拍卖“天价”背后:透过“天价”看土地拍卖
导读:
位于东盟商务区的两宗土地,拍卖价3.5亿元;位于柳沙半岛的一块地,拍出4.2亿元;位于白沙大道的5宗土地,拍卖价5.1亿元。今年以来,在南宁市举办的2006年前三期土地拍卖会中,土地拍卖频出“天价”。“天价”频出,对楼市意味着什么?今后,还会不会有新的“天价”出现? 土地不断拍出“天价” “159万第三次,成交!”5月18日,随着拍卖师一槌定音,在南宁2006年第三期国有土地使用权拍卖会上,传出土地拍卖“天价”:柳沙半岛的264亩地块,起拍价145万元/亩,被一家企业以4.2亿元收入囊中。 其实,这只是今年南宁拍卖土地中的“天价”之一。1月6日,东盟商务区一块100多亩的土地,被一家企业以182万元/亩拍走。当日上午,拍卖东盟商务区的两宗土地,成交额达3.5亿元;4月10日,在南宁市2006年第二期国有土地使用权拍卖会上,拍卖白沙大道南侧一地块。地块由5宗独立宗地组成,项目总用地面积585亩,起拍价为84万元/亩,总标的达4.7亿元。最后,一家企业以92万元/亩的价格成功竞得,成交总额5.1亿元。 “现在,土地拍出亿元地价,在南宁已经不算新闻了。”南宁一家房地产销售代理公司的开发部经理冯先生告诉记者,土地作为一种不可再生的资源,身价越发珍贵是意料中的事情。南宁房地产经过10多年发展,市区可利用的土地越来越少,房地产开发企业为了“逐地”,出手也越来越阔绰。在市场供求的推动下,地价就越来越高。 南宁的地价和外地相比如何?业内人士介绍,虽然在一些人眼中,南宁地价拍卖属于“天价”,其实和国内其他兄弟城市相比,南宁的地价仍是中下水平。现在,南宁较好地段的土地,拍卖价一般在200万元/亩左右。而广西周边的一些省会城市,较抢手的地块拍卖价一般在300万元/亩以上。 起拍价有所上升 “分析土地拍卖,不能简单从拍卖总价上看,而应当从起拍价和最后成交价之间的价差来看。”南宁某拍卖行副总经理梁先生说。 查看南宁三四年前的土地拍卖资料,记者发现,现在南宁的土地拍卖和前几年相比,最大一点不同是,起拍价明显升高了。2001年11月,拍卖青秀区一块150多亩的地块,起拍价每亩不到100万;2002年8月,拍卖南湖周边一30亩的地块,起拍价仅96万元/亩。“现在回头看,发现当初大声叫贵的地块,其实是多么抵值。”谈起当年错失机会,没有竞买土地,一位房地产老板不禁唏嘘不已。 正是因为起拍价低,在前几年的土地拍卖中,出现一个现在已经“绝版”的景象———几经角逐,最后成交价可能比起拍价多出两三倍。2001年11月,一块土地面积23745平方米的地块,起拍价3100万元,成交价6910万元;2002年5月,一块土地面积3793平方米的地块,起拍价400万元,成交价1290万元;2002年5月,一块土地面积2964平方米的地块,起拍价350万元,成交价750万元;2002年8月,一块31亩的地块,起拍价96万元/亩,成交价205万元/亩。 梁副总经理认为,土地起拍价上升,体现了管理部门对地价的掌握度有所上升。作为拍卖品,起拍价高了,会无人应答而流拍,低了会造成国有资产流失。从近期的拍卖上看,最终成交价与起拍价相比,涨幅不超过20%。以前拍卖动辄每亩加价5万、10万,现在大多是以1万元作递增幅度。“天价”会不会被刷新 以前,业内流传的一种说法是,只要拿到地,就等于大功告成,可以“坐着等钱飘来”。经过几年的土地拍卖运作,得地不等于成功,已成为越来越多业内人士的共识。 地价贵是开发商最为顾虑的。在土地拍卖中,对所拍卖的地块的容积率、建筑密度、绿地度、建筑高度等,均有明确要求。这使竞买者心中形成一条底线,不敢冒险加价竞拍。5月18日,在南宁市2006年第三期国有土地拍卖会上,一位竞买人经过数轮竞拍成功后,表情并不轻松。他对记者说,拍得地块,只是成功了一半,今后要走的路还长。 一位业内人士告诉记者,在南宁房地产起步阶段,有的房地产公司将买得的地块,向银行抵押套现,然后要求建设方带资、垫资起楼。楼起出地面后,开始预售收房款,整个过程,公司实际并不用出什么钱。现在随着金融监管制度的完善,“空手套白狼”已行不通了。 今年,南宁将放量供应两三千亩地,地块主要集中在相思湖新区、江南、青秀区等。业内人士认为,今年先期登场的抢手地块,拍卖价难以冲上200万元/亩的关卡。以单宗地计算,下半年拍卖的地块成交价,可能没有年初的这几次拍卖交易高。不过,黄金地块越来越少,地价还是会上扬,天价也有可能被刷新。 买不到地如何立足 买不到地,就没法起楼,手中没有楼盘,就无法与其他公司竞争。一些业内人士预言,随着土地竞争的白热化,部分实力稍弱、买不到地的房地产公司,将自动退出市场。在中国房地产行业颇具影响力的策划师王志纲曾大胆预言:今后两三年,国内至少70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。 南宁一位房地产公司老总介绍,在南宁有不少实力较弱的公司,想通过和他人合作的方式,参与房地产开发。但时下,有能力竞买地的公司,都有相当实力,他们不想也不愿意让别人插一脚进来。买不到地,找不到展现的平台,一些公司业务开始萎缩,两三年不开发新盘的公司并不少。同时,有的竞买人通过一块地,成功开发楼盘迅速在市场走红的例子,也有不少。 在南宁市区难买地,一些开发商就把眼光投向南宁周边经济较发达的县份。与南宁市区相比,县份的地价低,准入门槛也低。大南宁的建设,将带动县域经济发展。通过在南宁市场的洗礼,积累了一定经验,房地产公司遂甘心退出“主战场”,从城市走向县城,圈地谋发展。 也有一些实力较弱的房地产公司,以自己丰富的市场经验,依付“当红”的公司,转型成为代理销售公司。他们因为熟悉市场运转,和其他代理公司相比有较强的竞争力。
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