赵江涛律师

赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任，金融机构合规部主任，在京执业20余年，办理各类疑难、复杂争议案件上千件，始终以专业、诚信、高效、严谨、精进、仗义执言、追求公平、公正的精神为当事人提供法律服务和支持。

【案情】

老张已70多岁，为寻一房屋安享晚年，看中了小宋所有的房屋。双方几经洽谈，于2023年11月10日签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价款680万元，老张应在合同签订当日向小宋支付定金60万元。若老张违约，定金不退；若小宋违约，须双倍返还定金给老张。小宋承诺，本合同项下交易房产不存在任何权属纠纷，房屋内未发生过凶杀等非正常死亡事件。    2023年11月10日，老张依约向小宋支付了60万元定金。但就在合同签订的第二天，老张便通过邻居得知，案涉房屋的原房主老宋(小宋的父亲)8年前在该栋楼跳楼身亡。老张认为，其购买房屋系养老所用，出现户主跳楼坠亡事件，对其心理影响很大。小宋未主动告知老宋坠亡的事实，构成故意隐瞒事实的欺诈，涉案合同应属于可撤销合同。即使不被认定为欺诈，其系基于错误的意思表示购买该房屋，涉案合同也符合因重大误解可撤销的条件。故老张将小宋诉至法院，请求判令撤销涉案房屋买卖合同，小宋向老张双倍返还定金。    小宋辩称，其父亲系不堪忍受病痛，从楼道窗户跳楼，并非在房屋内发生的非正常死亡。故其没有告知义务，不存在欺诈。涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，不应被撤销。  

