葛文律师

海南XX小额贷款股份有限公司、刘某等执行异议之诉民事判决书

海南省高级人民法院

民事判决书

（2016）琼民终XXX号

上诉人（原审被告）：海南XX小额贷款股份有限公司。

被上诉人（原审原告）：刘某。

委托代理人：葛文，海南XX律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：海南XXX房地产开发有限公司。

原审第三人：海南XX实业有限公司。

原审第三人：张XX，男，海南海口市人。

原审第三人：海南XXX投资控股有限公司。

上诉人海南XX小额贷款股份有限公司（以下简称XX1公司）因与被上诉人刘某、海南XXX房地产开发有限公司（以下简称XXX房地产公司）以及原审第三人海南XX实业有限公司（以下简称XX公司）、张XX、海南XXX投资控股有限公司（以下简称XXX投资公司）执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）海南一中民一初字第XX号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2016年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明：2008年11月15日，刘某与XXX房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：刘某购买XXX房地产公司开发建设的位于海口市XX岛XX路XXX号XX花园X型公寓第X幢X层XXX房，建筑面积108.76平方米，每平方米3769.77元，总价款41万元。其中合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但未备案。2009年7月7日，双方办理房屋交接手续。XXX房地产公司于2010年4月22日向刘某开具“XX花园X型公寓”X幢X层XXX房，金额41万元的《海南省销售不动产专用发票》。刘某未向一审法院提交该41万元购房款的银行转账凭证。刘某的委托代理人在一审庭审中出示了涉案房屋房产证原件，其权属仍登记在XXX房地产公司名下（房屋所有权证号：HKXXXXXX）。

一审法院另查明：刘某因涉案房屋分别与他人发生讼争或提出过执行异议。其中，海口市中级人民法院于2012年6月6日以（2012）海中法民一终字第XXX号民事调解书第三项确认：XXX房地产公司与刘某按照2008年11月15日签订的《商品房买卖合同》中的所有约定，再重新签订一份商品房买卖合同，双方凭重新签订的合同办理过户手续（除合同日期作变更外，原合同其余内容不变）。之后，双方未按原合同内容重新签订《商品房买卖合同》。海口海事法院于2013年1月4日以（2013）琼海法仲保字第X号民事裁定书，查封了涉案房屋。刘某以其为涉案房产的权利人为由提出异议，海口海事法院经审查，认为涉案房屋虽登记在XXX房地产公司名下，但继续执行可能损害案外人的合法权益，遂于2014年10月8日以（2014）琼海法执异字第X号执行裁定，中止对该涉案房屋的执行。

一审法院还查明：2014年9月11日，一审法院作出（2014）海南一中民一初字第XX号民事调解书，该调解书确认：被执行人XX公司确认尚欠申请执行人XX1公司借款本金人民币1000万元及逾期还款利息（自2013年9月21日起以贷款本金1000万元为基数按月利率20‰计付至实际偿还全部贷款本金之日止），于2014年9月20日起每月20日前按时足额支付当月逾期还款利息；于2014年10月31日前将借款本金一次性偿还，利随本清。XXX房地产公司、张XX、XXX投资公司对上述债务承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后，因XX公司及承担连带清偿责任的XXX房地产公司、张XX及XXX投资公司均未履行调解书确定的还款义务，XX1公司向原审法院申请执行并申请查封涉案房屋。一审法院于2014年12月6日作出（2014）海南一中执字第XXX-X号执行裁定和（2014）海南一中执字第XXX-X号协助执行通知，查封了登记在XXX房地产公司名下的涉案房屋。

刘某以涉案房屋归其所有为由提出案外人执行异议。一审法院于2015年7月16日作出（2015）海南一中执异字第X号执行裁定，驳回刘某的执行异议。刘某遂于2015年7月28日向一审法院提起执行异议之诉，请求：1.依法确认海口市XX岛XX路XX号XX花园X型公寓X号楼X层XXX房归其所有；2.依法停止对海口市XX岛XX路XX号XX花园X型公寓X号楼X层XXX房的执行并对其返还；3.本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认为：本案争议的焦点是刘某是否是涉案房屋的实际所有人，应否停止对涉案房屋的执行。

