丁曙

上海市闵行区人民法院民事判决书（2009）闵民三（民）初字第2807号原告（反诉被告）甲，女，X年X月X日出生，汉族，户籍地湖北省汉川市XXX村，现住上海市闵行区XXX村。委托代理人丁曙光，上海雷曼律师事务所律师。被告（反诉原告）乙，女，X年X月X日出生，汉族，户籍地山东省莱州市XXX村，现住上海市闵行区银都路X弄。被告（反诉原告）丙，男，X年X月X日出生，香港人，现住上海市闵行区银都路X弄。委托代理人乙，女，住上海市闵行区银都路X弄。甲与乙、丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月18日立案受理。依法由代理审判员丁适用简易程序公开开庭进行了审理。2010年1月12日，乙、丙向本院提出反诉，本院合并审理。甲及其委托代理人丁曙光，乙（即丙委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甲诉称：2009年10月24日，甲与乙、丙签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲向乙、丙购买本市闵行区银都路X房屋（以下简称系争房屋）一套，总价款人民币（下同）1，950，000元，首付款580，000元，原告向银行申请贷款支付1，360，000元，尾款10，000元。合同签订后，甲向乙、丙支付了首付款，银行贷款申请已经银行审核通过，现已具备了过户条件。甲多次催促乙、丙办理过户手续，但其均置之不理，甲只能诉诸法院要求判令（一）乙、丙继续履行与甲签订的上海市房地产买卖合同，将系争房屋过户给甲；（二）在收到银行贷款后将系争房屋交付给甲；（三）交房后结清水电燃气电话、有线电视、物业维修基金过户给甲。甲为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、《上海市房地产买卖合同》；2、证明收据；3、贷款合同及抵押资料；4、契税缴款书；5、发票；6、通知。乙、丙答辩并反诉称：甲的贷款已超出合同约定的时间，存在逾期付款的违约责任。乙、丙催促甲尽快付款并支付违约金，甲态度很不好。乙、丙已按约履行买卖合同义务，且一直积极配合甲办理银行贷款事宜。出售房屋是为了购买另外的房屋，现乙、丙已筹钱购买，已无出售房屋的必要，反诉要求判令（一）解除双方签订的房地产买卖合同；（二）甲支付逾期付款违约金，按本金137万元计，自2009年11月15日起计算至解除交易中心备案登记之日止按日万分之五计算；（三）甲支付乙、丙房价款20%计算的违约金39万元。乙、丙为证明其辩称及反诉，向本院提交以下证据材料：1、催款通知书一组；2、邮寄凭证及收据；3、附加协议。针对乙、丙的反诉，甲认为双方在买卖合同中约定的付款时间是在贷款审批下来后由银行付款给乙、丙，甲的付款没有超过合同约定的时间。经庭审质证，乙、丙对甲提供的证据真实性均无异议。甲对乙、丙提供的证明真实性均无异议。本院对双方当事人真实性无异议的证据效力予以确认。基于上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年10月24日，乙、丙（签约甲方）与甲（签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海戊房地产经纪事务所公司居间介绍，乙方向甲方购买座落于本市闵行区银都路X房屋一套；建造面积113.04平方米；转让价1，950，000元；甲方于2009年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在009年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，甲方有权延迟履行相应的合同义务，乙方迟延付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付款项的日万分之五支付逾期违约金；该等逾期超过20天，则甲方有权以书面形式解除与乙方的买卖合同；若双方交易的标的房屋未办理产权过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无须通知乙方；乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付欠款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金；若双方交