【基本案情】


郑先生等人的房屋位于新疆某团场，办理了国有土地使用证和房屋所有权证。


2012年团场作出房屋征收决定，将该房屋纳入征收范围。


2020年4月，评估公司对该房屋进行评估，团场于同年5月将评估报告送达。


郑先生等人对该评估报告有异议，遂在规定期限内向房地产价格评估机构申请复核评估，指出了评估报告存在的问题。但评估公司未依法对评估结果进行复核，也未书面进行回复。


2020年6月，团场作出房屋征收补偿决定书，认定郑先生在规定期限内未提出书面复核评估申请。


于是，郑先生等人委托了北京在明律师事务所王家才律师为其维权，王家才律师在了解案情后，对该房屋征收补偿决定提起了行政诉讼，诉请法院撤销该行政行为。


【法院裁判】


本案人民法院判决撤销了团场作出的房屋征收补偿决定。 


【案件分析】


首先，涉案评估报告中将郑先生等人的全部房屋认定为未登记房屋，认定事实错误。


涉案房屋办理了产权证，但房屋征收部门未依法对被征收房屋的情况进行调查和认定，评估机构也未认真核实，就认定涉案房屋为未经登记房屋，按未经登记房屋进行评估，与事实严重不符，该评估结果不能作为补偿依据。


其二，初步评估结果未依法公示。


按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。


涉案初步评估结果未依法公示违反上述规定。


其三，评估公司未依法对评估结果进行复核，也未书面进行回复不符合规定。


按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定，房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。


本案中，评估公司未按规定对评估结果进行复核，也未书面告知复核评估申请人，明显违法。涉案房屋征收补偿决定认为郑先生等人未在期限内提出书面复核评估申请与事实严重不符。


其四，对院落未予补偿错误。


土地、房屋等财产征收征用应遵循及时合理补偿原则，给予被征收征用者公平合理的补偿。


划拨土地也是土地使用者依法取得的土地使用权，不能仅以土地使用权系划拨方式取得为由，认定土地使用者无权获得土地使用权补偿。因公共利益需要收回国有土地使用权，应当给予被征收人公平合理的补偿。


《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》明确 “国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”。


涉案院落所占土地虽为划拨土地，也应依法进行补偿，故对院落未予补偿错误。


最终法院以涉案补偿决定认定被征收人未在规定期限提出书面复核申请与事实不符等为由，撤销了涉案房屋征收补偿决定。


【在明律师建议】


在房屋征收中，程序合法是保障补偿合理的前提。评估报告涉及到被征收人的切身利益，是作出补偿决定的关键依据。


如作出评估报告的程序违法，征收补偿决定就很难充分保障被征收人获得公平、合理的补偿。被征收人对评估报告有异议的，应依法及时提出复核评估申请和鉴定申请，并保留好相关证据，为日后维权奠定基础。（王家才/文）