【法院审理】

关于争议焦点一，对于撤销合同的理由，老张首先主张因小宋对其存在欺诈，故要求撤销合同；但如欺诈无法被认定，涉案合同也应以其存在重大误解而被撤销。    

关于小宋是否存在欺诈。法院认为，合同欺诈是指合同一方当事人故意隐瞒真相或虚构事实，使得合同相对方在违背真实意思的情况下签订合同的行为。本案中，涉案合同约定小宋承诺涉案“房屋内”未发生过非正常死亡事件。根据条款文意，“房屋内”这一明确的表述，按照一般人对其字面意思的理解，应系指房屋的入户门以内可供房屋权利人实际使用的部分。如老宋系自涉案房屋入户门以内跳楼坠亡，按照合同约定，小宋负有主动告知老张该事实的义务。如小宋隐瞒该事实，当然构成欺诈，老张有权行使合同撤销权。但根据当事人的举证以及法院调取的出警记录，均无法证明老宋系从涉案房屋内跳楼坠亡。按照小宋的自认，老宋系自楼道内向外跳楼坠亡，而楼道作为公共部位不宜被认定为房屋内。根据《民法典》第500条第二项规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；……”依照该法律规定，虽然小宋无告知老张老宋自楼道跳楼坠亡的合同义务，但如符合两个要件，老张也享有基于受欺诈的合同撤销权：一是该事实属于能够影响合同订立的重要事实；二是小宋具有隐瞒该事实的主观过错。    关于要件一，法院认为，房屋作为家庭成员长期居住生活的场所，除房屋区位、面积、楼层等客观特征能够左右购房人的意愿外，基于择善而居等心理因素，与标的房屋存在关联的、能够影响购房人安居生活心态的一些事物或事件，也会成为购房人决定是否购房的重要事实。本案中，老张在寻找房源 3个月左右的时间内，看房多处，经多方比较才选中涉案房屋。此后，经过多次谈判，双方最终签订涉案房屋买卖合同。从上述过程看，老张在签订合同时，涉案房屋的客观条件已达到了其所期望的标准，说明其存在购房的真实意愿。当其获知涉案房屋的居住人老宋跳楼坠亡事件后，第一时间即以该事件为由，作出了不再购买该房屋的意思表示。因此，可以认定涉案房屋原居住人老宋跳楼坠亡事件，属于能够影响老张是否签订房屋买卖合同的重要事实。    关于要件二，要认定是否属于故意隐瞒事实，首先应当确定一方当事人是否有告知义务。法院认为，原房屋户主跳楼坠亡，即使并非在房屋内坠亡，基于社会的一般认识，也系与出售房屋相关联的消极事件。此种消极事件，如属于法律诚信原则可规制的范围，出售方也应基于诚信原则如实披露。然而，诚信原则在私法领域直接作为法院的裁判依据，应当限于法律或合同无明文规定，或虽有规定但直接适用相关规定将导致结果显失公平，有违实质正义的情形。否则，将本身即属于抽象概念的诚实信用原则过度适用，会使得法律泛道德化，破坏交易的可期待性和稳定性。因此，违反道德准则中的诚实信用，并不必然归属于可受法律诚信原则的规制范围。刑法领域有“法不强人所难”的法谚，也即“期待可能性”理论，民法领域虽然并无明确的“期待可能性”原则，但该原则体现的法的精神可在民法领域予以参照。在认定诚实信用的道德与法律边界时，应当根据案件的具体情况，结合社会一般认知，对行为人诚实地作出某种行为“期待可能性”的程度进行判断。法院认为，结合本案具体案情，不应认定小宋未主动告知上述事实，属于违反法律中诚实信用原则的行为。理由如下：第一，双方已将未发生过非正常死亡事件作为小宋承诺的合同条款，但该承诺明确约定为“房屋内”，此种约定降低了小宋对房屋外出现该类事件也是影响老张签订合同重要事实的预见可能性。第二，老张在签订合同时，也未告知房屋外发生非正常死亡事件是影响其是否购房的重要事实。第三，老宋系无法忍受病痛折磨选择跳楼自杀，而非被他杀或因与他人存在怨恨纠葛而自杀。故涉案房屋并非传统意义上所谓的“凶宅”。第四，老宋跳楼坠亡事件距离合同签订时已超过5年，此种非严重性非正常死亡的消极事件，应随着时间的流逝而逐渐淡化，而不应永久性地作为涉案房屋的负面标签，苛求小宋无论何时都有主动披露的义务。综上，小宋如将老宋跳楼坠亡事件主动全面披露，是其在道德上做到了足够的诚信；如其没有进行披露，也不应认定为属于违反民法典规定的诚信原则的行为。因此，法院认为，小宋未告知老张涉案坠楼事件，不构成故意隐瞒事实的欺诈。老张以小宋构成欺诈为由，要求撤销涉案房屋买卖合同的诉求，无法成立。    

关于老张是否构成重大误解。法院认为，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使得行为的后果与自己的意思相悖并造成较大损失的行为。本案中，老张在签订合同时，显然难以预见到涉案房屋存在原户主跳楼坠亡事件。即老张在签订合同时，想当然地认为涉案房屋并未发生过此类事件，老张的此种认识与真实情况发生了差异，应当属于错误的认识。老宋跳楼坠亡事件，虽然并非标的房屋客观属性上的不足，但该房屋作为购房人将来长期居住生活的家庭空间，该关联事实对购房人后期居住心理可能产生长期负面影响。因此，此种错误认识导致的后果，不应仅以是否存在较大经济损失作为是否属于重大误解的认定标准。本案中，老张年逾70，作为老年人，其对生与死的心理认知一般会更加敏感。在获知该事件后第一时间即表示不再购买该房屋，体现了其对老宋跳楼坠亡事件在心理上的不可接受，反映了签订涉案房屋买卖合同与其内心的真实意思相悖。因此，老张与小宋签订涉案房屋买卖合同的行为，应当认定为重大误解。根据《民法典》第147条规定，老张要求以存在重大误解为由撤销涉案房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。    关于争议焦点二，根据《民法典》第157条的规定，在涉案房屋买卖合同被撤销的情况下，老张要求小宋返还其交付的定金3万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。因涉案合同系因重大误解而撤销，而非因合同当事人存在违约行为而解除，故老张要求小宋向其另外返还一倍定金 60 万元的诉讼请求，法院不予支持。    最终，法院判决撤销涉案合同，小宋向老张返还定金 60万元，驳回老张的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均服判息诉。