物业费纠纷闹上法庭
导读：
核心内容：因为发生了物业管理费纠纷，住户不缴物业管理费，还有开始不缴费水电费，物业公司能否停住户的电和水?不能，停电来威迫缴费，是违法行为。下面，法律快车小编将为您详细介绍该起物业费纠纷。
本文讲的是物业费纠纷。湖里街道和旭里小区一位业主向记者反映：该小区11名业主对湖里区法院判令他们限期支付拖欠的物业管理费的一审判决不服，已经上诉，正等待市中级法院判决；同时，该小区其他124名同样未缴足物业管理费的业主也面临着被起诉的境况。
物业费纠纷闹上法庭
物业公司：拖欠让我们入不敷出 业主：拒交因为那是“强行”服务
昨日，湖里街道和旭里小区一位业主向记者反映：该小区11名业主对湖里区法院判令他们限期支付拖欠的物业管理费的一审判决不服，已经上诉，正等待市中级法院判决。同时，该小区其他124名同样未缴足物业管理费的业主也面临着被起诉的境况。
如今厦门的不少小区都新添了宣传公示栏，不管业主委员会还是物业管理公司，常常通过它与业主沟通。如果这一沟通渠道能够畅通无阻，许多纠纷就能避免。
物业公司称不得已
通过诉讼追缴物业费的情况并不多见，如果伤了感情，以后可能产生新的拖欠。
在B置业有限公司(下称B公司)，有关负责人告诉我们，和旭里小区是安置房、统建房及商品房混合的小区，其中有160套壕头村民的拆迁安置房。2000年5月，开发商A房地产开发公司(下称A公司)将和旭里小区x栋房屋交给业主后，B公司接受委托，履行各项管理业务。可是，3年多来，有135户长期欠缴物业管理费和公共维修金，总金额达23.5万元。于是，B公司对其中的11户提起起诉。公司负责人坦言，管理费被拖欠，造成公司入不敷出，选择11户起诉，目的之一是促使所有住户缴交管理服务费用。
物业公司通过诉讼追缴物业费的举动并不多见，尤其是对零散的业主，不仅是因为所欠金额不大，更重要的是怕闹僵了，伤害感情，刚刚催缴完旧欠，又出现新的拖欠。不过，一个明摆的事实是，物业管理费问题引发的纠纷已经越来越多，尤其是在外地人群体入住和城市改造而拆迁的住户小区中，物业费拖欠的现象更为严重。据市建设与管理局相关人员介绍，前埔有一个通过了省优考评的组团小区，其中几栋安置房的业主长期以来不缴交物业管理费。负责物业管理的公司无可奈何，只好用管理其他楼盘得到的利润垫付。这位工作人员担心，长此以往，物业公司很可能不堪重负，最终退出小区。
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业主表示不满意
拖欠物业管理费的理由各种各样，有些涉及物业管理，更多的涉及开发商。
业主为什么拖欠物业费呢?
