王飞

在卖方不配合办理房屋抵押权解押手续的情况，买方能否代替卖方向银行清偿债务后办理解押？【案情简介】2009年4月15日，张某（甲方）与阙某（乙方）签订了《北京市存量房买卖合同》及补充协议，约定甲方将其所有的位于北京市丰台区一处房屋出售给乙方，乙方愿意以全款182万元购买上述房屋，北京××房地产经纪公司作为交易的居间人（丙方）。付款方式具体约定为：签署合同当日乙方向甲方支付购房定金3万元，因该房屋尚有银行贷款78万元（以银行提供数据为准）未归还，且房屋已抵押给银行，待甲方贷款银行通知还款当日，乙方同意将79万元整（含已付定金3万元）购房首付款直接打入甲方贷款银行账户。甲方同意给乙方开具《房款收到证明》，剩余103万元整乙方同意在此房产办理产权转移登记后当天支付给甲方，甲方同意给乙方开具《房款收到证明》，丙方已将风险告知甲乙双方，丙方作为见证人。上述合同文件签订当日，阙某支付给张某购房定金3万元，并向居间人支付了中介费用。2009年4月17日，张某向银行提出提前还贷申请，银行同意于2009年4月22日提前偿还全部贷款本息。后由于房价上涨，张某擅自毁约，在双方约定的时间未到银行配合阙某办理提前还贷手续（根据银行的要求，办理提前还贷须由借款人持个人身份证原件、借款合同、银行还款账户等材料到银行办理），导致阙某客观上无法办理首付款的交付。后经阙某多次书面催告，张某仍拒不配合到银行还款，且不配合办理过户，导致合同无法继续履行。【争议处理】在张某拒不配合到银行办理还款，阙某亦无法将79万元首付款提存（公证处不给办理）的情况下，阙某于2009年6月将张某告上法庭，要求张某继续履行合同，协助办理上述房屋的产权转移登记。【审判情况】经北京市丰台区人民法院审理，认定双方签订的合同及补充协议系双方真实意思的表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同履行各自义务。张某在双方约定的时间拒不协助阙某办理诉争房屋银行贷款的提前还款事宜，属于单方面不履行合同义务，已构成违约。阙某要求张某继续履行合同，协助办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求合法，法院予以支持。遂判决张某继续履行与阙某签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议，协助阙某办理房屋的产权转移登记手续，诉讼费由张某承担。判决后，张某不服，提起上诉要求改判，现北京市第二中级人民法院正在审理中。【问题的提出】如果本案二审维持原判，那么在银行按揭贷款未还清，房屋抵押权未解除的情况下，法院的判决能否执行，即是否能够强制办理过户？在卖方（张某）拒不配合办理按揭贷款提前还款手续以解除银行抵押权的情况下，卖方（阙某）能否要求代替张某向银行还款使抵押权消灭？【律师分析意见】这是本律师代理的一个真实案例，作为买方阙某的一、二审代理人，本律师认为：该判决完全具备执行的可行性，因该判决包含两个强制执行的内容：一、继续履行合同。依据双方的合同及补充协议，继续履行合同对买方阙某而言是支付首付款，即将79万元（含已付定金3万元）打入张某贷款银行账户，对卖方张某而言是受领首付款，即提供上述银行账户，并配合阙某办理银行贷款的提前还款事宜。本案是因张某拒绝受领首付款，即拒不履行配合阙某办理银行贷款的提前还款义务所致，所以，根据生效判决的强制执行力，法院可以要求张某配合阙某办理银行贷款的提前还款以解除银行抵押权，如果其拒不配合，那么依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(一)》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。据此，法院可向银行发出协助执行通知书，由阙某代替张某向银行清偿全部债务，使抵押权消灭。二、张某协助阙某办理诉争房屋的产权转移登记，即将房屋产权过户到阙某名下。根据第一点分析，在阙某代替张某向银行清偿全部债务，使抵押权消灭后，上述房屋上已不存在第三人的权利，产权过户便具有了现实可能性。法院可要求张某履行过户的义务，如果张某仍旧拒不履行，法院可向房屋产权登记部门发出协助执行通知书，以国家强制手段将房屋产权登记过户到买方阙某的名下，而无需卖方张某的配合。至于双方未结清的购房款，则不在本案处理的范围，双方可以通过抵消、继续履行等方式解决。产生纠纷的，可另案处理。

