案由：
2002年9月3日，某拍卖公司经人民法院委托，对一宗地进行公开拍卖，建江物业招商发展有限公司（以下简称“建江公司”）竞买成功，成交价900万元，佣金45万元，双方签订了《成交确认书》。2003年5月，因买受人在长达九个月时间里只支付180万元，其余未能支付，导致案外人提出异议，标的被委托方执行和解，该拍卖公司按委托方要求，将已支付180万元扣除佣金后的返还给买受人。
2005年1月，建江公司炮制一份未经该拍卖公司盖章的“《拍卖细则》”，串通已离开拍卖公司的原公司承包人石某为其作证，以该拍卖公司违反拍卖细则约定构成违约为由，将拍卖公司诉至法院要求返还其支付的佣金。审理中，该拍卖公司查明建江公司与另一竞买人恶意串通的事实，并指出建江公司所提供的证据不具法律效力。但是，一审法院并未支持拍卖公司抗辩事实和理由，判决拍卖公司退还买受人佣金。
该拍卖公司不服，依法上诉至市中级人民法院。法院二审审理中查明了竞买人恶意串通的事实，认为一审法院认定的事实有变化，对原判决予以纠正，拍卖人没有任何过错，竞买人恶意串通导致拍卖无效，建江公司应赔偿拍卖人的佣金损失45万元。2005年10月，二审法院撤消了一审法院判决，驳回建江公司对我公司的诉讼请求。
今年年初，竞买人建江公司又向另一法院提出申诉，该院审监庭经复查下达裁定再审，理由是依据《民事诉讼法》第一百七十九条第三款 “原判决，裁定适用法律确有错误的”； 认为对于恶意串通导致拍卖无效后损害赔偿范围和标准，原生效判决赔偿佣金45万元损失过高，虽然《拍卖法》第65条对竞买人之间恶意串通法律责任作出规定：“违反本法第三十七条的规定，竞买人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应承担赔偿责任。”因对赔偿责任范围和标准没有作出明确规定，所以法院审监庭的部分法官的理解，应根据《合同法》第58条关于无效合同损害赔偿的规定来认定赔偿范围，即恶意串通导致合同无效损害赔偿范围应是拍卖人实际支出的损失部分，包括拍卖前期的公告、场租等费用。而佣金属于拍卖人预期的可得利益，不应包含在赔偿范围内。
该拍卖公司认为，本案因竞买人恶意串通导致的拍卖无效，不能单独套用《民法通则》和《合同法》中关于无效合同的规定。拍卖人与买受人之间除了存在买卖合同关系外，还有拍卖服务合同关系。拍卖人已完成了本次拍卖活动，并已完全履行了其服务义务，没有过错，此时最高应价的竞买人（即买受人）就应当按约定向拍卖人支付佣金。

问题：
本案中该拍卖公司按合同收取的拍卖佣金是否应该退还给恶意串通的竞买人（“买受人”）？

中拍协法律咨询与理论研究委员会回复：
一、拍卖人在拍卖中提供的中介服务，根据《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第五十六条的规定：“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例”。该佣金是拍卖人提供中介服务后收取的合理劳动报酬。拍卖人与买受人之间不是简单的买卖合同关系，拍卖人不是以在买卖活动中赚取商品差价作为合法收入的。拍卖人除了与买受人之间存在因拍卖产生的买卖合同外，拍卖人还向买受人提供了中介服务。本案中拍卖人已经依法履行了拍卖人应尽的全部义务，拍卖人无过错，因此向买受人收取因中介服务产生的佣金报酬，应当受到法律的保护。
二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，本案中，违约的一方当事人建江公司应当赔偿另一方当事人拍卖公司因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的佣金。
三、本案发生于2004年9月3日，其时《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《规定》）尚未公布，该《规定》公布于2004年10月26日，于2005年1月1日起施行。因此，该《规定》不具溯及力，不适用于本案。本案中佣金收取不应适用该《规定》，而应当属于《拍卖法》的调整范围。
四、根据《拍卖法》第三十七条：“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益”和第六十五条：“违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款”的规定，本案中竞买人之间存在恶意串通，恶意串通一方应当承担赔偿责任，该赔偿责任除了应当赔偿拍卖公司因拍卖产生的合理费用之外，还应当赔偿拍卖公司的合法劳动收入。同时，当法院做出竞买人之间存在恶意串通的裁定后，建议拍卖公司将此情况报告给当地的工商行政管理部门，由工商行政管理部门对其进行应价百分之十以上百分之三十以下的罚款。相信工商行政管理部门会根据国家有关法律法规规定做出相应的行政处罚。
五、根据《拍卖法》第四十九条的规定：“拍卖师应当于拍卖前宣布《拍卖规则》和《注意事项》。”拍卖中，普遍使用《拍卖规则》和《注意事项》两种形式作为拍卖程序的专门文件。前者属于拍卖人与竞买人之间的合同，后者为一种技术性要求，主要表述在拍卖中的竞价阶梯、应价方式等技术规范。上述《拍卖规则》和《注意事项》已经成为我国拍卖行业中的惯例。本案中，建江公司所提供的《拍卖细则》与行业一惯采用的行业惯例有很大区别，同时也不符合拍卖法的相关规定。对此，所谓的《拍卖细则》是否真实有效，应当请人民法院作出终局裁定，对提供虚假证据的一方，相信人民法院一定会依法查处。
综上所述，拍卖公司在拍卖中无过错，买受人违约及竞买人之间恶意串通给拍卖公司造成的损失，应当予以赔偿，赔偿损失额应当包括佣金在内的因违约造成的损失。拍卖无效，仅是拍卖结果无效，并不等于过错方因合同无效而可以免除责任。