易的标的房屋已经办理产权过户手续，甲方有权要求乙方恢复原状，并从乙方已支付的房屋价款中，扣除总房价的20%用于补偿自己在交易中的各项损失，及乙方应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后7日内退还给乙方；甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、每期初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包括在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；待甲乙双方签订买卖合同当日，乙方直接支付首期房价款580，000元（包括已付定金100，000元）；甲方同意乙方通过向银行申请1，360，000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向银行申请贷款，并签订借款抵押合同、办理一切相关手续，申请办理借款抵押合同公证手续（若有），且支付一切相关费用；待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后5个工作日内，甲乙双方亲自赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为使用权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证并送交贷款银行后7个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方支付；双方约定于甲方收到银行房款后2日内，甲乙双方应当对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房屋交给乙方，同时乙方向甲方支付购房尾款10，000元；如乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第三期房款所约定的送件当日将以现金方式补足并支付给甲方。买卖合同还对其他内容作了约定并经上海市东方公证处公证。2009年10月22日，甲向乙支付定金100，000元；同年10月24日支付首付款580，000元（含已付定金100，000元）。2009年11月25日，甲向中国光大银行上海常德支行申请1，360，000元贷款获得审核批准。2009年11月22日，乙、丙通过中介公司上海戊房地产经纪事务所转交甲，载明：根据双方签订的系争房屋的买卖合同约定的最后付款时间和最后房屋过户期限现已超过合同约定的最后时效，双方约定的最后房屋过户时间期限为2009年11月15日，现已超过；早在大约两周多前，甲方就已经和乙方多次沟通此事，甲方多次以电话形式催促乙方，乙方始终未能给出解决方案，一直都没有一个明确答复；既然合同已经过期，又久追未果，甲方至今未能收到乙方的另外70%的房款，现正式通知乙方，因乙方房款未能如期支付给甲方，导致合同不能继续如期履行，按照合同第六条和第九条（三）款中的约定，从2009年11月16日开始，甲方将要求乙方按照合同中规定的违约赔偿条款的约定计算方式来赔偿甲方的经济损失和由此而造成的一切后果，乙方甲将承担由此造成的所有责任后果，现通过中介正式书面通知乙方。中介公司上海戊房地产经纪事务所向乙、丙发出《通知》一份，载明：2009年10月24日你方通过我公司将上海市闵行区银都路X之物业出售给买方甲，现买方甲银行贷款审批已经通过，具备过户条件，2009年11月24日我公司员工周双以电话形式、2009年11月25日以短信形式通知你方于2009年11月25日下午两点过户，因你方没有时间办理过户手续，现通知你方改至2009年11月26日下午2点办理房屋过户手续，如果在上述事件段内你方没有时间过来，请你方于书面形式答复给我公司具体过户时间。2009年11月30日，乙向中介公司上海戊房地产经纪事务所及甲发出《催办通知》1份，载明：房屋买卖合同签订后，乙方在合约规定期限内，未能全额支付甲方购房款，未能如期履行此合约，故甲方于2009年11月22日和同年11月27日两度发出书面通知要求乙方积极妥善的处理in违约而造成的后续相关问题。但甲方至今未能看到乙方有积极处理此事的诚意行动。2009年11月27日发出的通知内容（就甲违约而造成的后续连带问题的4点要求）至今未能收到甲方面有诚意的解决方案和有关银行申请贷款的正式批复物件。