法条原文：

　　第二百八十六条 发包人末按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按：照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协：议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工：程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

　　法条文义解释：

　　本条是关于承包人行使不动产留置权的规定。

　　根据我国《担保法》的规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。所谓留置，是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行义务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

　　但是，《担保法》将留置财产的范围限定于动产，债权人不能对诸如房屋等不动产行使留置权，这不利于保护建设工程合同中的承包人的利益。因此，《合同法》在本条文中，扩大了留置财产的范围，建设工程合同的债权人可以对不动产行使留置权。

　　根据当事人在建设工程合同中的约定，发包人在工程建设完成后，对竣工验收合格的工程应当按照合同约定的方式和期限进行工程决算，支付价款，在向承包人支付价款后接受工程。在实践中，建设工程竣工后，承包人应当按照国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整的竣工资料和竣工验收报告。发包人接到竣工验收报告后，应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时组织有关部门对工程进行验收。竣工验收合格后，发包人应当按照约定支付价款。在工程建设实践中，当竣工报告批准后，承包人应当按照国家有关规定或合同约定的时间、方式向发包人提出结算报告，办理竣工结算。发包人在收到结算报告后，应当及时作出批准或者提出修改意见，在合同约定的时间内将拨款通知送经办银行支付工程款，并将副本送承包人。承包人在收到工程款后将竣工的工程交付发包人，发包人应当接收该工程。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款并承担逾期付款的违约责任。

　　发包人未按约定支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人按照本条规定行使优先受偿权，应当注意以下几点：

　　1、发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包入在合理期限内支付价款。根据《担保法》第八十七条的规定，合理期限最短为2个月。在具体案件中，判断合理期限的标准还应根据具体情况来定。如果在该期限内，发包人已经支付了价款，承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。

　　2、承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。发包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民法院依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。

　　3、工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。

　　4、根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程、具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。

　　俞里江