编者按 作为对一手房市场有力的补充和调节，二手房市场的发展态势备受人们关注。随着一手房价格的高升，二手房越来越被普通消费者所重视，这种心态直接促使2007年北京二手房市场成交量大幅上涨。另外，2007年北京市加强了对二手房市场的管理，相继实施了二手房资金监管、二手房网上签约和二手房标准买卖合同等政策，这标志着北京房地产经纪行业整套操作规则正式确立，有助于更好地促进和盘活二手房市场，发挥二手房的市场调节机能。
二手房成交8．59万套同比增长21．8％
2007年，就在北京市商品房市场以及各地楼市的交易量都出现不同程度的下降时，北京二手房市场表现出了强劲的抗跌性以及巨大的市场前景。2007年北京二手房交易量为8．59万套，相比2006年的7．05万套，增长幅度高达21．8％，这表明2007年北京二手房交易相当活跃（详见图1）。
接受记者采访的链家地产、中原地产、我爱我家等业内人士普遍认为，出现这种现象主要有五点原因：第一，北京城市化进程继续快速推进，消费者的住房需求依然相当旺盛；第二，面对国家宏观调控的进一步深入和趋紧，部分已经获利颇丰的投资者开始释放手中房产，增加了二手房市场的供应量；第三，由于2007年北京商品房供应量下降，部分本想购买商品房的需求者转而求其次，选择购买二手房，增加了二手房的需求量；第四，二手房的性价比相对较高，而部分新房因为价位高、位置远，难以满足人们的需求；第五，随着2008年北京奥运会的临近，相关配套设施进一步完善，在某种程度上加快了部分消费者购房的步伐。
2007年政府出台了一系列宏观调控政策，旨在稳定房地产价格，受政策影响，消费者心态也正在发生变化，出现了一定的观望氛围，再加之受到股市的影响，导致2007年各月成交量涨跌起伏较大（详见图2）。但从整体来看，2007年各月成交量与2006年及2005年相比均呈上涨状态，这表明虽然宏观调控不断，但是在强劲需求的支撑下，二手房成交量后劲十足。
2007年北京城八区二手房交易依旧活跃，特别是朝阳、海淀的成交量占据了城八区的半壁江山，与2006年相比成交量上涨6．6％。值得一提的是，2007年近郊二手房成交活跃，成为一大亮点，通州、房山、大兴、昌平、门头沟等近郊，二手房成交21066套，同比增长68．2％，尤其是昌平、通州和大兴，表现出极大活跃性。近郊地区二手房交易量的直线上升，一方面说明近郊交通、配套设施的改善及住宅品质的提升，进一步吸引了置业者的目光；另一方面因为北京房价一路攀升，市区内房价已远远超出消费者的购买能力，迫使购房者将目光转向近郊，实现自己的安家置业梦想。
二手房成交均价9379元／平方米
2007年北京二手房交易价格持续保持上升态势，均价为9379元／平方米，与2006年交易均价7184元／平方米相比，大幅上涨了2195元／平方米，增幅高达30．55％。从城八区的二手房交易来看，2007年城八区的二手房销售均价为10679元／平方米，较之2006年的8043元／平方米，上涨了2636元，涨幅为32．77％；远郊区县方面，2007年二手房销售均价为6457元／平方米，与2006年相比上涨了1435元，涨幅近29％。此外，从具体区域市场来看，城八区除石景山、宣武以外，其他区域上涨趋势尤为明显，涨幅均明显高于同期市场的平均涨幅水平。
纵观2007年北京二手房市场的交易价格走势，可以清晰地看到其强劲的上升势头，原因主要在于：第一，随着商品房供应量的萎缩以及市场的渐趋低迷，供需两旺的二手房市场行情使其交易价格也不断上涨。第二，从定价机制来看，尽管目前二手房市场的交易价格取决于买卖双方的共同意愿，但由于部分区域二手房源供不应求，房源紧缺的现象客观存在，因此造成交易价格的顺势攀升。第三，卖方基于利润最大化原则，不断以一手楼盘的房价作为参照物，进一步加剧了二手房市场价格追涨势头的产生，尤其是城八区二手房交易价格的拉升更为迅猛。第四，在轨道交通等利好因素的引领下，远郊区县的居住条件得以不断改善，由此也带动了相关区域内二手房源交易价格的复苏。
