[受理法院]：广东省佛山市中级人民法院
[裁判类型]：民事
[审判程序]：二审
[裁判时间]：2007年03月12日
[裁判字号]：（2007）佛中法民五终字第53号
[案例来源]：中鼎网
[案情摘要]：上诉人（原审被告）章小桦，女，1959年1月5日出生，汉族，住(略)。 被上诉人（原审原告）佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会，住所地佛山市三水区西南街道德兴路2号。 负责人梁宝南
[案例正文]：
上诉人（原审被告）章小桦，女，1959年1月5日出生，汉族，住(略)。

被上诉人（原审原告）佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会，住所地佛山市三水区西南街道德兴路2号。

负责人梁宝南，该业主委员会主任。

上诉人章小桦因侵权纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2006）三法民壹初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：被告章小桦在2000年9月向三水市广源房产有限公司购买雅豪居花园东14号铺位，同时与第三人马菲共同购买了与该铺位后墙相连的单车房，商铺后墙有一门口与单车房相通，可以进入到雅豪居花园小区内。

原审判决认为：第一，关于雅豪居花园业主委员会的诉讼主体资格问题。原告提供了佛山市三水区业主委员会备案登记书一份，该份备案登记书可证明原告是依照法律规定由业主大会选举出来的，并经房地产行政主管部门依法登记备案，是代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构，可代表和维护管理区域内全体业主的合法权益。本案属于因被告等部分业主对其专有部分的利用违反全体业主的共同利益而引起的纠纷，是涉及全体业主共同利益纠纷诉讼，可由业主委员会作为原告提起诉讼，故原告应具有诉讼主体资格，代表全体业主进行诉讼。第二，关于被告商铺所开通的后门是否构成侵权的问题。雅豪居花园小区系一全封闭管理的小区，由业主委员会聘请了物业管理公司进行管理。该小区有四个大门以供出入，在各门口配有保安人员，对车辆和人员出入进行管理。被告所有的雅豪居东14号商铺后墙与其购买单车房相连，在两者之间开通了一后门，直接通向花园小区内，导致在商铺和小区之间通过单车房又开通了一个通道，可供出入，而该门口并无采取相应的保安或其他安全措施。因此，该门口对小区的管理构成了安全上的隐患，破坏了小区的管理秩序。原告诉请被告将后门封砌，合法有理，本院应予支持。被告提供了房地产权证，拟证明商铺与单车房相连，其后墙上的门是开发商在售卖前已开通的，并非被告自行开通。该商铺后门的客观存在确已对小区的管理构成了安全上的隐患，给小区众业主的居住环境造成了影响，侵犯了雅豪居花园全体业主的共同利益。被告作为商铺的现有产权人，应遵守雅豪居花园小区物业管理上的规定，承担共同维护小区安全的义务。被告主张其也是雅豪居花园的业主，在购买商铺时亦摊分了公用面积，应享有到小区内部休息、娱乐的权利。但是，被告个人权利的实施不能侵害到其他绝大多数业主在小区管理上、安全上享有的权利。被告需要进入小区内部的，可通过小区大门出入，而不宜从开通的商铺后门出入。被告的答辩理由无理，不予采纳。

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综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（五）项的规定，判决： 被告章小桦应当于本判决生效之日起十日内将佛山市三水区西南街道雅豪居花园东14号铺通向雅豪居花园内部的后墙上的门封砌。案件受理费50元，由被告章小桦负担。

上诉人章小桦不服原审判决，提起上诉称：一、上诉人购买铺位时是房产开发公司按现状售给上诉人的，上诉人从来没有更改过。如铺位后边的门是违法的，被上诉人应当把房地产开发商告上法院，而不是把现在的业主作为被告；二、原审判决认为铺位后门的客观存在对小区的管理构成了安全上的隐患，没有事实依据，对小区的管理纯属物业公司具体管理措施问题；三、上诉人的铺位从购买到领取房产证、土地证，到使用至今已6年之久。依法登记的土地、房产的所有权和使用权受法律保护，且该铺位是历史上已形成的事实，使用多年的；四、象该案涉及的后门问题是普遍性问题，牵涉三水区20多个小区60多户产权人；五、被上诉人一直以来都没有通知所有业主参加过任何会议，是没有经过业主大会选举出来的，无业主签名确认，代表不了业主的合法权益。六、处理该类问题，应交由或责令三水区有关行政部门依法解决。

综上，为保护上诉人的合法权益，特提起上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会未作答辩。

本院对于原审认定的事实予以确认。

本院认为：本案的上诉争议焦点系上诉人应否封砌讼争商铺通向其所在雅豪居花园小区的后墙通道的问题。

本案中所涉及的商铺后门可直接通向花园小区的内部，其在客观上已经形成了连接花园小区与外界的、无法采取任何安全防范措施的通道，该通道的存在不仅破坏了该花园小区的封闭式管理秩序，同时也已经在客观上对整个小区业主的人身和财产安全构成了重大隐患，其行为实质上已损害了整个小区业主的共同安全利益。上诉人作为讼争商铺的现有所有权人，应当遵守雅豪居花园小区业主公约和物业管理上的有关规定，负有共同维护小区安全的义务。如果任由业主在各自商铺后墙开启通道、门口，更有者业主往往将商铺租赁给他人经营，这样必然致使物业管理单位无法有效地进行安全检查、阻止各式闲杂人员和危险物品进入小区，对公共安全构成严重损害。故此，原审法院判决上诉人封砌讼争商铺通向雅豪居花园内部的后墙上的门符合本案小区公共安全需要和法律规定，应予以维持。 上诉人认为讼争商铺后墙上的门在其购买商铺时已存在，并非其个人擅自开通，即便如此，上诉人个人权利的行使亦不能侵害到该小区业主的公共利益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

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驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人章小桦负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 刘 子 平

代理审判员 张 雪 洁

代理审判员 余 珂 珂

二○○七年三月十二日

书 记 员 肖 建 国