验收合格的房子出现质量问题怎么办？
来源：姚增坤律师
发布时间：2011-06-15
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案情简介：
高某向某房地产公司购买一套两居室，合同约定：(1)高某应当一次性支付全部房款，共计23万元。(2)房地产公司应当在2003年4月1日以前交付房屋。合同签订后，高某交清全部房款，某房地产公司也如期交付了房屋。但是高某的房屋所有权证还在办理之中。高某拿到房屋的钥匙后，准备对房屋进行简单的装修。在4月20日至4月25日期间，该地连降暴雨，因高某的房屋在一层，雨水冲入屋内，将高某房屋的墙面泡坏。高某认为，虽然他已经入住，但是，房屋的所有权尚未转移，实际的所有人还是某房地产公司，现在房屋被损，应当由房地产公司负责修复。某房地产公司认为，房屋已经交付，风险责任也随之转移，房屋被损的修复责任应当由高某承担。（摘自：《房屋买卖纠纷释疑》重庆大学出版社2007年版）
参考法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
争议焦点：
房屋的风险何时转移？
评析：
（1）一般情况下，在商品买卖中，开发商在将所有房屋交付给购房人后，购房人能够实际占有并使用房屋，开发商无权也无法再控制或使用房屋。“交付”即是我们平常所说的“交钥匙”。因此，购房人在取得房屋钥匙后，房屋毁损、灭失的风险即由其自己而不是开发商承担。
（2）特殊情况下，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
（3）法律另有规定（如《城市房地产管理法》要求房屋必须验收合格）或者当事人另有约定风险转移的情况下，依法律或者合意。
姚律师联系方式
电话：1390 1290 690；156 998 77238；010-57193996
邮箱：hetong08@126.com
地址：北京市西城区黄寺大街26号5号楼8层
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参考法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
争议焦点：
房屋的风险何时转移？
评析：
（1）一般情况下，在商品买卖中，开发商在将所有房屋交付给购房人后，购房人能够实际占有并使用房屋，开发商无权也无法再控制或使用房屋。“交付”即是我们平常所说的“交钥匙”。因此，购房人在取得房屋钥匙后，房屋毁损、灭失的风险即由其自己而不是开发商承担。
（2）特殊情况下，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
（3）法律另有规定（如《城市房地产管理法》要求房屋必须验收合格）或者当事人另有约定风险转移的情况下，依法律或者合意。
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