尤其值得关注的是，海淀、朝阳二手房的价格涨幅高居全市前列，这是由于2008年北京奥运会日益临近，区域内的整体居住环境得以明显改观，从而大幅推高了其房源的整体成交价格。不过，在政府持续稳定房价、抑制投资、打击投机的坚定决心下，伴随着保障性住房政策的逐步深入和落实，未来市场的房价走势有望缓慢回落。
二手商品房交易比重明显占据上风
2007年，北京二手商品房与二手已购公房长期以来平分秋色的局面已然成为历史，前者以63．9％的交易比重明显占据上风，成为市场上主要的房屋交易权属类型，而二手已购公房的交易比重则顺势收缩，只占整体交易比重的36．1％。
商品房价格的不断走高，使得部分投资者已经获利丰厚，在宏观调控持续深入的情况下，房产投资的风险也正在快速释放，因此部分投资者开始获利回吐，从而带动了二手商品房供应量的上涨。2007年二手商品房交易量为6．074万套，相比2006年的4．81万套，增长幅度为26．3％，占全年总成交量的比重为63．9％，相比2006年的61．6％上升了2．3个百分点。
推动二手商品房交易比重上升的主要原因在于：首先，二手商品房的房源放量相对比较充裕，能够支撑消费者的购房需求；其次，城区二手房价格处于相对高位，在北京轨道交通大力发展的推动下，许多购房人快速将购房需求转向价格相对适中的边缘区域和近郊区，而这些区域二手商品房占据房源的绝对主流；最后，消费者对居住环境的要求日益提升，相比较而言，二手商品房在小区环境、房屋格局、物业管理等方面都要优于一般的已购公房，从而决定了二手商品房的交易相对活跃。
两居室是消费者首选的主力户型
从2007年北京二手房的成交数据可以看出，格局合理的两居室一直都是消费者首选的主力户型，53．17％的成交比重也以绝对性优势说明了其在二手房市场的霸主地位。但是其成交比重与2006年相比下降了11．33％，这主要是因为一居室的成交比重上升所致。
从成交面积来看，90平方米以下的中小户型供需两旺局面依旧，占到了总体成交比重的69．99％，较之2006年小幅提高了0．17个百分点，另外，60平方米以下以及60－90平方米的房源成交比重上涨趋势十分明显。
根据目前市场的总体发展走势可以看出，政府部门着力倡导的“90／70”政策正在逐渐发挥其导向性作用，并且已经取得了较为显著的成果。一居室、60平方米以下小户型房源在整个交易比重中的快速提升，不仅在一定程度上反映了购房者关注视角的转变，而且也从另一个侧面印证了宏观调控所带来的积极影响。在总体交易价格高企的大背景下，北京二手房市场购买客户群的年轻化趋势，也为小户型房源的走俏奠定了较为坚实的基础。因此未来一段时期内，消费者对于中小户型房源的购买力将有增无减，尤其是60平方米以下房源的交易状况将渐入佳境。
二手房售价租金比攀升至290：1
售价租金比是用来判断一个区域的房产是否存在价值泡沫的衡量指标，也是用来判断某一区域是否具有投资价值的普遍标准。按照国际成熟市场的衡量标准来看，售价租金比在200：1－300：1之间是比较合理的，如果售价租金比超过300：1，表明房产市场泡沫较大，投资风险较高；如果售价租金比低于200：1，表明房产价值还没有被完全挖掘，有一定的投资潜力。
2007年北京二手房售价租金比平均为290：1，比2006年上升26点。其中一居室售价租金比为275：1，比2006年上涨33点；两居室售价租金比为303：1，比2006年上涨23点；三居室售价租金比为316：1，比2006年上涨30点。从以上数据可以看出，一居室的涨幅最大，两居室涨幅最小，这表明小户型作为市场交易的主流，在最畅销的同时，价格也涨得最快，同时，售价租金比的扩大也表明投资风险不断显现。由于二手房市场仍处于快速增长中，可以判断未来房价的涨幅预期要高于租金涨幅的预期，因此，二手房售价租金比仍将进一步扩大。
业内人士认为，当前北京房地产市场还处于一个快速发展阶段，虽然单看售价租金比这一个数据，其参考价值相对会偏弱，但是，售价租金比数值的变动，能比较好地反映出市场走势，消费者应该了解并重视这一数值的变动，为自己的安家置业提供一定的参考。