关于甲诉乙、丙物业服务合同纠纷

一、基本案情：

原告：甲

被告：乙

被告：丙

乙为丁小区的业主。2010年1月1日，丁小区业委会与甲，签订《物业服务合同》，双方约定：甲为丁小区提供物业管理，业委会代表本物业业主大会签订合同，甲向业主或非业主使用人收取物业服务费。

2011年1月1日，乙和丙签订租赁合同，丙承租乙位于丁小区的房产，合同约定丙须定期足额交纳租金，在租赁期间负担承租物业所产生的相关物业管理费等一切费用；乙方须遵守物业管理公司所定大厦管理细则，接受物业管理，按时交纳各项费用。合同还约定了其他事项。

丙承租案涉物业后，拟用作商业用途，因消防验收，需要增设相关设备故其将消防设备增加的位置公示于小区内，征询小区内其他业主的意见。小区内其他业主均表示反对，并多次阻挠丙进场装修。因无法实现合同目的，丙向乙作出退租申请。丙自2011年1月1日承租案涉物业起并无缴纳物业服务费，乙亦未交纳上述物业服务费用，甲经催讨无果遂诉至法院，主张本案实体权利。丙认为甲主张物业管理费的依据是与丁小区业委会签订的《物业服务合同》，丙不是该物业合同的当事人，原告向被告丙主张物业管理费没有依据

二、法院裁决：

一、被告丙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甲支付物业服务费10000.元；

二、被告乙对上述物业服务费负连带交纳责任；

三、驳回原告甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、法律分析

一、丙应否承担交纳物业服务费义务。

《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”。结合到本案，乙是物业的业主、丙是物业的实际使用人，既然双方签订的租赁合同约定了物业管理费由丙承担，该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，所以乙和丙均应该按照合同的约定按时足额缴纳物业服务费。

二、未满足案涉物业商业经营目的是否构成乙、丙拒交物业服务费的“正当理由”。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳物业服务费或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”业主可以“正当理由”拒交物业服务费，但本案乙所抗辩的甲未保证满足案涉物业商业经营需要，尚不构成拒交物业服务费的“正当理由”。理由是：本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。根据《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在小区内，为保障业主正常的生产、生活，物业服务企业应当负有维护共同生活秩序的义务。这与对物的管理不同，属于对人的管理。例如，对外来人员的管理、对外来车辆的管理等。为了保障物业服务企业履行该义务，有必要对业主的权利进行一定的限制，尤其是在业主行使其专有权可能损害其他业主的利益时，物业管理企业也可以对其行为进行限制。本案中，物业使用人丙拟将案涉物业用作商业经营，且在公共区域加装水箱，而丁小区为封闭小区，丙该行为可能影响其他业主利益，甲据此征询小区内其他业主意见，是维护小区整体物业秩序之所需，也是保障小区业主安全之必要，后因小区其他业主反对意见强烈而未通过将案涉物业用作教育培训及加装水箱方案。在此过程中，甲已对小区其他业主及乙、丙两方利益进行协调，履行了作为物业服务公司应承担的秩序维护义务。此外，乙、丙未提出甲存在其他方面的物业管护不当行为，即甲提供的物业服务并不存在重大瑕疵。故在甲提供了相对全面的物业服务后，若免除业主应交纳物业服务费的义务，有违诚实信用原则。

四、律师建议

  在现实生活中，因为有些业主会因为房屋空置未曾使用，并以此为由拒绝支付物业服务费。但是根据最高人民法院公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条  经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。总结来说，只要物业服务企业已经按照合同约定提供了相关服务，业主不能房屋空置，未享受到相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。