“富碧雅”均分亚运城蛋糕多种风险考验运营能力

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法律快车官方整理更新时间： 2019-01-03 05:18:20 人浏览

导读：

没有永远的敌人，只有永远的利益，震惊全国的广州亚运城拍卖，让这句名言再度深刻演绎。富力地产（02777.HK）、碧桂园（02007.HK）和雅居乐（03383.HK）三家从来没有过合作的广东民营开发商在12月23日晚间发布的联合公告显示，他们将分别以34%、33%、33%的比例组成合

没有永远的敌人，只有永远的利益，震惊全国的广州亚运城拍卖，让这句名言再度深刻演绎。
富力地产（02777.HK）、碧桂园（02007.HK）和雅居乐（03383.HK）三家从来没有过合作的广东民营开发商在12月23日晚间发布的联合公告显示，他们将分别以34%、33%、33%的比例组成合资公司，共同完成广州亚运城这项史无前例的投资。
如果不出意外，亚运城102亿的首期地价款将在这个周末前进入广州市财政的专用账号，而这只是一个开始。
市场对此并非仅有喝彩声。就在联合公告披露的同时，穆迪就以该项目资金占用过大为由，将其中一家公司列入评级可能下调的复评名单，并预计几家公司都有可能额外举债来对现金流给予补充。
抢夺广州市场份额
在言辞简单的联合公告中，三家企业表示，出于对目前市况、项目位置以及开发成本的考虑，255亿的总成交价格“公平合理”，每家企业将按照入股比例从自有资金中支付地价款。除此之外，并未对这个庞大的项目开发前景进行更为详尽的评论。
不过，拿下亚运城，实际上与富力、雅居乐和碧桂园巩固广州市场的共同诉求是一致的。
有迹象显示，经过2008年的市场深度调整后，多数房地产公司都深受资金链条紧绷之困，而导致其资金链条紧张的根源，在于全国范围“摊大饼式”的扩张。
为此，碧桂园于今年调整策略，大幅度增持广东地皮，以守住广东市场为根基，暂停了广东省外的进一步扩张。不过，随着该公司在广州的现有项目相继接近尾声，补充新的储备显得尤其迫切。今年10月底，从未在土地一级市场上争夺地王的碧桂园就曾经一反常态，为争夺广州科学城[7.40 0.95%]一宗低密度住宅地块，与如今的合作伙伴雅居乐展开了长达5个小时的较量。其增持广州项目的急切程度可见一斑。
于富力地产而言，该集团也制定了巩固现有市场的整体战略。该公司华南区负责人朱荣斌曾经透露，未来集团下属的几个重要市场，例如广州、北京、天津的份额将进一步扩大。
因此，尽管有数据显示，富力地产今年在广州实现销售回款约80亿，占整个广州市场的十分之一强，但该集团进一步提升广州份额的“野心”不减。11月以来，富力就先后几次购买广州地皮，从这个层面看，亚运城只是其最大手笔的一次增持行为而已。
雅居乐在2009年的表现，同样透露几分“杀回马枪”的倾向。该公司披露的信息显示，在亚运城项目之前，公司今年已经大手笔购地10宗，涉及总地价款103亿。这其中，4宗地位于广州辖区，4宗为紧邻广州的珠三角城市，只有2宗地分别位于沈阳和江苏。
尽管雅居乐省外项目为集团的销售作出较大贡献，尤其是海南清水湾截至11月底的销售额就高达50亿，但这并没有改变雅居乐在投资策略上更偏向广州为中心的珠三角地区。
考验运营能力
依据广州市国土房管局的测算，未来6年内，亚运城平均每年将有60万平方米的物业推出市场，大约占广州全市供应量的5%~10%，这意味着，三家公司借此提升广州市场份额的算盘打得一点儿没错。
“从总体上看，亚运城这个项目绝对是一个优质项目。但并不意味着未来没有风险。”广州中原地产投资部总经理黄韬对于亚运城后续的开发心存担忧。在他看来，国土局的测算仅可作为一种理想状态下的依据。
“首先，2009年的市场火爆很难成为未来若干年的一种常态。即使按照最好的市场环境，番禺区每年消化100万平方米左右一手住房，那么亚运城一个项目未来希望占据该区域半壁江山将比较困难。我估计每年40万平方米就将是一个临界点。”
这意味着，广州市国土部门所作的6年开发预期，有可能在现实中大打折扣，其开发周期也将随之拉长。此前，有机构的测算是，亚运城整个开发周期或将超过10年。
与此同时，偏离预期过多的地价，也给亚运城开发增添不确定因素。有知情人士透露，亚运城的挂牌底价165亿，是万科、保利等发展商“向政府报的价”，而市场普遍认为溢价20%，即200亿出头，将是可以运作的“风险底线”。
“最后的成交价实际上比‘风险底线’还高出了一大截，总体溢价54%。如果市场保持平滑，做这个项目都会如履薄冰；如果市场出现波动，就将考验三个地产大佬的智慧了。不过，说不定市场的变化会超出人们的预期，这有点像一场赌局，你很难去判断它胜算几何。”
广州一家房地产研究机构经纬地产的一份静态分析报告就显示，即使项目土地成本达到255亿，开发商的经营利润仍然可以达到17%。
但这份报告里同时指出：“亚运城项目过长的开发周期带来了较大的运营风险，有来自政府调控风险，有来自消费者能否接受远离市区高价楼盘的市场风险，有来自三方长期合作的高沟通成本的不确定性风险，更有长期开发过程中的资金流动性是否可控的运营风险。这些都将考验这三家公司的运营能力。”
资金占用压力
根据土地出让协议，255亿的首期地价款为102亿，需要在3日内，即本月25日前付清。虽然外界眼中这笔资金过于庞大，但富力地产相关负责人在拍卖结束后表示，该笔资金将不会对公司的资金造成压力。
富力地产12月初披露的公告显示，公司已经提前完成全年230亿的销售目标，加上10月成功发行55亿元人民币的公司债券，目前公司拥有充足的现金流。尤其是亚运城拍卖前，富力地产今年的新购土地费用仅35亿，远低于其他同行。
雅居乐和碧桂园两家今年的销售回款都将在200亿以上，尤其后者今年也没有大规模新增项目储备。因此，对于目前腰包鼓鼓的开发商来说，短期支付35亿并非难事。
不过，亚运城后续的投入，依然将考验开发商的资金链条。根据经纬地产的上述测评报告，亚运城的总体投资规模将超过500亿。
黄韬表示，项目的建安成本会在滚动开发中去分摊，加上届时相对稳定的项目回款，这笔资金不会给开发商造成太大负担。真正的压力在于，两年内需要付清的255亿土地成本，以及该笔资金将在漫长的开发周期中被长期占用。
鉴于亚运城项目可能会导致几家上市公司负债情况的变化，穆迪也对雅居乐和碧桂园两家公司的投资评级进行了复评，并预测称：两家公司都有可能额外举债补充现金流。[第一财经日报]

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