1.关于刘某是否是涉案房屋的实际所有人的问题。刘某与XXX房地产公司于2008年11月15日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下统称合同）是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合法有效。海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第XXX号民事调解书第三项关于确认双方凭重新签订的合同办理过户手续（除合同日期作变更外，原合同其余内容不变）的内容，也只是变更合同签订日期，合同的内容则不变。该调解事实发生在2012年，是在刘某入住涉案房屋之后。虽然双方之后没有重新签订办理过户的合同，但并不因此影响原签订的合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，涉案房屋虽未登记，但不影响合同的效力。

刘某基于有效的合同应承担付款的义务。刘某提交了其支付全额款项41万元的《海南省销售不动产专用发票》，未能提供银行转账凭证或其他财务凭证，但先付款后开发票也符合房地产交易的习惯，且该发票是双方办理入住交接手续后于2010年开具的，XXX房地产公司没有提交相反的证据予以否认，也不到庭参加诉讼，在无相反证据予以否定付款事实的情况下，应认定发票即为刘某付款凭证，XX1公司关于发票不能作为刘某付款凭证的答辩意见，因没有相反证据反驳，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，作为商品房买卖合同中的买受人刘某支付合同价款后，依合同应取得的是涉案房屋的所有权，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。本案所涉的XX1公司与XX公司、XXX房地产公司借款纠纷为其他债权，不能优先于已支付全额房款的刘某的物权期待权受偿。即刘某对涉案房屋的物权期待权在顺位上优先于XX1公司对XXX房地产公司的债权。因此，XXX房地产公司应依其与刘某的合同约定，将涉案房屋过户到刘某名下。刘某已支付了合同确定的涉案房屋对价的全额房款，涉案房屋虽未过户到其名下，但其从2009年7月7日接收、占有并实际使用涉案房屋至今已长达六年之久，现涉案房屋面临被当作XXX房地产公司的财产可能被执行的情况下，刘某请求确认涉案房屋归其所有，于法有据，应予支持。但其应依据相关的法律规定办理过户登记手续。

2.应否停止对涉案房屋执行的问题。刘某在诉讼中认为,涉案房屋为其所有，其与XX1公司和XXX房地产公司之间的借款纠纷无任何法律上的债权债务负担,请求中止对涉案房屋的执行并解除查封,实质即是请求停止对涉案房产的执行，故对其之后将诉讼请求表述为停止对涉案房产执行的意见予以采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二第一款第（一）项之规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。基于前述关于合同效力及刘某对涉案房屋拥有所有权的确认，能够排除对涉案房屋的强制执行。因涉案房屋并没有被他人占有，所以刘某主张返还的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：1.确认位于海口市XX岛XX路XX号XX花园X型公寓X号楼X层XXX房的实际所有权人为刘某；2.停止对海口市XX岛XX路XXX号XX花园X型公寓第X幢X层XXX房的执行；3.驳回刘某的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币7450元，由XX1公司负担3725元，XXX房地产公司负担3725元。

XX1公司不服一审判决，上诉至本院，其请求为：撤销（2015）海南一中民一初字第XX号民事判决，依法改判，驳回被上诉人刘某的全部诉讼请求。事实和理由为：一、一审判决书未查明重要事实。本案一审法庭调查阶段，已查明刘某在辽宁省丹东市还有住房，其所购买的涉案房屋并非其名下用于居住的唯一住房，一审判决未查明该重要事实，属于查明事实错误。二、一审判决适用法律严重错误。1.一审判决适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，从而确认涉案房屋归刘某所有，显然错误。首先，从该批复内容看，该批复仅适用于建设工程领域的民事纠纷，而本案是执行异议之诉，不应适用该批复。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已于2015年5月5日施行，该规定第二十九条对案外人异议阻却执行的条件作了明确规定，只有符合该规定列明的三种情形，才能产生阻却执行的法律效果。因此，本案应适用上述规定，驳回刘某的诉讼请求。2.一审判决适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决停止执行，适用法律错误。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的发布时间比《最高人民法院关于适用的解释》晚，新法与旧法对相同问题有不同规定的，应当适用新法；其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》属于特别规定，《最高人民法院关于适用的解释》属于一般规定，一般规定与特别规定对相同问题有不同规定的，应当适用特别规定；最后，从具体条款内容来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是人民法院办理执行异议更为详细的法律解释性文件，应当优先适用。3.在执行阶段，刘某已向一审法院提出执行异议，而一审法院正是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定驳回刘某的执行异议申请。为何在随后的执行异议之诉中，一审法院却偏偏不适用该规定，置该司法解释于不顾，作出了完全相反的判决，实在令人费解。综上所述，XX1公司认为本案的审理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，判决驳回刘某的诉讼请求。