甲方本着友好协商的单方意愿，现最后一次以书面形式通知中介上海戊房地产经纪事务所和买家甲，在未能验证到乙方口头上所说的银行贷款批下来的正式文件的情况下（我方暂且相信此批复是真的，但是，我方一定要验看批复文件，因我方只相信银行出具的真实合法证明材料。）我方已履行了双方合同附件三第三款中的银行审批通过后5个工作日内甲方协助乙方过户的约定内容时效。如乙方在合同规定的违约规定期限内（即2009年11月16日至同年12月5日的20天内），仍未能处理好因违约而造成的后续相关事宜。甲方将从2009年12月6日起单方面终止合同，由此造成的所有损失都将由违约方乙方甲按照合同赔付条款，执行赔付事宜。甲方将不再另行通知…。因甲贷款逾期事宜，乙、丙提出要求甲支付逾期期间的违约金，双方就违约金和交房时间多次协商未果，遂涉讼。本院认为，甲与乙、丙签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，应属有效，双方均应依约履行。根据合同约定，双方在2009年11月15日前办理交易过户手续，届时，甲贷款申请未获审核通过或者通过的金额不足，则甲应于过户当日将贷款不足部分以现金方式补足，但甲贷款迟延至2009年11月25日获批，导致在约定的过户时间未能办理过户手续，责任在甲，甲应承担相应的违约责任，附件三付款协议第三款关于待贷款申请经贷款银行审核通过后5个工作日内，申请办理过户手续的约定，根据合同本意，应当理解为如甲在合同约定的过户时间前办出了银行贷款，则应当在贷款银行审核通过后5个工作日内办理房屋过户手续，而非无论延期多长时间、重行申请贷款等，只要能够办出银行贷款，出售方必须配合办理产权过户且买受方无需承担违约责任的意思表示。故本院对甲认为付款时间节点未到的辩称，本院不予采信。但甲逾期付款的时间并未超过20天，乙、丙尚未具备单方面解除合同的条件。且双方在甲贷款获批后就违约金事宜和交房时间一直处于协商阶段，双方协商未果而超过了合同约定的20天付款时间，不能单方面归责于甲，乙、丙不因此取得合同单方解除权。综上，本院对甲要求两被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，对乙、丙要求解除房屋买卖合同的反诉诉讼请求不予支持。乙、丙反诉要求甲支付自2009年11月16日至2009年11月25日的逾期付款违约金，本院予以支持，要求甲支付房价款20%违约金的反诉诉讼请求不予支持。合同继续履行，甲应当向乙、丙支付剩余房款，乙、丙应当配合将房屋过户至甲名下并将房屋交付给甲，并将水电煤等按照合同约定过户至甲名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、甲与乙、丙签订的关于上海市闵行区银都路X的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、乙、丙于本判决生效之日起5个工作日内与甲共同前往上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户手续（送件），将位于上海市闵行区银都路X房屋产权过户至甲名下；三、甲于取得上述房屋的房地产权证及他项权利证后7个工作日送交贷款银行，并由甲申请该贷款银行代甲向乙、丙支付房款136万元（具体放款时间以贷款银行为准）；四、乙、丙收到银行136万元放款后2日内，将上述房屋交付甲，同日甲向乙、丙支付房款1万元；五、乙、丙将上述房屋交付甲当日将水、电、煤、电话、有线电视、物业维修基金过户至甲名下，更名费用由甲承担；六、甲于本判决生效之日起三十日内支付乙、丙按本金136万元计，自2009年11月16日至2009年11月25日止，按照日万分之五计算的逾期付款违约金。七、驳回乙、丙其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计8，565元，由甲负担42.51元，乙、丙负担8，522.49元。反诉案件受理费减半收取计3，575元，由乙、丙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员龚立琼二０一０年二月二十三日书记员袁白薇