作者：濮阳县法院何伯勋发布时间：2009-11-2401:18:38“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，δ经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、û有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷由于û有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民Υ反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范Χ，在出卖多年后又以Υ法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国û有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。2004年12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[2006]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008年10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，δ形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。二、小产权房买卖合同效力剖析（一）认定小产权房买卖合同无效的理由1、农村集体所有土地的使用权不得流转《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范Χ内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相Υ背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“Υ反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为Υ反法律的强制性规定而无效。2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单λ利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。(3)宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发［2004］234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。（二）认定小产权房买卖合同有效的理由1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不Υ反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不Υ反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规û有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。2、小产权房买卖合同不Υ反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；Υ反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而û有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成Σ害，现今的农民在宅基地上通常是建¥房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，û有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房的买卖并不Υ反《合同法》第五十二条的禁止性规定。3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同Υ反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因Υ反国家规定而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同Υ反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的Υ反。这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还û有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域限制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地λ；而无力购买商品房的城镇居民，在此市场中则处于劣势地λ，他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。农民并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，农民完全有能力和智力判断出卖小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效，那ô基于趋利避害的本性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的Υ法和不诚信，破坏了交易的安全性。4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，δ经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；δ办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那ô其买卖小产权房就是合法的，只是在δ经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。三、笔者对小产权房买卖合同效力的看法对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。（一）从历史的角度来看小产权房问题小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在1999年第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出，1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样û有禁止小产权房的买卖，该法第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修订之后，修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条，新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并û有规定，相反的，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设，但û有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设，其立法目的在于限制农转非，而宅基地本身就是建设用地，所以农村居民在宅基地上建房出售并不Υ反《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房买卖合同应当被认定为有效。（二）从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。（三）订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；δ办理物权登记的，不影响合同效力。另外应当注意的是，所ν的“小产权房买卖合同”的买卖双方，可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已，如果强行认定合同无效，岂不是有Υ当事人的意思？在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。（四）只要小产权房手续齐全，其所在集体经济组织认可，就应当认定买卖合同有效。《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对此也做了规定，而且还规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律规定了集体对土地的所有权，那ô集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在买卖时经集体经济组织认可，就应当确认其效力，这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力，而不应当以其为非国有而区别对待。综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。

国土部公布北京延庆违规小产权房调查结果没收51栋楼2012年04月19日05:08来源：新京报公布5起国土资源领域违法违规案件的查处结果；一季度违法用地现象总体下降国土部昨天公布5起国土资源领域违法违规案件的查处结果。延庆“小产权房”被没收这5起案件为，河南省郑州市西南绕城公路建设发展有限公司违法占地案，北京市延庆县张山镇上郝庄村委会违法占地案，陕西省榆林市美好置业有限公司违法占地案，山西省蒲县成南岭煤业有限公司越界采矿案，贵州省开阳县双山坪磷化工有限公司越界采矿案。国土部相关负责人表示，目前，行政处罚和对相关责任人的党纪政纪处理已落实。这5起案件中，一起发生在北京。国土部通报称，2010年5月，延庆县张山镇上郝庄村委会与北京广泽投资咨询有限公司签订合作协议，由上郝庄村委会提供村委会办公用房、村民宅基地和村集体建设用地，北京广泽投资咨询有限公司提供资金，合股成立股份经济合作社。此后，上郝庄村委会在未取得任何批准的情况下，违法占地动工建设。截至2011年7月，共违法占地113.63亩，主要为集体建设用地、林地，建设楼房51栋。2011年8月，北京市国土资源局延庆分局依法作出行政处罚，没收在违法占用的土地上建设的51栋楼房，对违法占地处以每平方米30元的罚款，共计227万元。上郝庄村委会未按期履行行政处罚决定，北京市国土资源局延庆分局已向延庆县人民法院申请强制执行。张山镇政府已作出撤销上郝庄村支部书记张书民职务的决定。一季度违法用地9462件国土部执法监察局副局长王玲昨天说，今年一季度，全国发现违法用地行为9462件，涉及土地面积4.8万亩(耕地1.7万亩)，同比分别下降3.7%、35.0%(35.6%)。立案查处违法用地案件3864件，涉及土地面积3.9万亩(耕地1.3万亩)，同比分别上升2.9%、下降28.7%(下降18.5%)。14名责任人受到党纪处分，5名责任人受到政纪处分，7名责任人被追究刑事责任。“虽然第一季度全国发现的违法违规用地、用矿总体下降，但国土资源供需矛盾仍然突出，一些地方扩张用地冲动强劲，耕地后备资源不足，形势依然严峻。”王玲表示。

2011年北京职工平均工资56061元同比增长11.2%财经信息网2012-04-08[大][中][小]打印北京市人力社保局、北京市统计局6日晚公布2011年北京市平均工资。去年全市职工平均工资为56061元，月平均工资为4672元，比2010年增长了11.2%。此次两部门发布的数据显示，2011年度，北京市职工平均工资为56061元，月平均工资为4672元。比较前几年数据，2011年比2010年增加了5646元，增长了11.2%。记者随机采访了不少市民，很多人都感觉2011年拿到手的工资没这么多，“拖了平均工资的后腿”。对此，相关部门表示，全市职工平均工资统计并非指实际拿到手的数额。不仅包括基础工资、奖金、各项津贴和补贴，还包括单位代扣代缴的各项费用。用人单位为职工缴纳的社保费、住房公积金等也包含在内。按照惯例，每年4月，随着全市职工平均工资的发布，相应的社保缴费基数也将调整。北京市人力社保局表示，具体调整政策拟于下周公布。近年职工平均工资2003年24045元2004年28348元2005年32808元2006年36097元2007年39867元2008年44715元2009年48444元2010年50415元