二手房转让业务涉及的税种很多，要全面把握个人房产交易的税收优惠政策，可以按购买、租赁和二手房转让几个环节来对相关的一系列政策进行梳理。

一、二手房转让环节

1．营业税。为有效启动房地产市场，1999年财政部出台《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定：对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。随着经济形势的变化，为了稳定住房价格，国家又以《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件作出新的规定，规定自2005年6月1日起，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税；个人购买住房已取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间（而非发票开具时间）作为其购买房屋的时间；普通住房标准为中小套型、中低价位，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各地允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％；个人应持该住房的坐落地、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

2006年6月1日后，《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕74号)文件又将免税年限延长为5年，即个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税，将购买超过5年（含5年）的非普通住房销售则差额征税。2008年下半年金融危机爆发，房地产市场走弱，财政部、国家税务总局遂下发了《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号），规定自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，政策规定的免税年限又缩短到2年。

2．个人所得税。根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）第二条第六项规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。”为鼓励个人换购住房，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）又规定：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金，即可全部或部分免缴个人所得税。

个人住房转让的个人所得税具体如何计征？《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）对如何确定房产原值、如何扣除合理费用等事项进行了明确，其中对“核定征税”的规定特别值得关注。该规定明确纳税人如未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省级地税部门或其授权的地市级地方税务局在住房转让收入1%～3%的幅度内确定，这无疑为个人转让房产提供了更多的节税空间。

3．土地增值税。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定的个人房产交易土地增值税优惠政策有：①个人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免纳土地增值税。③因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的，免纳土地增值税。④个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，经税务部门核准，凡居住满5年或5年以上的，免纳土地增值税；居住满3年未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。

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