北京楼市结构性分化日趋明显
导读：
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小户型及高档公寓类项目成淡季亮点
如今，朝阳区立水桥的龙德紫金，具有交通便利、配套成熟、低总价、精装修等多重优势，也是近期的热点项目。“龙德紫金均价9300元／平米，全是40－60平米的小户型，首付10万元就能搞定一套房，这个项目还紧邻地铁5号线和城铁13号线，周边有30多条公交路线，尤其是一路之隔的龙德广场集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，商业配套极为完备，这样的项目销售率怎会不高？”链家地产研发中心主任王志伟对记者表示。
亚豪机构副总经理王英男接受记者采访时分析认为：“京城商品房的成交量在经历了去年上半年的辉煌之后，从2007年10月份开始逐步呈现下行趋势，到今年2月份更是跌到了几年来的最低点。昔日的辉煌不再，楼市一片低迷。今年三四月份之后，楼市略显回暖，但升温幅度有限。虽然京城楼市整体表现较为疲软，但仍然有一些楼盘销售情况较好，甚至有些楼盘还十分热销。从实际销售情况来看，小户型、低总价项目因为具有价格上的优势非常受消费者欢迎。”
之所以会出现这种现状，王英男认为，京城的购房者中自住型消费者的比例比其他城市要高，且多为年轻家庭购买。前两年，没什么资产积累的“80后”曾是开发商最不关注的一个人群，如今“80后”到了结婚生子的阶段，有着购房的刚性需求，于是成为支撑楼市的一支主力军。而小户型、低总价、低首付项目迎合了“80后”的消费需求，成为这部分群体购房置业的首选。此外，对于投资者来说，小户型项目既容易出租又容易出售，十分适合投资，因此也格外受到青睐。
高档项目因稀缺性而备受关注
据记者统计，在今年销售率过半的50个项目中，均价达到2万元／平米以上的别墅、高档公寓等高端项目占有相当的比重，共有18个，占比达到了36％。如位于朝阳区四惠桥东北侧的金地名京，交通优势明显，性价比较高，全套精装并提供部分家电，1月底推出的一期300余套房已全部售完，二期5月25日推出的100多套房，截至记者发稿时，已售出60多套。
根据北京市房地产交易管理网发布的今年一季度北京商品住宅成交均价排名，北京预售价最贵的楼盘一季度成交均价不但没降，每平米还逆势涨了2万多元——银泰中心以每平米84586元的价格，蝉联成交均价冠军。一季度预售楼盘均价排名亚军的新源国际公寓，成交均价为每平米46765元，也比去年四季度的亚军西单佳慧雅园2号楼每平米35449元的价格高出不少。
王英男认为，高档住宅项目主要以高档别墅、高档公寓为主。随着北京以大力发展保障性住房为主导方向的逐步确立，房地产市场的格局已经发生了巨大的改变，为了适应保障性住房的发展需要，京城土地供应正逐渐向保障性住房倾斜，这对于土地资源相对紧张的北京来说会产生重要的影响。保障性住房用地的增加必然会导致商品房用地的减少，在此背景下，别墅、高档公寓类项目将日渐稀缺，而随着经济的发展、收入的提高，加之北京这座国际化大都市对高端人才的吸引，高档住宅的需求不断增加，供给减少、需求增加必然会导致高档住宅项目的热销。
万通地产董事长冯仑对记者表示：“高端房地产市场仅占整个市场的30％左右，由于需求拉动、财富效应和资源的稀缺性，这部分商品房市场的价格还将继续上涨。不过将来受市场供求和资金面的影响，这有可能是涨得最快、跌得最猛的市场。”
品牌地产项目竞争优势明显
从今年北京楼市的销售情况来看，有一个现象值得人们关注，这就是品牌地产项目的热销。据记者统计，在今年50个销售率过半的项目中，品牌地产企业开发的项目有9个，且销售情况都比较好。富力地产开发的富力又一城小区建设日益成熟，社区环境优美，配套设施齐备，一直保持热销势头，比如富力又一城C17号楼，批准销售套数157套，已销售套数125套，销售率达到了80％。富力桃园C11号楼的批准销售套数为162套，已销售套数为138套，销售率高达85％。万科集团开发的万科中粮假日风景11号楼销售率达到了93％，万科四季花城22号楼的销售率也有69％。
王英男分析认为，购房者对品牌地产项目追捧，一方面是由于品牌地产公司实力较强、信誉度高、产品质量较好，客户购买较为放心。另一方面也与品牌地产比较灵活的销售策略有关，如万科自去年年底开始实行了一系列的打折促销活动，在一定程度上刺激了购房者的购买需求提前释放。
北京富力地产公关部总经理王丹表示，品牌地产项目的热销预示了未来房地产行业的格局将发生重大的改变，品牌地产的竞争优势将愈加明显。在购房者趋于理性的今天，房地产开发企业应顺应市场的发展，多在提高产品品质、整合供应链、降低管理成本上下功夫，这样才能在未来的市场竞争中占得先机。
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