书或者购房合同中明确：1.房产商已经审查了购房者的有关情况，并认为完全符合按揭贷款；2.按揭贷款由房产商代为办理；3.如果因客观原因导致不能办理按揭手续，消费者有权退房。四、应对逾期交房。建议消费者一方面加大逾期交房的违约责任，同时务必保留逾期过长时退房的权利。五、收“两书”、验“一表”，把好“交接”关。商品房要经验收合格（住宅小区要经综合验收合格）后方可交付使用，其重要标志是取得《工程竣工验收备案表》；同时，根据法律规定和合同约定，交付房屋时，房产商应当同时交付《商品房质量保证书》（由省建设厅统一印制）和《商品房使用说明书》，即人们常说的“两书”“一表”。建议消费者约定条款：1.不交付“两书”，消费者有权拒绝接房；2.不出示“一表”，视为未交接。六、重视产权登记。房产证作为房产所有权的唯一证明，对于房产权利的保障起着至关重要的作用。建议消费者在合同中明确双方在办理产权证过程中的责任划分，以及办理房产证的合理期限，同时，应当保留过期不能办理房产证时退房的权利。七、约定前期物管。入住之初，由于没有业主大会，物业公司是由房产商委托或指定的。因而，合同中应当明确约定的物业管理为前期管理。八、其他补充事项。1.对于室内外环境进行适当关注，并对相邻建筑、不良设施、噪声污染等内容加以约定；2.明确交付时的入住条件，如供水、供电、通煤气、排水等；3.交付后的质量保修责任，应当保留长时间不能修复及经两次修理后仍不能正常使用时退房的权利；4.另外，如果需要，建议对免费车位、公共设施（如幼儿园等）、露台使用面积等问题进行明确。最后，千万注意，签好合同后，请您自己保存一份复印件，记住让对方盖章，并注明：复印件与保存于房产商处的原件一致。