新政后投资客转遇两难 炒楼者遭遇投资空窗期股权转让
导读：
自“9·29”新政及上海调控细则出台后，已有投资客把眼光转向了商业地产市场，原因是商铺、酒店式公寓并不在新政调控的范围之内，两者即没有限购措施，且不管买几套，贷款首付、利率都相当于二套房贷。但是如果普通市民商投资商铺将面临两难的问题：优质商铺门槛很高本身就供不应求，劣质商铺可能赚不到钱还会亏。
中介计划四季度重点推商业
“××商业广场，小户型产权式商铺、每周中山公园地铁站班车接送，早到早得……”近来王先生的手机老是收到这样的短信。由于住宅市场观望浓厚，一些中介公司开始未雨绸缪，计划四季度重点给客户推商业项目。“现在如果还有客户上门的话，我们一定会给他推荐公司代理的商铺。”一位中介门店负责人坦言，今年的二手房市场很难有大的起色了，所以公司近期着力多接一些一手销售代理项目，希望能多条腿走路度过住宅成交的低谷期。
事实上，从4月份楼市新政开始以来，商业市场每月的成交量都处于历史高位，其中9月份达到了历史的最高值，成交了28.56万平方米。
汉宇地产市场研究部统计，今年1-9月份，本市共成交商业面积173.3万平方米，相对楼市火爆的2009年同期还增加了25.2万平方米，与住宅市场形成鲜明反差。供应量同样也较去年有大幅增加。
在交易量带动下，商业价格也稳中有涨。不过不同商业类型的价格走势也不尽相同。近郊的一些专业主题市场类的商铺虽然成交量很大，但是价格普遍不高，并且明显低于所在区域住宅价格，而位于上海重点规划的大型住宅区靠近轨交的社区型商业及大型商业综合体的价格则呈现强劲上升。
商铺转手没有住宅方便
不过对于投资客来说，购买住宅受政策影响而转投商业的话，并不是很容易的事，商铺市场本身两极分化很严重，优质商铺回报率很高本身就供不应求，劣质商铺可能赚不到钱还会亏，本身就不受市场所欢迎。上海本地尤其是中心城区的商铺投资门槛是非常高的，对于普通投资者来说高不可攀。
况且同为不动产投资，但住宅和商铺盈利模式天差地别。易居(博客)臣信市场研究中心分析师杨晨青说，住宅投资注重赚买卖差价，而商铺投资则注重租金回报率，通俗的来说，商铺需要“养铺”。以上海市场来看，市中心成熟区域的商铺动辄单价几十万，投资门槛较高，普通民众更倾向于投资市郊或上海周边城市的商铺产品，而这类区域通常周边配套、人气都不会太成熟，更多的是关注未来区域的规划和长远发展，需要持有铺子相当长的时间才能看到回报。
而且商铺转让时有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%-60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。杨晨青表示，一般来说，商铺换手率极低，其原因即为转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
所以，对于想要投资商铺的普通市民而言，首先要确保资金为闲钱，因为商铺转手远没有住宅方便，资金流转率不高；此外，由于是长期持有，需要对铺源所在区域未来的长远规划做深入的了解，亲身到现场了解周边真实情况是必须的。
炒楼者遭遇投资空窗期
今年4月，第一轮房产新政时，拥有数套房产的温州商人陈女士抛掉了上海市中心的一套房子，带着净赚的200万元投资一家公司的股权，短短半年，她亏掉了40万元，如今当第二轮房产新政“限购令”出台时，她手握160万元迷茫了，房产已不能再投资，究竟哪里才是这些钞票最该去的地方呢？
2006年，在温州做生意的陈女士听朋友介绍在上海虹口区的瑞虹新城以每平方米1.2万元买了一套两室户的住房，此后她就一直交给中介打理，几乎从未过问。今年4月，国家出台第一轮房产新政后，她突然接到了原先帮她出租房屋的房产中介电话，提醒她房产新政到来后，房价可能会下降，是不是考虑将房屋尽快出售。
陈女士对房产市场并不了解，听中介公司说房价会下跌后，她当即同意只要赚钱就把房子抛了吧，现在回忆起来这个决定让她很后悔。一个星期后，中介公司告诉她有人愿意以2.4万元的价格接手她的房子，一想到自己的投资已翻倍，她将卖房事宜全权交给中介公司代理，最终这套房屋让她净赚200万元。
作为一家银行的私人银行客户，陈女士在理财经理的推荐下，购买了一家公司的股权，理财经理说虽然这个产品没有保底收益，但该股权年化收益最高可达36%，最低一般也应该有3%。然而，此后的半年时间内，她已经亏损了40万元，亏损率高达20%，这让她觉得有些莫名其妙。
谈及这次房子换股权的投资，陈女士无奈地一笑，她说最近来上海看世博会，顺便去看看了瑞虹新城的房子，现在中介的挂牌价格已经达到3万元/平方米了，如果自己当时不冲动卖掉的话，现在又可以多赚50%。而自己用楼市赚来的钱投资股权却亏损了20%，这样一进一出，自己等于亏损了70%。
现在陈女士手握160万元现金更加迷茫了，此轮房产新政后，作为外来投资者，她已不具备购房资格，要想买房投资已无可能。现在在朋友的介绍下，她准备投身海外艺术品投资市场，收购部分回流的中国字画，将来进入拍卖市场，但字画的真假、产品的流动性成了困扰她的一个难题。[page]
债权转让公告最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第6条第1款规定 “金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了〈中华人民共和国合同法〉第 80条第1款规定的通知义务”。债权转让通知与诉讼时效债权转让后诉讼时效是否中断，学术界和司法实践中均有争议。有人认为，债权转让给受让人后原来的诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
工程债务诉讼时效是三年。该诉讼时效一般自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，自权利被侵害之日起超过二十年的，进行工程债务诉讼人民法院一般不予保护。
金钱债务属于种类物之债。种类之债是指，以不特定而可特定的物为标的的债。买卖、消费借贷等合同大多以不特定物为标的物，如合同中约定由债务人向债权人交付某品牌、规格的
遗产债务是被继承人应当缴纳的税款和应当偿还的债务。以继承遗产的实际价值为限，超过遗产价值的部分，继承人可以不偿还。具体如下：1、税款包括个人所得税、车船使用税等
为逃避债务无偿转让房产有法定效力，但被撤销后自始无效。债务人无偿转让财产影响债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。行为被撤销的，自始没有法律约束力
去世后，继承了遗产的妻子和子女需要承担债务。如果是夫妻共同债务，生存的另一方应当偿还债务，承担连带责任。继承人在继承遗产之前，应当在遗产范围内清偿被继承人的债务
