赵江涛律师

赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任，金融机构合规部主任，在京执业20余年，办理各类疑难、复杂争议案件上千件，始终以专业、诚信、高效、严谨、精进、仗义执言、追求公平、公正的精神为当事人提供法律服务和支持。

案情简介：

2013年4月17日，A公司与李某春签订了一份《租房协议》，协议书约定A公司同意将位于某店铺租给李某春经营使用，租房期限自2013年6月1日至2015年5月31日止；租金每月15万元，店铺面积598平方米；同时约定，店铺到期后，双方自然解除租房协议；李某春第三年若继续租用，应提前一个月与A公司联系，并与其续签，租费双方商定（按本市场行情基本一致）。后租期届满，李某春未提出续租要求，亦未与A公司续签合同，于2016年10月14日搬离租赁房屋。

裁判结果


一审判决：驳回A公司的诉讼请求。A公司不服提出上诉，二审判决：驳回上诉，维持原判。A公司不服二审判决申请再审，再审判决：撤销一、二审判决，改判李某春在判决生效后十日内支付A公司租金20万元；驳回A公司的其他诉讼请求。

裁判理由


再审法院认为，归纳本案的争议焦点为：李某春应否向A公司支付租赁协议期满后2015年6月1日至2016年5月31日期间占用租赁房屋的租金；租金应如何计算？该院认为，租赁协议到期后，将租赁物返还给出租人是承租人的义务。本案中虽然双方在租赁协议到期前未达成继续租赁的书面协议，但李某春作为承租人如果不续租，应当搬离租赁房屋并将房屋交还A公司，李某春应当对租房到期后是否将租赁房屋交还A公司承担举证责任，一、二审将此项举证责任分配给A公司错误。李某春在本案一、二审中并未举证证明其已将租赁房屋交还给了A公司，李某春亦承认其系2016年10月14日才将全部物品搬离租赁的房屋。李某春在再审答辩中提出其多次要求搬出租赁房屋，但遭到A公司阻挠或A公司拒绝接受房屋以及其开门经营系应付政府检查等，李某春未提供证据证实上述其主张的事实。李某春还辩称租期届满后其未使用租赁房屋，只是存放了一些未搬离的经营工具。该院认为李某春该辩解的事实无论是否成立，都不能免除其应支付租金的义务。李某春是将租赁房屋用以存放工具、还是对外经营，此系李某春的使用方法问题，都足以认定李某春使用租赁物这一事实。根据《合同法》--已经失效-第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因而李某春在租赁期限届满后继续使用租赁房屋应当向A公司支付相应的租金。关于租金的计算，虽然租房协议约定了房屋的租金计算方式，但由于李某春系根据政府规划要求承租A公司房屋，A公司因此免除了李某春租房协议期间的全部租金，说明租房协议约定的租金计算方式并未实际履行。租房协议亦约定租赁到期后，双方自然解除租房协议，如承租人继续租用，租费由双方商定，因而租房协议约定的租金不能直接作为租房协议期满后的租金计算依据，仅能作为参考因素。另A公司提交的李某春租赁商铺的水电使用情况可以证实除个别月份外，李某春租用房屋水电用量均不高，可见经营情况亦一般。本案中A公司亦未提交同期该市场相同位置商铺的租金市场行情。综合上述情形，该院酌情考虑确定李某春应支付A公司的租金为20万元。综上，一审举证责任分配错误，导致认定事实错误，二审在李某春对A公司提交的2016年10月10日店铺经营的照片和10月14日将经营工具设备搬离租赁房屋没有异议的情况下，仍然对李某春租房协议期满后占用租赁房屋的事实不予认定，明显与证据相违背。李某春在租房协议期满后继续使用租赁房屋，应当支付租金。

裁判要旨


房屋租赁合同解除后，承租人应当搬离租赁房屋并将房屋交还出租人。承租人应当对租房到期后是否将租赁房屋交还出租人承担举证责任，不能举证已经交还的，应当支付合同解除后的房屋占有使用费。