刘某答辩称：一、一审判决认定事实正确，刘某与XXX房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效，刘某享有涉案房屋的物权期待权。1.虽然海口市中级人民法院作出的（2012）海中法民一终字第XXX号民事调解书确认双方重新签一份商品房买卖合同，双方未重新签订，但原合同的效力并不因此受到影响；2.刘某基于生效的合同，支付了全部的购房价款，实现了房屋的交付，并长期居住，已经完全具备不动产物权变更的实质要件，享有物权期待权。二、一审判决适用法律正确，XX1公司对法律条文的理解错误。1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》适用范围为审理房地产纠纷案件和办理执行案件之中，而不是XX1公司所认为的仅适用于建设工程领域的民事纠纷。因此，一审判决依据该批复认定刘某拥有涉案房屋的所有权，适用法律是正确的；2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是人民法院办理执行异议案件时，对执行异议申请是否支持时，裁定作出的法律依据，是在执行工作中适用的工作规定，属于操作细节，不是司法解释，更不是执行异议之诉的判决依据，执行异议之诉的判决，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定作出；3.XX1公司所主张的法条不适用于本案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用情形是商品房的买受人已经购买用于居住的房屋但尚未居住，享有债权请求权，而刘某是房屋的实际所有权人，与该条规定的适用情形是完全不同的。4.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该涉案房屋尚不符合被查封的条件，因而更不符合被执行的条件。三、一审判决确认涉案房产归刘某所有，并停止对该房产的执行合情合法，依法应予维持。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均正确，判决结果有理有据，请求二审法院依法驳回XX1公司的上诉请求，维持一审判决。

被上诉人XXX房地产公司未作书面答辩。

原审第三人XX公司、张XX以及XXX投资公司均未作书面陈述。

本院二审查明：2009年7月7日，XXX房地产公司向刘某交付房屋后，刘某向物业公司交付了物业费、水电费等相关费用。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为:本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，根据已查明的案件事实，虽然涉案房屋登记在XXX房地产公司名下，但在法院查封之前，XXX房地产公司已于2008年11月15日与刘某签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋以总价款41万元的价格出售给刘某。2010年4月22日，XXX房地产公司向刘某出具了金额为41万元的《海南省销售不动产专用发票》，虽然刘某未提交转账凭证，但在无相反证据否定付款事实的情况下，应认定其已向XXX房地产公司支付了全部购房款。同时，XXX房地产公司于2009年7月7日将涉案房屋交付给刘某使用，刘某已合法占有该房屋并向物业公司交付了物业费、水电费等相关费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，XXX房地产公司负有为刘某办理过户登记的义务，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人刘某自身原因所致。因此，一审法院认定刘某与XXX房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，刘某支付了合同约定的全部购房款，自2009年7月7日接收、占有并实际使用涉案房屋至今已长达六年之久，已享有房屋所有权，是正确的。一审法院执行的案件系借款纠纷，XX1公司申请执行的债权为金钱债权，即通过人民法院强制执行，实现以给付一定数额金钱为目的的债权，而刘某享有的是物权期待权，刘某对涉案房屋所享有的权利在效力上优先于申请执行人XX1公司的债权，故作为执行案件的申请执行人XX1公司如申请执行涉案房屋，将妨害案外人刘某对涉案房屋享有的实体权益。因此，一审判决依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决停止执行涉案房屋，亦无不当。

综上所述，本案一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。XX1公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费7450元，由海南XX小额贷款股份有限公司负担。

本判决为终审判决。