上海市浦东新区人民法院民事判决书(2007）浦民一（民）初字第16275号原告甲，男，19？？年？月？日生，汉族，户籍地甘肃省兰州市城关区╳╳路191号501，现住上海市浦东新区╳╳╳路595弄4号103室。原告乙，女，19？？年？月？？日生，汉族，户籍地甘肃省兰州市七里河区╳╳╳路43号202,现住同上。委托代理人丙，上海市╳╳律师事务所律师。委托代理人丁，上海市╳╳律师事务所律师。被告戊，女，19？？年？月？？日，汉族，户籍地山西省太原市尖草坪区╳╳╳╳╳9号4栋3单元40号，现住上海市浦东新区╳╳路667弄111号501室。委托代理人丁曙光，上海╳╳律师事务所律师。第三人上海╳╳房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区╳╳路1672号一层。法定代表人╳╳╳，董事长。委托代理人己，男，系第三人职工。原告甲、乙与被告戊、庚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海╳╳房地产经纪有限公司（以下简称╳╳公司）作为本案的第三人参与诉讼。本案适用简易程序审理，分别于2007年11月8日、2008年3月5日公开开庭进行了审理。原告甲、乙及共同委托代理人丙，被告戊及其委托代理人丁曙光，第三人╳╳公司的委托代理人己到庭参加诉讼。本案受理后，原告甲、乙自愿撤回对被告庚的诉讼。审理中，经被告戊申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对落款日期为2007年8月19日的委托书（传真件）上委托人“戊”的签名是否系被告戊本人所签进行笔迹鉴定。本案现已审理终结。原告甲、乙诉称，原告于2007年8月19日通过第三人╳╳公司中介就购买被告位于╳╳路667弄111号501室房屋（以下简称“系争房屋”）与被告签订了《房地产买卖居间合同》，（以下简称“居间合同”），并交付购买定金人民币50,000元（以下币种相同），当时，由于被告本人在深圳，故由其丈夫庚代为办理。“居间合同”签订后，被告方提出房产证已丢失，需要补办，故双方于2007年8月22日签订了《关于╳╳路667弄111号501室房屋买卖居间合同的补充协议》（以下简称“补充协议”）。按照“补充协议”约定，双方应于2007年9月18日8时前签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。之后，原告得知，被告出售的“系争房屋”已被法院冻结，不能出售。2007年9月18日，原告依约至第三人处，但被告并未到达，造成事实上违约。之后，原告通过第三人多次催告被告，第三人也向被告发送催告函，但始终未得到被告的答复。为此，提起诉讼，要求1．被告返还原告购房定金50，000元；2．被告赔偿违约金50，000元；3．被告支付定金利息67.50元（50,000元×0.81/360天×60天）；4．本案诉讼费用被告承担。被告戊辩称，被告不认识第三人，也从未委托第三人出售系争房屋，同时，被告也未收取原告定金，不同意原告的诉讼请求。第三人╳╳公司述称，早在2006年初，庚就以被告丈夫的名义并作为被告的代理人委托第三人出售“系争房屋”。2007年7、8月份，庚又以被告的名义口头委托第三人出售“系争房屋”，同时告知其与被告系夫妻，当时，庚未提交产权证，但其表示在签订买卖合同时会提供的。签订“居间合同”时，庚称被告在外地，委托书会马上补来，由于庚本身也是做房地产中介的，故第三人对其比较信任，第二天，庚就将被告的委托书和身份证（均为传真件）交给第三人。签订“居间合同”时原告与庚并未见面，先由原告在“居间合同”上签字，然后再由庚在“居间合同”上签字，同时代被告收取定金50,000元。之后，双方确实签订过“补充协议”，该“补充协议”是原告签好后传真给第三人，第三人再传真给庚，庚签好后再传真给第三人，现这份传真件原件找不到了。根据第三人从被告和庚的共同朋友袁先生处取得的被告与庚的结婚录像资料，可以证实被告与庚之间存在事实婚姻关系，但被告当庭否认，庚与被告均系从事房地产中介行业，他们通过精心策划，恶意违约，造成原告损失，故原告的诉请应当得到支持。经审理查明：经第三人中介，由被告作为卖方即甲方，原告作为买方即乙方，第三人作为居间方即丙方三方签订落款日期为2007年8月19日的《房地产买卖居间合同》（以下简称“居间合同”）一份，“居间合同”第一条房地产详情中明确，房屋地址上海市╳╳路667弄111号501室，建筑面积174.58平方米，有抵押。“居间合同”第二条成交价及付款方式约定，房屋成交价为1,650,000元，由乙方于签订本合同时即付定金50,000元，于签订《房地产买卖合同》时支付首期款300,000元，2007年9月18日前支付第二期房款200,000元，其中50,000元作为尾款由丙方代为保管，待甲、乙双方办理好相关过户手续，结清水、电、煤、物业管理费等费用后，由丙方转交给甲方，余款银行按揭，所贷金额于银行发放贷款时一次性支付，若有不足交易过户当日现金补足。