一、建筑物区分所有权制度概述

《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。

建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权” ，具有以下特征：

(一)权利主体多重性。 —建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。

(二)权利客体多样性。建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。

(三)权利内容多样化。既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。三方面权利，在转让、处分、抵押、继承时，需一起转让。三方面的权利义务经常互相交织，使内容复杂化。

(四)专有权具有主导性。 在建筑物区分所有权的三项内容中，专有所有权具有主导性，其表现为：一是取得专有权，同时也就取得了共有权和成员权；二是专有权的大小决定区分所有人共有持分的比例及成员权的权利和义务的分担；三是专有权变动的效力及于共有权和成员权，处分专有权，也就同时处分了共有权和成员权。

二、建筑物区分所有权制度的缺陷

（一） 专有权范围界定不明

《物权法》第74条对专有权规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 专有权的客体就是建筑物的专有部分，如何确立专有部分的范围，没有明确建筑物区分所有权人其专有所有权的范围，没有明确建筑物面积测算的标准。

（二）共有权难以实施

《物权法》第76条将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库认定为建筑物区分所有权的共有权对象。从实际情况看，提供健身、娱乐等服务会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，而非按照建筑物的附属设施归业主共有，因此可以将规定会所的部分单列。

（三） 成员权规定不规范

《物权法》没有明确业主委员会的权限、责任和业主会议的效力。出于实用的考虑，可以规定“有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用，以及区分所有人等的相互关系，除法律另有规定外，应以管理规约规定”

（四）登记机构尚不明确。物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法，究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。

（五）相邻权的规定过于简单。 在区分所有的情况下，更容易发生各种相邻关系的纠纷。不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍；各区分所有人行使其专有部分权利时，应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利 。

三、建筑物区分所有权制度的立法建议

1、 取消“明示”的表述。这是因为：（1）对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分，因属于规划内的绿地应由全体业主共有，不应当存在“明示”约定归属个人的情形。（2）开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后，在自己的开发用地里建设的绿地，即有权以自治的形式处分绿地，则无需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”没有存在的必要。即“明示”属于“不应当”和“没必要

2、明确地下车库的所有权归属

从《物权法》第七十六条第二款“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定；没有约定或者约定不明确的, 除建筑单位等能够证明其享有所有权外, 属于业主共有”的规定看, 现实意义并不大。应明确规定业主对属于建筑单位所有的营业性停车场的转让、出租享有优先的购买权和优先承租权,以充分发挥建筑物配套设施的使用效能。

3.对地下建筑物进行所有权登记

我国目前的房地产登记制度很不完善,对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。 在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。

4、完善“应当首先满足业主需要”的含义

《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。关于如何理解“应当首先满足业主需要” 笔者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权，可以从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。

5、正确处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。物权法主要是处理平等主体之间的物权的设立、移转和保护的法律，不应包含过多的管理性规范，这些内容主要应该由土地管理法等法律来作出规定。同时物权法是基本的民事法律，应在较长时间内保持其稳定性，对建立社会主义市场经济体制过程中所采取的那些尚未定型的和过渡性的措施，不应当在物权法中作出规定，可以由其他法律或行政法规予以规定。

完善建筑物所有权人制度的不足，可以通过颁布司法解释等途径使之不断完善，以适应各种新旧的建筑物区分所有的情况，满足社会发展的需要。建立起新的物权观念，借鉴外国的立法经验，制定完善的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。

作者单位：黑龙江省抚远县人民法院

来源： 中国法院网