和旭里11名被告业主提出了如下拒交物业费的理由：B公司未经全体业主同意就与母公司A公司签订物业管理合同，原告的物业管理是强行服务行为。和旭里属拆迁安置房，在基础设施不完善，尚不能正常入住的情况下，其物业管理费与公共维修金应该由拆迁方承担。小区早就可以召开业主委员会，但A公司没有组织业主委员会。A公司至今未为业主办理房屋产权证书。B公司服务质量差，二次供水设施管理人员未持《健康证》;按最高标准收费不合理。这些业主还表示，不愿再接受B公司所提供的服务，要自行选择物业公司。
实际上，业主拖欠物业管理费的理由各种各样。有的因为与房地产发展商就购买房屋面积误差产生了纠纷，有的埋怨房子建筑质量有问题，有的对小区公共娱乐设施建得太少不满，有的认为管理费太高须按附近小区标准收取。这些问题有些涉及物业管理，更多的涉及开发商。
法院认为：服务质量不是“欠费”理由
在有关物业费的诉讼案例中，物业公司状告业主拖欠物业管理费，几乎百分之百胜诉。
湖里区法院一审认为，开发商与B签订物业管理委托合同，是在和旭里小区业主委员会成立之前，合法有效，现未解除委托，仍然有权进行管理，事实上也在进行管理。在A公司未组织业主会议的情况下，业主也可以自行要求成立业主委员会，决定是否续聘原告进行物业管理。因此，法庭做出了11名业主败诉的判决。
和旭里11户居民不服判决，向市中级人民法院提出了上诉。同时，正在着手组织业主委员会。B公司的老总则表示，2004年1月1日，公司正式退出对和旭里小区的物业管理。
市建设与管理局的相关人员告诉记者，拖欠物业管理费的现象比较普遍，比较严重的是拆迁安置小区。这些业主过去从来没有过住房要人管的经历，更没有交物业管理费的概念，有的还对拆迁的具体政策不理解，这些反映出农村城市化进程中一个应该引起重视的问题。
据悉，在有关物业费的诉讼案例中，物业公司状告业主拖欠物业管理费，几乎百分之百胜诉。道理很简单，物业公司只要具有资质，收费经过审批，业主就必须缴费。至于开发商与物业管理之间有什么猫腻，收费标准是不是定得偏高，服务质量好不好，并不影响物业费欠缴这一事实的存在，也难以由法庭裁定。数字厦门物业费收缴率不到80%记者日前从市物业管理协会了解到，由于部分业主对物业公司不满，我市物业管理费的收缴率不到80%。近40%的物业公司称，因物业管理费收不齐而出现经营亏损。
厦门市目前有230家物业公司，从业人员近两万人。其中有国家二级企业9家，其他均为三级。
据市消费者委员会今年第三季度开展的一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查显示，15.56%的业主不满物业公司。
这项调查涉及房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目的维护、修缮与整治服务。
没有固定场地，凯旋广场公寓的部分业主借用其他小区开会，酝酿成立业主委员会。业主委员会的早日成立，是业主权益得到保障的前提之一。收不齐而出现经营亏损。
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观点
停电逼缴，违法!
昨日，金榜路上某小区业主致电记者询问：因为发生了物业管理费纠纷，物业公司声称将采取停电的方式逼迫业主缴交物业管理费，不知是否合法。
为此，记者采访了厦门远大联盟律师事务所王松三律师等法律界人士。他们认为，物业管理公司在物业管理合同上主要享有的权利是收取物业管理费，其主要的义务在于提供合同约定的物业管理服务。因此，小区业主供电合同的对应人应当是供电企业，而不是物业公司。
那么，如果供电企业委托物业公司收取水费电费，物业公司能否停住户的电和水呢?
律师认为，物业公司不属于小区内的供电人，不享有停电权。即使在物业管理合同中，双方约定在业主欠费情况下，赋予物业管理公司以停水停电权，也侵犯了供水供电人的权利。
另外，即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段，由于供水供电业务所对应的只是缴水费电费的义务，同样也不能以停水停电催缴物业管理费。
提醒
空置房屋，开发商买单
有读者致电记者问，从交钥匙起，业主们就开始缴物管费，可开发商还在继续销售的所谓“保留户型”管理费由谁交呢?
这些“保留户型”实际上就是空置房。记者在采访中了解到，在厦门，绝大部分开发商并没有给空置房交物业费。开发商的理由是这些房子没有使用，但明眼人都知道，最根本的原因是很多小区都是开发商自管或者物业公司就是开发商的子公司，所以空置房不交物业费的问题并没有人去追究。
于是，一些业主不禁要质问：“那么，购买了但还没有搬进去住的房子为什么要交物管费?”
从法律层面上看，权利和义务责任应该对等。开发商和业主都是物业的所有者、使用者，没有理由不缴纳同样的物业费。《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买房人的物业，物业费用由建设单位交纳。”建设单位就是开发商。
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在一些小区，大量空置房没有缴纳物业费，小区的物业服务如保安、保洁、绿化、垃圾消纳等也大打“折扣”，这种情况下，空置房无形中侵害了已入住业主的利益。
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