返租经营的一些纳税问题
导读：
问：某公司是一家房地产开发公司，最近开发了一个综合性商场，该商场采取产权式销售，由业主购买后返租给该公司统一经营，该公司承诺按其购房价格的8％给予回报，该公司为此专门成立了一个实业公司负责商场的经营管理，并拟聘请专门的商业管理公司具体经营。
1．在这种情况下的税收关系应该怎样处理?
2．该公司承诺给业主的回报，应该缴纳哪几种税费?分别应该由谁承担?
3．若该公司采取与业主联营的方式，8％的回报作为业主的纯收益，这种情况下，税收关系又应该如何处理?联营方式需要什么法律手续?
4．类似情况，怎样操作才能在合法的情况使税负总体水平降低?
答：先要弄清楚他们之间的商业关系。在产权式销售并返租的方式下，业主(房产所有害)将房屋出租给公司(经营者)，形成第一个出租环节；公司再将房屋出租给使用者，形成第二个出租环节。由于营业税是按环节征收，有多少环节就要征收多少环节，所以业主要按租金(房价的8％)缴纳营业税，公司也要按租金(实际收取的市场租金)缴纳营业税；另外，业主还要缴纳房产税和个人所得税(如果是个人的话)，公司也当然要把收到的租金并入收入中核算缴纳企业所得税。
联营也是有“游戏规则”的，共担风险就是“规则”之一，像上述的业主取得固定8％回报，不担任何经营风险的情况，就不能认为是联营。依然按照上面的实际出租、转租行为征税。
如何才能合法降低税负，改变业主、公司与使用者三者之间的关系，可以改变税负水平，如业主与公司建立代理关系，业主与客户建立出租关系，公司将只就8％以外的“代理收入”交纳营业税。但总体税负水平是否下降要具体测算，因为虽然总体营业税减少了，但业主的个人所得税可能会增加，甚至增加很多。关键是，这种因节税而产生的变化，会使整个经营管理方式发生改变，是否值得。
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