“居间合同”第三条合约方义务其中约定，甲方应在本合同签订之日起45日内撤消抵押登记；甲、乙双方在签订本合同后，愿意于2007年8月26日18：00时前备齐房地产交易所需之所有文件的原件和复印件，到丙方提供之签约地或营业场所签订《上海市房地产买卖合同》。“居间合同”第五条违约责任其中约定，若甲方在签订本合同且收取定金后不履行本合同之条款，则甲方须双倍返还乙方所付的定金；若乙方在签订本合同后不履行本合同之条款，甲方除可将乙方所付的定金没收外，并有权将该房地产另售他人。该“居间合同”先由原告于2007年8月19日签名，同时原告交给第三人意向金50,000元，在第三人出具的意向金收据上写明“购╳╳路667弄111号501室意向金，待卖方在《房地产买卖居间合同》签字后，意向金转为定金”，然后再由第三人交给案外人庚，由庚代被告在卖方栏内签名，同时，庚在卖方代理人一栏内签名。之后，原告与被告未签订《上海市房地产买卖合同》。审理中，经被告申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对落款日期为“2007年8月19日”委托人为“戊”的委托书（传真件）上委托人“戊”的签名是否系被告所为进行笔迹鉴定，结论为：根据现有检材及样本条件，无法明确判断检材上需检的“戊”签名是否出自戊的笔迹。庭审中，原告表示，当时，原告对于第三人介绍的系争房屋比较满意，表明了购买意向，同时相信第三人已经审查过系争房屋的出售资质，于是原告单方面先签订了“居间合同”，并向第三人支付定金50,000元，签订“居间合同”时并未与庚见面。第三人表示，庚在“居间合同”上签名时，并未出示被告的委托书，第二天，庚才向第三人提供了内容为“本人戊系╳╳路667弄111号501室房屋的产权人，现委托庚（身份证号：653101197908110013）到上海╳╳房地产经纪有限公司签署就上述房屋的《房地产买卖居间合同》并收受买方甲支付的定金人民币伍万元整”的委托书及被告身份证（均为传真件），整个过程，被告没有出面。同时，第三人提供两张被告与庚的结婚照片及婚礼录像光盘，证明被告与庚在2004年举办过婚礼，两人之间存在着事实婚姻关系。被告表示，其与庚原系恋人，但在2006年4月终止恋爱，原告及第三人出示的身份证（传真件）是被告的，但委托书（传真件）不是本人出具的，被告并未委托庚出售“系争房屋”。以上事实，由居间合同、收款收据、预付房款收据复印件，落款日期为2007年8月19日的委托书及被告身份证传真件、司鉴中心（2007)技鉴字第954号鉴定书及原、被告和第三人的当庭陈述在案佐证。本院认为，行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案所涉的“居间合同”卖方（甲方）一栏内并非被告签名，而是由庚代被告签名，同时庚在卖方代理人一栏内签署了自己的名字，但是，庚在代被告签署该“居间合同”时并未出示被告的委托书，而是在第二天向第三人提供了传真件的委托书及身份证，现被告否认该委托书系其出具，且经有关部门鉴定，无法明确判断该委托书上“戊”的签名是否出自被告的笔迹，故没有证据证明庚在代被告签订“居间合同”时具有被告的授权，系被告的代理人，鉴于庚未得到被告授权以被告的名义与原告及第三人签订了“居间合同”，且被告未予追认，故该“居间合同”对被告不产生法律效力，同理，也不能证明原告支付给第三人的意向金已作为定金由被告收取，故原告要求被告返还购房定金50，000元，并赔偿违约金50,000元，支付定金利息67.50元，依据不足，本院不予支持。审理中，原告自愿撤回对庚的诉讼，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：原告甲、乙要求被告戊返还购房定金50，000元，赔偿违约金50,000元及支付定金利息67.50元的诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取计2，675．50元，诉讼保全费1，870元，由原告甲、乙负担，鉴定费1,000元由被告戊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员张敏二ＯＯ八年五月十五日书记员张盈